美房市兩極 低價房搶破頭 高價房乏人要

美國房巿出現冷熱兩極的情況，部分法拍屋重災區，較低價的房產出現搶購的熱潮，而高價屋依舊是乏人問津。（Joe Raedle/Getty Images）

儘管近幾個月出現復甦的跡象，美國房屋產價格還是很可能進一步下滑，特別是那些在未來數年內，大量房產將成為法拍屋的地區。據《華爾街日報》報導，在部分地區法拍屋重災區，待售屋數量急劇減少，已經出現多個買家搶購的熱潮，不過這些僅限於較低價的房產，高價屋依舊是乏人問津。加州首府薩加滿都（Sacramento）60萬美元起價的待售屋數量逾15個月的銷售量，而售價30萬以下的房產的庫存僅 1.5個月的銷售量。明顯出現冷熱兩極的房地產市場情況。

《華爾街日報》季度調查顯示，全美28個主要都會區待售屋數量在急劇下降，但部分地區由於銀行可能收回更多的法拍屋，使得房價仍會繼續探底，例如：拉斯維加斯、亞特蘭大、底特律、鳳凰城、邁阿密和佛羅里達州其他地區及加利福尼亞州薩加滿都，而且情況將持續數年。

但對包括：波士頓、丹佛、明尼阿波利斯、舊金山、西雅圖、北卡羅來納州和俄勒岡州波特蘭等法拍屋情況相對輕微的地區，房價下跌的壓力就相對小很多。

近幾個月來，屋主和潛在買家在多個互相矛盾的房地產市場信號中被折磨著，找不出一個方向。

拉斯維加斯居民泰森夫婦今年夏天要買房時，發現市場異常熱絡，在最後買到他們的第一個家時，他們已經在其他三個競標中輸給其他買家。

泰森先生說：「那是一個瘋狂的市場。」

儘管房貸違約持續激增，在拉斯維加斯、薩加滿都和其他一些都會區，保存完好的法拍屋市還是很缺貨，首次購屋者必須為最近才負擔得起的資產和投資者競爭。

薩加滿都不動產首席執行官里昂說：「任何30萬元以內，體面的房子，幾個小時內就有數十個購買者。」

下一波法拍屋蓄勢待發

市場上法拍屋供應的減少的主要原因是因為政府強力的努力，要求房貸公司儘可能挽救眾多房貸戶，避免他們失去家園。

這項努力導致許多法拍流程凍結，減緩銀行手中擁有法拍屋數量的增加，但這一效果只是暫時的。

接下來三年內，房地產分析人士認為，數以百萬計的房產將被銀行收回，但無人可以預估這個過程會要拖多久，或銀行所擁有的法拍屋何時會淹沒各地市場。

根據丹佛的市場研究公司LPS所提供的資料分析，邁阿密－勞德代堡地區，近27%的第一順位抵押貸款已拖欠逾30天或已經在法拍程序中。這一比例在拉斯維加斯為23%，但在丹佛和西雅圖約8%。全國平均水平12.4%，而2006年底時全國比例為5.2%。

今年夏季，首次購屋聯邦退稅優惠刺激了低階到中階房屋市場的強勁需求，目前房屋市場正進入冬季的冷淡期，很少人在此時購買房地產，明年春季房屋市場的前景大都取決於各州的經濟情況和法拍屋情況。

就目前而言，市場似乎已趨於穩定，新澤西州歐提爾估價集團（Otteau Valuation Group）總裁歐提爾如此說。但是，如果就業市場變得更糟而房貸利率又大幅上升，「這可能是引爆點」導致另一波價格下降。

穆迪Economy.com網站首席經濟學家讚迪預測，假設就業率在2010年中期回升，那麼全國的平均房價會在明年的第三季觸底。但他認為，房屋價格在一些都市地區仍然有一段很長的下降時間。

穆迪Economy.com預測，房屋價格在2010年第二季，邁阿密將較去年同期下降約30%，美國佛羅里達州奧蘭多將下跌27%，拉斯維加斯24%，鳳凰城23%。

某些都會區的房屋市場，以法拍屋和賤賣房（對房屋提供低於抵押貸款餘額的價格）為主。紐約市場分析師曼休漢尼預計，這類的住宅佔底特律地區銷售的79%，拉斯維加斯的75%，但在休斯頓只有16%，波士頓7%。

其中最大的問題是聯邦政府還要支撐房屋市場多久。國會正在辯論是否在11月30日以後，延長首次購屋者的稅收抵免。雖然參議院已經出現妥協法案，但最後是否能延長這一購屋退稅優惠仍是未知數。

高價房屋充斥

雖然價格適中的房屋的供給已經縮水，但在許多地區，仍然有過剩的高價住宅，隨著越來越多的屋主無法負擔這些豪宅，這些房屋的價格可能將大幅下跌。

根據里昂房地產， 在加州首府薩加滿都，價格60萬美元以上的房地產的供給是逾15個月的銷售量，而售價為30萬美元以下的房產的庫存僅1.5個月。

賣主也將面臨房東們的激烈競爭，過去一年來他們一直在降低房租，這使得許多民眾以租房取代買房。根據紐約研究公司瑞斯（Reis）的資料顯示，全國公寓空置率在第三季為7.8%，是23年來之最高。

它預測「還有好幾季的苦日子，較低的租金和更高的空屋率。」

公寓租金可能面臨進一步下調的壓力，因為投資者購買法拍屋，把它們變成出租單位，瑞斯的經濟學家塞韋裡諾說，目前缺乏數據，難以知道有多少房屋被改為出租房子。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)