金融時報：開發商1.8萬億的暴利哪裡來？

2009年，中國房價暴漲，商品住宅銷售額猛增八成。據專家分析，房價超過53%是開發商獲取的暴利，也就是說，在市民買房的所有支出中，有一半以上是為開發商的暴利「打工」，這一年，中國的開發商利益集團攫取暴利達近1.8萬億元，已接近國民平均稅負的三分之二，遠遠超過任何朝代的「剝削階級」。專家質疑，這究竟是「市場經濟使然」，還是「新剝削制度」所導致的必然結果？

金融時報中文網特約撰稿人瀋曉傑23日文章指出，2009年在房價暴漲的支撐下，商品住宅銷售額猛增了八成。對中國的開發商來說，實在是值得「大書特書」和「可圈可點」的一年：來自中國國家統計局統計報告表明，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；當年的商品房銷售額也比上年增長75.5%，高達43995億元。

但在2009年房地產市場「欣欣向榮」的背後，以高房價和房地產暴利為特徵的2009年中國房市，究竟給中國城市社會的各階層的財富分配帶來什麼樣的後果；這樣的「逆向二次分配」，在極化貧富不均和兩極分化同時，給社會的穩定和諧又帶來了多大的負面效應；它所引發出的尖銳的社會矛盾，又該如何解決。

◆市民買房一半以上為開發商暴利「打工」

文章稱，在中國城鎮的商品住房的房價中，一半以上（超過53%）是開發商的的暴利，暴利率高達正常房價水平的114.2%。這就是說，在市民買房的所有支出中，有一半以上是為開發商的暴利「打工」。

那麼，中國的開發商在2009年一年，究竟獲取多少利潤？根據國家統計局今年初公布的「2009年全國房地產市場運行情況」報告計算，2009年中國房地產市場的商品住宅銷售額36769億元，比去年增長了80%；銷售的商品住房面積為8.0438億平方米。由此可以得出：2009年中國的房地產商，僅在對城鎮居民銷售的商品住房上，一年賺取的利潤就高達18887.6326億（全年的36769億元銷售額—全年開發商商品住房成本17881.3674億元）。其中，屬於超過行業正常利潤水平（5%）的暴利部分，就高達17994.7708億元。

這近1.8萬億元，還僅僅是開發商在銷售給城鎮居民的商品住房上一項攫取的暴利（不包括開發商在辦公樓、商業營業用房和其他方面所獲取的利潤）。把它放在整個國民財富分配的格局中去分析觀察，人們就不難發現其中的「天大的秘密」，徹底瞭解中國的開發商利益集團，通過在國有全民土地進行商品住房的開發，從土地主人——中國城鎮居民的身上，攫取暴利已經達到何等的「驚天動地」的地步。

國際上通常用房價收入比來分析國民的買房負擔。根據各國的慣例，房價收入比在3—6之間為合理的房價水平。而根據國家統計局的數據加權計算，2009年中國城鎮居民的房價收入比為9.7，這比國際上公認的房價最難承受地區（房價收入比為7）要高出近40%。

實際上，如果走進中國大中城市的現實之中，一套市區90平方米商品住房的平均房價，已達到房價收入比的15—20以上，超過25以上的大城市也絕不是少數。

◆為開發商暴利付「人頭費」接近人均稅負三分之二

文章表示，如果把這1.8萬億元分攤到全國城鎮居民的身上（2009年城鎮居民以6.23億人計），相當於開發商從每個城鎮居民的頭上攫取了2857元超額利潤。而2009年國家從每個國民身上收取的平均稅收，也就是4454元（2009年全國人口以13.36億人計）。這就是說，中國城鎮居民為開發商暴利所付出的「人頭費」，已接近國民平均稅負的三分之二（64.1%）。

再把這1.8萬億元的暴利，平攤到每套商品住房的話（以每套100平方米計算，8.0438億平方米就是804萬套），則表明2009年的每個買房者，平均須為開發商的暴利，多付出了22.39萬元。這相當於他們平均每戶（以三口之家計）僅此就要多掏4.35年的全家可支配收入（這在一般國家已經夠普通居民買到一套像樣的住房了）。實際上，在一些大中城市，買房者為開發商暴利所多付出財富，早已超過這些家庭十年以上的全部可支配收入。

這就是在現今的開發商模式下，高房價和房地產暴利對中國整個社會財富的分配格局所產生的「無與倫比」的「洗牌效應」。實際上，這樣的狀況不是現在才有，而是在2003年下半年中國的房價開始瘋漲後就不斷的顯現出來。

◆趕超任何朝代的「剝削階級」

「房地產出首富」在中國早已不是什麼新聞。早在「2006胡潤百富榜」上，登上前十名「中國首富」中，也有6人是靠房地產一舉暴富。這六人的「身價」財富，都在100億以上，最高的達到了160億。

文章說，在2009年全國1.8萬億元的商品住房暴利中，大約有1.5萬億元集中到私營或以個人大股東為主的股份制開發商企業的手裡（全國絕大多數開發商為這兩類企業）。他們的總人數全國估計有20—30萬人左右。

僅通過商品住房暴利一項，平均他們每個人就可以把3—400人的城鎮居民的全年的可支配收入「一掃而光」。從財富的「積聚能量」來說，現在的開發商已遠遠超過任何朝代的「剝削階級」，「當之無愧」的稱得上當今中國的「超級大地主」階級。

◆「市場經濟使然」或「新剝削制度」？

文章稱，與高房價製造「中國首富」和開發商暴富階層成鮮明對比的，則是普通市民在住房上的無奈和憤懣。多數人終身的收入，買不起大中城市一套像樣的住房。普通的市民要買一套體面的住房，不僅要為開發商的暴利多「貢上」四五年、甚至十來年的家庭全部收入，而且也只能通過上啃老、下拿小（讓後代「前仆後繼」還房貸）來實現基本的居者有其屋的夢想。

正像一個房地產界人士幾年前所言，現在的賣房，是一筆買賣賺了三代人的錢。房子，不僅使剛剛成長起來的中間階層，「成群結隊」的重新成為「城市新貧民」，而且也使他們中的多數人，成為給開發商終身打「長工」的「新貧農」——房奴。

不過，讓人感到「意味深長」的是，使高房價對全民財富「重新洗牌」效應達到登峰造極的，恰恰是政府對房地產的「救市政策」。而當「被救」的開發商在政府政策大力扶持下一個個賺得「盤滿缽滿」、實現了意想不到的「暴利倍增」後，人們也在耐心的等待，在住房政策和房地產市場上，政府和決策者再三強調的「社會公平正義」之手，何時才能高高的舉起。

人們有理由發出疑問：現今房地產制度體系造成的數以萬計的「超級大地主」和數以億計的「房奴」，究竟是「市場經濟使然」，還是「新剝削制度」所導致的必然結果。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)