「房貸新政」出臺 中國房地產市場震盪（圖）

北京房展（路透社）

【看中國記者林小舟綜合報導】中國國務院4月17日發布了一個遏止房價過快上漲的通知，其核心內容是首套自住房，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。」

此通知被譽為「房貸新政」的「國十條」。在此之前4月14日，中國國務院要求各大國有銀行提高貸款購買住房的首付款比例和貸款利率，這兩個緊密而又措辭嚴厲的調控銀行房貸的政策，強烈的表達了中國政府希望抑制房價不斷攀升的局面。有分析認為，這是中國近幾年有房地產調控政策以來最嚴厲的政策組合。

這些政策出臺的背景是：2009年全球金融危機導致世界經濟環境惡化，中國政府為實現8%的GPD增長難度增加，因此在2009年下半年投資4萬億人民幣拉動內需，同時降低了房貸利率，這筆資金大部分通過大型國企或大型基建項目流入了房地產市場。使房地產市場在09年經歷了一個復甦、回暖、繁榮、瘋狂的過程，部分城市投資投機成風，房價暴漲一倍左右。於是，2009年12月，國務院出臺「國四條」，拉開緊縮型調控的大幕，其後又有五部委的「土地出讓新政」、「國十一條」等。然而，這些在中共「兩會」前後出臺的各類抑制房價猛漲的調控措施使房地產在2010年年初經歷一兩個月的平靜後，在「兩會」剛剛結束的3月份，中央直屬企業頻繁中標成為北京地王；各個樓盤甫一面世，就被搶購一空，顯然新一輪的房價上漲再次登場。

這個現象令當局感到不安：如果政府強行干預限制房價上漲，中國經濟就沒有龍頭產業的帶動，GPD缺乏拉動的源動力，經濟會陷入蕭條；但任憑房價上漲，越吹越大的房地產泡沫如果沒有高位接手，資金鏈就會斷裂，隨之而來的房市崩盤則可能把中國經濟拖垮……，此外，各個地方當局因為賣地而導致的強拆和不斷上漲的高房價也導致了民怨沸騰，甚至已經開始動搖社會穩定。

房貸新政下 市場一片混亂

在中國國務院發布新的房地產調控政策之前，北京房產市場已現一些出貨跡象。一浙江炒房客一次性掛牌出售北三環某項目的20多套房源，套均價格約400萬元，總價將近1.3億，折合平均單價為近4萬/平米。北京市房地產交易管理中心數據顯示，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量環比前一日出現明顯下浮。深圳也有的投資客一次性挂出上百套房源出售。在上海，也有機構一次出售近百套房，單套總價接近千萬，總金額高達幾億元。

但鑒於以前房價越調控越上漲的前車之鑒，很多投資者對本次房產新政的效果還是持謹慎觀望態度。但是這種濃厚的觀望氛圍，已經在南京等地彰顯效應，半月前江北威尼斯水城推出了200多套新房源，購房者人潮湧動，但等24日開盤當天，新推出的近百套房源卻遭遇冷場，一早上也沒賣出一套。

但在北京，樓市依然堅挺。「新國10條」似乎並未完全鎮住上漲的房價。5月北京商品房開盤均價再創歷史新高。根據北京中原地產的數據，5月北京整體商品房開盤均價達到了28520元/平米，相比4月中上旬開盤均價21058元/平米，上漲了35%，創歷史新高。

但由於調控政策迭出，上週房地產股經歷了暴跌洗禮。房地產股自4月以來，15個交易日中市值已經蒸發2667億元人民幣。

房貸新政 房地產商底氣十足

因語出驚人，而曾被某媒體評為「全國最該挨打的人」的北京華遠集團的總裁任志強此次再出狂語，認為此次「政府這支閑不住的手」調控的結果就是使整個房地產市場在短期低迷後，將進入報復性的增長。任志強的這種預測，可以代表大多數地產商對此次新政的心態，很多地產商經過2008 年的探底後，面對中央的打壓調控已經積累的相當的資金和經驗。SOHU中國有限公司董事長潘石屹也認為雖然此次打擊炒房政策出臺精準，但開發商「太有錢了，可能成交量會降低，但他們主動降價的可能性不大」。

中低收入者希望房價降到底

而絕大數對商品房望洋興嘆的中低收入階層，則對此次政府調控給予了無限希望，希望房價能夠在政府強力干預下下降到一個可以接受的價位。

但暴跌明顯並不是政策制定者所希望看到的景象。數據表明，2009年每季的的房貸平均上萬億，2010年公布的季末餘額增幅31.1%和53.4%，說明2008年銀行房貸也在3萬億左右。也就是說，迄今為止銀行房貸總額應該在10萬億元左右。一旦房價下跌，如果房價如下降30%以上，將是銀行的不能承受之重。另一方面，從各方心理來說，目前已經有房者或者已購房者，包括自住者、炒房者，還有作為與房地產直接相關的特殊利益集團——地方政府，甚至中央也並不希望看到房價暴跌。因為目前中國經濟結構的財政和就業兩方面來看，房地產確實是當前中國的支柱產業，房地產的暴跌，會使GDP增長保8%受到拖累。這將帶來更嚴重的經濟衰退問題。而目前商品房的持有者們非富即貴，是政策的制定者和執行者，又怎麼可能讓房價一路下滑呢？

炒房客自有對策

對於網上流傳的熱帖《資深炒房客三招叫板房產新政》中描述的對新政不以為然的深圳著名炒房客劉先生認為，新政的出發點與措施都是有力的，對一般炒房新手的打擊肯定顯而易見，關鍵在於執行。他說：「好的政策不一定有好的結果，到了地方政府那裡肯定走樣，你們山東就有一位局長，要把一個單元18套房子一起賣給我，按揭利率與首付款都是最優惠的，一切按招商引資來辦，這是任務。下一步我們要做的，就是成立投資公司，以公司的名義投資房地產。」

中國社會科學院的馬光遠博士則認為，本次房產新政可能使房價最保守估計也要下跌30%，但即便下跌30%，只是回到去年的價位，只是從非常不正常到相對不正常，相關各方並沒有受到多大的影響，因為銀行並不會因此出現很多壞賬，而低收入階層依然買不起。從馬光遠的看法，是不是可以推出，這種一定程度的房產降價，會給有資金能力的房地產炒客創造更好的入市機會？

而對於此次新政，房地產評論人士胡峰認為，此次新政並沒有解決真正能夠改變房地產業飛漲的根本原因在於政府壟斷了所有土地資源，而實質上全中國只有一個房地產商就是政府。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)