專家預計地產泡沫將在幾個月內破裂上海是震中

2004-10-27 19:58 桌面版 简体打賞 0

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摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠最近發表研究報告，稱世界經濟正處於有史以來最大的房地產泡沫中，而且中國的房地產泡沫尤其嚴重。謝國忠預計中國的房地產泡沫將在數個月內破裂，最長不會超過一年，這次房地產泡沫破裂的震中將是中國內地房價最高、炒房之風最烈的城市－－上海。

　　謝國忠報告的依據是：由於美國自2001年以來執行的40年來最低的利率政策，導致大量美元流入亞洲，尤其是中國，引發了當地資產價格的大幅上揚，資產價格的上揚又迫使家庭儲蓄從銀行存款中分流，加入到購買房地產的隊伍中去，從而使房地產價格處於螺旋式上升狀態。

　　謝國忠認為，由於中國未能及時提高利率以抑制房地產市場的投機之風，房地產市場的泡沫已經形成並且超出了政府有形之手可以調控的範圍。房地產價格將在參與者普遍受益的幻覺中不斷上升，直到後續資金無以為繼時市場突然發生反轉。

　　謝國忠曾經因為準確預測了1997年印尼發生的經濟危機和隨後香港房地產市場的暴跌，而在金融投資界享有聲譽。

　　就在謝國忠發表報告前不久，美國《紐約時報》也發表文章，報導中國主要大城市中出現的房屋空置率居高不下的狀況。《紐約時報》稱，在上海，有五分之一的高樓是沒有人住的。更讓美國記者不能理解的是，在上海和北京等大城市，中國人承受著跟美國一樣高的房價，雖然中國目前的人均收入只有美國的四十分之一。

　　摩根士丹利的研究報告為持續高溫的中國房地產市場再次拉響了警報。目前情況下，房地產投資已經佔到了全社會固定資產投資的18%，在一些房地產投資旺盛的大城市，這一數字已經達到55%以上，成為拉動當地GDP增長的主要動力，而從土地出讓中獲取的收益也是各地政府最主要的財政來源。中國社科院金融研究所主任易憲容認為房地產已經成為挾持中國經濟和地方經濟的力量，迫使更多的社會資源投入到房地產業中，使其規模走上一條不斷膨脹、擴張的不歸路。

　　與理論界對房地產價格猛烈上漲所持的質疑態度不同，國家建設部對於房地產市場的走向一直保持著樂觀的態度。建設部政策研究中心已經出臺了一份調研報告，否認中國房地產市場的泡沫論調，認為只是「局部過熱，結構有些問題」。負責此項報告的政策研究中心主任陳淮博士認為：「未來10年，中國房地產價格還將平穩上漲。」

　　上海房價再上新台階

　　在各方為房地產泡沫爭論不休之際，上海的房地產價格又邁上了一個新的台階。據上海市房地產交易中心的統計數據顯示：2004年第三季度，中心城區商品房單價已經上升到12000元以上，其中靜安區達到每平方米12332元，黃浦區達到每平方米12833元，盧灣區達到每平方米14494元，比一年前的價格都有了6000元以上的漲幅。全市9月份商品房成交均價是每平方米8201元，比8月份上漲了8.28%。

　　上海博邦房地產投資公司的總經理黃茜曾經在今年7月份的時候預測上海的房價在三個月內要下降10-15%，現在不得不表示當初的預計出現了嚴重失誤。黃茜說：「近來第二、三季度上海市政府出臺了一系列控制房地產價格上升的政策，使市場產生觀望氣氛，但隨著近來樓市持續穩定的表現，多數人開始重新看好上海房地產市場，部分以前持觀望態度的潛在購房者，尤其是自住型消費者，不得不在目前價位購入樓房，使需求開始活躍。」

　　王雪雯是上海一家外企公司的公關經理，雖然在市中區已經有了一套三居室的住宅，但看著不斷上漲的房價，心裏仍然盤算著再按揭一套房子作為投資，上半年看見媒體不斷報導上海房價拐點的消息，一直不敢輕易下手，但拐點左等右等不到，反倒是房價一路上漲。國慶長假時，王雪雯終於按捺不住，去浦東一家新開發的樓盤交了首付。辦理完按揭手續後回家的王雪雯說：「現在終於可以不再為上海房價越來越高發愁了，卻又擔心房價哪一天跌下來。」

　　王雪雯的擔憂代表了一大批上海購房者的心態：高高在上的房價對於大多數工薪階層－－不管是買房還是不買房，都是一個痛苦的決定。

　　漲還是跌仍是一個謎團

　　謝國忠在自己的報告中指出：不斷上升的房地產價格吸引資金從家庭儲蓄直接進入房地產投資領域，使固定資產投資增長與貸款的比率從2003年的27%對21.1%，進一步上升到30%對15.3%的水平，這意味著有一半以上的固定資產投資資金來自於銀行體系之外。

　　隨著家庭儲蓄存款逐漸減少，固定投資總額一定會出現緊縮。所以謝國忠對目前中國房地產業發展的前景非常悲觀，他認為：隨著房地產價格的不斷上漲和美聯儲加息的不斷發展，離「最後算賬」的日子越來越近了，「僅僅是幾個月，而不是一年。」

　　但來自上海的學者易豐綱持有與謝國忠完全相反的觀點，易豐綱認為：由於大量美元流入中國，導致了人民幣供應的充沛，從而引發房地產價格的上揚，這樣的趨勢才剛剛開始，遠遠沒有到要結束的時候。易豐綱稱：在2003年一年之中，有800億美元的外匯流入中國，其中直接投資為450億美元，央行收購數量是350億美元，這800億美元雖然使中國的外匯儲備大大增加，卻同樣使央行按照1：8.27的比例發行了6500億元的人民幣投放市場，從央行到商業銀行，通過貸款的放大機制，實際增加的貨幣供應量在1.5萬億左右，正是這額外增加的1.5萬億人民幣，促使了國內(尤其是上海)房地產價格的上揚。

　　易豐綱認為：近兩年來，美元相對於其他主要貨幣有38%以上的貶值，由於人民幣實行緊盯美元的政策，人民幣針對其他主要貨幣也發生了38%以上的貶值，反映在國內資產價格上，須有38%的增值幅度，才能與人民幣名義貶值後的實際價值相符。按照易豐綱的推導，上海房地產價格的上升尚處於物價猛烈上漲的初期階段。由於中國廣義貨幣M2與GDP總值之比已經達到了170%，大大高於國際上70%的平均水平，如此多的貨幣供應，最終體現在資產價格上，必然是房地產價格的狂漲。

　　由一個同樣的理由－－美元大量流入中國出發，摩根士丹利的謝國忠和上海的易豐綱得出了完全不同的結論。雖然上海的房地產價格已經成為社會各方關注的敏感問題，但在上海的房地產大戲沒有完全落幕之前，上海房價的最終走向仍然是一個待解的謎團。

《外灘畫報》

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