【看中國2024年1月12日訊】從上世紀後期住房制度改革開始、尤其是加入世貿之後，中國樓市走出了轟轟烈烈的20年的大牛市。在這20年中，政府為了控制房價進行了無數輪調控，為此出臺的政策難以計數，調控的結果是什麼？「空調」。
從2021年開始樓市走向低迷，在這短短的兩年多中，地方政府和中央管理部門為了刺激樓市又出臺了數不清的刺激政策，但也都未能改變樓市的既定趨勢，政策效果依舊是「空調」。
為什麼會出現這種奇葩的結果哪？
很多人都從上世紀後期房改開始分析樓市的過去和未來，主要是從供需關係、人口增長率和老齡化、經濟增速、家庭負債率、貨幣政策是否寬鬆等來分析樓市的過去和未來，這些因素都是重要的，但今天在這裡希望給大家提供另外一個視角。
在上世紀六七十年代，中國是農耕社會，改革開放之後中國開始以出口為導向、以城鎮化建設為動力推動經濟發展，這就是工業化的過程，加入世貿之後中國的經濟加速發展並逐漸建設起世界工廠。隨著工業化的不斷推進，人們的收入水平不斷提升，收入穩定性也越來越強，對未來的預期也越來越穩定，這就是信用經濟的基礎，此時家庭、企業和國家都開始主動接受信貸，家庭開始努力改善自己的居住條件，這就讓房地產獲得了快速發展，這是房地產可以不斷繁榮的基石。
由此可見，中國房地產繁榮是從改革開放伊始就開始奠基，源於從改革開放之後中國的工業化就開始得到不斷推進，這是農耕經濟向信用經濟轉型的過程，也是個人和家庭的思維方式轉型的過程——逐漸開始接受信用經濟下的思維模式，最終在中國加入世貿之後推動了房地產二十年的繁榮。
也就是說，房地產二十年的繁榮，並不僅僅是這二十年的經濟發展成果，而是改革開放之後歷時四十年經濟模式轉型、思維模式轉型再加上經濟持續穩定發展的結果。
2021年之後房地產出現頹勢，根源在哪？
人口老齡化、供需關係的逆轉、家庭負債率的快速攀升、經濟增速下滑等都是原因，但個人看來，經過疫情三年之後農耕社會的思維模式和行為模式的回潮，很可能才是最根本的原因。
我們知道，紙幣總是要貶值的，這種趨勢在未來也不會改變，主動償還債務的行為是不「經濟」的，是不合理的行為。所以在其他國家的房地產泡沫破裂週期，雖然新增信貸也會減少，這屬於正常的避險行為，但卻沒有見到哪個國家的人們會大規模主動歸還房貸。但中國則不同，從去年下半年開始很多家庭開始主動歸還房貸，雖然有利差的原因，但更主要的原因應該是人們開始擔憂未來的收入增長是否還可以穩定增長，說明農耕社會的思維模式開始回歸。這種農耕社會的思維模式開始之後，就會厭惡借貸，就開始大規模主動歸還房貸，這當然會讓所有的刺激政策都成為「空調」。
至於農耕思潮為何快速回歸，為何人們開始擔憂自己的收入能否實現「穩定」和「增長」，原因盡人皆知，不必贅述。
相反，如果沒有農耕思維模式的回歸，人們依舊堅信自己的收入還可以穩定增長，對未來的預期保持穩定，還堅持信用經濟下的思維模式，人們就不會排斥大額貸款。以中國人的傳統思維，只要韭菜兜裡有錢，堅信自己的收入可以持續穩定增長，北方人會到南方買房，為的是冬季度假的需要，南方人也可能到北方買房，為的是夏季避暑的需要。以目前中國中下階層的生活水平和居住水平，改善需求會長期存在，人均30平米之後還可以提高到人均40甚至50平米，雖然房地產不可能長期維持過去20年的鼎盛，但只要需求長期存在，就不會陷入窘境，更不會對這麼多的刺激措施幾乎無動於衷。
一旦農耕思維模式回歸，人們擔憂未來的收入是否穩定，現在的刺激政策就注定是無效的，源於家庭買房之後一旦在未來失去收入，誰為家庭生活負責？社會有沒有完善的救助措施？想到這一點，估計大部分的買房慾望都會偃旗息鼓。
因此，要想將樓市紅旗長期扛下去，唯一的辦法是通過體制改革、經濟模式的調整等措施，推動工業化的不斷深入、不斷升級，不斷釋放經濟活力，保證居民的收入可以穩定怎增長。「穩定」及「增長」這兩個要素都不可或缺，同時盡快完善社會保險、規範保險公司的賠付行為，完善社會福利措施，不斷完善信用經濟並強化信用思維等等。
那你以為呢？
責任編輯:宇真
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