美房市两极 低价房抢破头 高价房乏人要

美国房巿出现冷热两极的情况，部份法拍屋重灾区，较低价的房产出现抢购的热潮，而高价屋依旧是乏人问津。（Joe Raedle/Getty Images）

尽管近几个月出现复苏的迹象，美国房屋产价格还是很可能进一步下滑，特别是那些在未来数年内，大量房产将成为法拍屋的地区。据《华尔街日报》报导，在部份地区法拍屋重灾区，待售屋数量急剧减少，已经出现多个买家抢购的热潮，不过这些仅限于较低价的房产，高价屋依旧是乏人问津。加州首府萨加满都（Sacramento）60万美元起价的待售屋数量逾15个月的销售量，而售价30万以下的房产的库存仅 1.5个月的销售量。明显出现冷热两极的房地产市场情况。

《华尔街日报》季度调查显示，全美28个主要都会区待售屋数量在急剧下降，但部份地区由于银行可能收回更多的法拍屋，使得房价仍会继续探底，例如：拉斯维加斯、亚特兰大、底特律、凤凰城、迈阿密和佛罗里达州其他地区及加利福尼亚州萨加满都，而且情况将持续数年。

但对包括：波士顿、丹佛、明尼阿波利斯、旧金山、西雅图、北卡罗来纳州和俄勒冈州波特兰等法拍屋情况相对轻微的地区，房价下跌的压力就相对小很多。

近几个月来，屋主和潜在买家在多个互相矛盾的房地产市场信号中被折磨着，找不出一个方向。

拉斯维加斯居民泰森夫妇今年夏天要买房时，发现市场异常热络，在最后买到他们的第一个家时，他们已经在其他三个竞标中输给其他买家。

泰森先生说：“那是一个疯狂的市场。”

尽管房贷违约持续激增，在拉斯维加斯、萨加满都和其他一些都会区，保存完好的法拍屋市还是很缺货，首次购屋者必须为最近才负担得起的资产和投资者竞争。

萨加满都不动产首席执行官里昂说：“任何30万元以内，体面的房子，几个小时内就有数十个购买者。”

下一波法拍屋蓄势待发

市场上法拍屋供应的减少的主要原因是因为政府强力的努力，要求房贷公司尽可能挽救众多房贷户，避免他们失去家园。

这项努力导致许多法拍流程冻结，减缓银行手中拥有法拍屋数量的增加，但这一效果只是暂时的。

接下来三年内，房地产分析人士认为，数以百万计的房产将被银行收回，但无人可以预估这个过程会要拖多久，或银行所拥有的法拍屋何时会淹没各地市场。

根据丹佛的市场研究公司LPS所提供的资料分析，迈阿密－劳德代堡地区，近27%的第一顺位抵押贷款已拖欠逾30天或已经在法拍程序中。这一比例在拉斯维加斯为23%，但在丹佛和西雅图约8%。全国平均水平12.4%，而2006年底时全国比例为5.2%。

今年夏季，首次购屋联邦退税优惠刺激了低阶到中阶房屋市场的强劲需求，目前房屋市场正进入冬季的冷淡期，很少人在此时购买房地产，明年春季房屋市场的前景大都取决于各州的经济情况和法拍屋情况。

就目前而言，市场似乎已趋于稳定，新泽西州欧提尔估价集团（Otteau Valuation Group）总裁欧提尔如此说。但是，如果就业市场变得更糟而房贷利率又大幅上升，“这可能是引爆点”导致另一波价格下降。

穆迪Economy.com网站首席经济学家赞迪预测，假设就业率在2010年中期回升，那么全国的平均房价会在明年的第三季触底。但他认为，房屋价格在一些都市地区仍然有一段很长的下降时间。

穆迪Economy.com预测，房屋价格在2010年第二季，迈阿密将较去年同期下降约30%，美国佛罗里达州奥兰多将下跌27%，拉斯维加斯24%，凤凰城23%。

某些都会区的房屋市场，以法拍屋和贱卖房（对房屋提供低于抵押贷款余额的价格）为主。纽约市场分析师曼休汉尼预计，这类的住宅占底特律地区销售的79%，拉斯维加斯的75%，但在休斯顿只有16%，波士顿7%。

其中最大的问题是联邦政府还要支撑房屋市场多久。国会正在辩论是否在11月30日以后，延长首次购屋者的税收抵免。虽然参议院已经出现妥协法案，但最后是否能延长这一购屋退税优惠仍是未知数。

高价房屋充斥

虽然价格适中的房屋的供给已经缩水，但在许多地区，仍然有过剩的高价住宅，随着越来越多的屋主无法负担这些豪宅，这些房屋的价格可能将大幅下跌。

根据里昂房地产， 在加州首府萨加满都，价格60万美元以上的房地产的供给是逾15个月的销售量，而售价为30万美元以下的房产的库存仅1.5个月。

卖主也将面临房东们的激烈竞争，过去一年来他们一直在降低房租，这使得许多民众以租房取代买房。根据纽约研究公司瑞斯（Reis）的资料显示，全国公寓空置率在第三季为7.8%，是23年来之最高。

它预测“还有好几季的苦日子，较低的租金和更高的空屋率。”

公寓租金可能面临进一步下调的压力，因为投资者购买法拍屋，把它们变成出租单位，瑞斯的经济学家塞韦里诺说，目前缺乏数据，难以知道有多少房屋被改为出租房子。

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