【看中国2013年09月15日讯】最近坊间盛传，长实和黄系主席李嘉诚旗下的长江实业(113.2, -1.50, -1.31%, 实时行情)准备出售位于上海陆家嘴黄金地段写字楼项目东方汇经中心的消息，让业内对于房地产后市发展绷紧了神经。而房地产大佬王石又不失时机的发出微博：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
然而，上海长实给《中国经营报》记者的回复中表明，长实管理层对东方汇经中心项目仍秉持长期持有的倾向，目前尚未有任何出售的决定。
不论如何，随着和记黄埔(92.95, 0.00, 0.00%, 实时行情)、长江实业此前宣布以约30亿港元的价格向第三方转让广州西城都荟广场项目之后，关于李嘉诚看空中国内地房地产的消息就不胫而走。但记者从各方获得的消息显示，李嘉诚只是在对内地市场进行结构调整，比如看淡物业持有，而非业内盛传的“退出”。未来长和系的重心有可能一路西行，将重点放在千里之外的欧洲。
频繁套现？
除了在内地房地产市场不断寻求套现外，李嘉诚今年在香港、内地也出售了多个其他投资业务。
最近，市场传出李嘉诚准备以60亿元人民币的底价出售上海写字楼项目东方汇经，包括交通银行(5.82, -0.06, -1.02%, 实时行情)以及新加坡资产管理公司ARA Asset Management Limited都是该项目的潜在买家。
这让市场大感蹊跷。作为长江实业2011年在上海启动三大项目之后的首个成型项目，东方汇经不仅地理位置优越，地处陆家嘴金融中心区，而且租金水平一路看涨，几乎可与同区域内的超甲级写字楼看齐，业内预测其未来租金或可达到每平方米15元~20元/天。
而上海长实向记者声明，长实管理层对东方汇经中心项目仍秉持长期持有的倾向。
近期和记黄埔、长江实业发布公告，将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出售与一家名为GCREF Acqui sitions 22 Limited的离岸公司，两项交易预计将于11月29日完成，总交易金额达30.3亿港元。
这个位于广州荔湾老城区的商业项目或许在长和系看来，已经不再是一项适合长期持有的优质资产。公开资料显示，西城都荟是长和系进入广州市场开发的第一个项目，项目2006年落成之后却由于招商以及规划变更等原因而一再推迟开业时间，时至今日该项目商铺的出租率仍然不尽人意，接近三分之一的商铺还处于空置状态。
“趁着目前房地产市场还算火热，将经营不善的这项物业转手套现，对于擅长‘低买高卖’的李嘉诚而言，不失为一个明智的选择。”接受记者采访的广州房地产业内人士评价称。
根据30.3亿港元的交易价格计算，折合成人民币单价也达到了2.7万元/m2，虽然与目前西城都荟上盖住宅超过3万元/m2的价格相比，这个售价只能算是“平卖”，但不可忽略是，该项目用地是和黄在上世纪90年代末期拿下的，彼时地价极为低廉，长和系仍然有赚。
李嘉诚的投资策略一直比较稳健。针对东方汇经的项目，业内揣测，假设长和系最后选择出售该项目，至少能够短期内回笼60亿元人民币的现金，这符合李嘉诚投资收益最大化的投资风格。
除了在内地房地产市场不断寻求套现外，李嘉诚今年在香港、内地也出售了多个其他投资业务，其中包括以约1亿港元的价格出售长实持有的107国道驻马店路段66%的股权、出售长实旗下香港天水围嘉湖银座商场及嘉湖山庄部分资产，套现58.49亿港元等。其中最引人注目的一笔交易当属和黄拟出售的百佳超市业务。
多笔亚太地区资产套现的案例，自然引起了市场关于李嘉诚看空内地后市的担忧。对此，长实董事郭子威近日在北京接受媒体采访时表示：“公司出售内地部分物业是出于稳健的投资考虑，今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来，”其还坚决否认了长实会退出内地市场投资的传闻，并强调称：预期未来中国GDP增长仍可保持7%以上，因此不会撤资。
看重欧洲
出售亚太地区回报率偏低的资产，腾挪出更多的资金转投回报率更高的欧洲市场，应该是未来几年长和系的基本思路。
从2010年以来，长和系在全球市场完成的11笔大收购大多位于欧洲市场，没有一笔收购与亚太市场有关。包括和黄寻求出售百佳零售业务在内的种种迹象均表明，李嘉诚在亚太地区的投资策略正在进行调整，长和系未来的重心更有可能在千里之外的欧洲。
业内人士分析，当前国内市场的投资机会远远不如尚在经济复苏期的欧洲市场，这或许已经成为长和系的一个基本判断。
一个最为明显的例证是，近两年来，长和系已经鲜有出现在内地和香港的拍地现场。针对近期内地“地王”频出的现象，郭子威坦言“市场竞争激烈”，其以近期上海徐家汇地王为例，指“项目地价高逾200亿元，连同其他投资，落成前至少要投资400亿元，亦难以确保投资回报率，而且时间较长，风险又不小”。
在郭子威看来，目前海外市场的竞争激烈程度远远低于内地，“投资海外所需资金也要小于国内，从未来的投资回报率看，欧洲的机会会更多”。
和黄报表显示，截至2012年年底，和黄欧洲业务占和黄整个集团盈利的比重已由2010年的19%增长到了34%，而通过一系列的资产出售，其香港以及内地业务占集团盈利的比重已经大幅下滑，其中香港已经由2010年的25%逐步降到了16%，内地业务也没有超过20%。
纵览长和系近3年来的海外投资路线图，几乎每一笔巨额收购都与欧洲市场的电信、基建、能源资产相关。不完全统计数据显示，从2010年至今，长和系在海外市场投入的收购资金已经接近1500亿港元。“几乎买下整个英国，”这是投资界对于李嘉诚近年来投资欧洲市场的一个形象概括。
“出售亚太地区回报率偏低的资产，腾挪出更多的资金转投回报率更高的欧洲市场，应该是未来几年长和系的基本思路。”交银国际的一名分析师对记者表示。
根据大摩的预测，未来两年长和系可能会继续加大海外公用及基建项目的投资。“截止到2012年底，长实的负债比率仅8%，和黄的负债比率也仅为21.9%，若长和系允许综合负债比率升至20%，其将拥有高达500亿港元的融资额用于潜在的并购。”
资料
长和系2013年退出项目一览
1.以约1亿港元的价格出售长实持有的107国道驻马店路段66%的股权
2.出售长实旗下香港天水围嘉湖银座商场及嘉湖山庄部分资产，套现58.49亿港元
3.30.3亿港元出售广州西城都荟广场
4.拟出售的百佳超市业务，目前正在进行资产评估的百佳超市估价将超过300亿港元
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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