樓市欣欣向榮成往事,危及亞洲銀行業和經濟增長

亞洲各國銀行在全球信貸危機引發的此次金融海嘯中基本得以全身而退,但亞洲依然面臨樓市低迷引發銀行壞賬劇增及經濟放緩的威脅,尤其在中國和印度.

日本和東南亞各國銀行曾在上世紀90年代的樓市崩盤中受重傷,之後就變得格外謹慎.因此,當美國次按貸款危機將幾家銀行業巨頭拉下馬時,房價持續下滑對其亞洲銀行業的風險卻要小得多.

亞洲銀行普遍將購房按揭貸款比例限制在70%,而在西方國家這一數字則在80-100%之間.美國房屋抵押貸款證券化衍生品在在房主違約之後成為不良資產.而亞洲銀行一般不將房貸證券化,更別說進行複雜的打包.

但與美國和歐洲相似的是,一度欣欣向榮的亞洲房市,如今也放慢了發展步伐,甚至陷入蕭條.里昂證券的數據顯示,馬來西亞、新加坡、韓國和印度等國都有近一半的財富與房產緊密相關,因此對於各國的銀行和經濟來說,潛在的衝擊範圍很廣.

"(房產業)會拖累各國經濟."香港宏亞按揭公司創始人Leland Sun表示.

9月中旬,亞洲開發銀行將2009年亞洲發展中經濟體的成長預估由7.8%調低至7.2%.該預估是在雷曼兄弟申請破產之前計算的.而其後全球金融危機持續惡化.

香港和新加坡的住宅價格近年勁揚之後,市場普遍認為明年有15%的回落空間,因裁員浪潮將襲擊這兩個國際金融中心.

在韓國,位於記錄高位的韓國房價正開始下跌;而結束繁榮期印度部分城市,今年以來樓價已經縮水三分之一,明年仍難改頹勢.

在亞洲各國中,房貸違約的最大風險來自於中國. 中國房地產開發商大幅降價促銷,以阻止銷售大幅滑坡,這也將整個房地產行業拖下水.與美國類似,若房產價值甚至低過按揭欠款時,房產業主可以選擇斷供.

**深陷泥沼的亞洲房市**

具有諷刺意味的是,中國地產業眾多煩惱的根源,來自於該國政府試圖給房市降溫以避免崩盤的一系列措施,包括收緊地產開發的貸款,並出臺一些限制投機行為的規定.

這引發了房產銷售的大滑坡,首當其衝的是房市過熱的南方城市廣州和深圳,繼而傳染至其他城市.銷售滑坡促使地產開發商大副削價出售,並帶動眾多地產公司的股價縮水.

而在印度,類似的情況也在重演.當地媒體報導稱,在今年該國總貸款增長了26%之後,銀行決定對地產業收緊貸款.

里昂證券分析師Aaron Fischer說:"中印兩國的地產開發商麻煩都不小,他們大量舉債用於囤地,這最終會導致一些公司破產."

中國地產業形勢嚴峻,經濟學家期望政府能夠迅速扳回局勢,以免該行業一蹶不振,因中國地產業佔據了該國總投資額的四分之一和國內生產總值(GDP)的近10%.

美林駐香港經濟學家陸挺表示,中國政府需支撐公眾信心,保證地產價格將不會進一步下跌,此前已回調了30%.

"這對中國經濟增長而言是一個嚴重的風險.一年前,中國需要緊縮政策,以保證銀行系統穩健,並抑制通脹,但有誰會預料到發生了如此嚴重的全球金融危機?"他補充道.

**地產業貸款增長過快構成巨大風險**

但對於亞洲國家來說按揭貸款還是新生事物,在一些國家出現的時間只在十年左右,這使其風險要小於西方國家.

根據里昂證券的數據,住房按揭在亞洲各國GDP中的佔比相對較小,日本為19%,中國和印度分別為12%和5%,而在美國這一比例高達105%.

但宏亞按揭公司的Leland Sun形容,中國的住房按揭增長速度就像穿上了溜冰鞋.

中國商業銀行發放的貸款總額中,住房按揭和開發商貸款所佔比重已從2005年的13.5%竄升至如今的18.3%.

中國銀行系統的總壞賬率為5.6%,但經濟學家表示地產業的貸款違約率正在爬升.

Leland Sun說:"(地產業的)貸款並不保險.既然有房產做為抵押,銀行根本不去考慮借款人的還貸能力."

(文章僅代表作者個人立場和觀點)