【看中国2013年07月04日讯】本周，中国房地产测评中心调研的“2013年度上半年中国开发商销售TOP50排行榜”发布，新"国五条"并未阻碍房地产市场的回暖，房地产企业的业绩表现抢眼。
万科以830亿元的销售额名列榜首，同比增长了36.06%；恒大以729万平方米的业绩成为销售面积冠军，同比增长了15.71%。而作为领头羊，两者的销售均价都有所提升，万科上半年销售均价11657元/平方米，同比上升了17.53%；恒大上半年均价6612元/平方米，同比上升了9.6%。提价成为今年top10们的主旋律。
而在香港上市的房企今年毫无悬念地成为赢家。2013年上半年TOP50榜单的上市开发商中，只有10个是在A股上市的企业，其余都是在香港上市的内房股或者香港本土开发商，以及已经敲定了香港借壳对象的内地开发商。而去年TOP50中A股上市开发商的数量有15个，其中的苏宁环球，中南建设等都被挤出今年的TOP50榜单；而港资房企如新世界中国、新鸿基地产等新进入前50强。
由于房地产始终是一个资本密集型的行业，而自2010年10月15日证监会通过官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的新闻稿以来，A股地产再融资已暂停三年，而涉及房地产在A股的IPO、借壳、定增、非公开发行等均已经暂停。虽然内房企可以通过信托、基金、银行等渠道融资，但是信托基金是他们最不愿选择的融资方式，成本高，周期长，单个项目为抵押物的信托通常整体成本约20%的年利率，做不好就要亏本。
而与此同时，香港却成为内地房企最后的希望所在，只要拥有了一个香港的融资平台，房企就像拥有了小叮当的“任意门”，不必害怕国内的银根紧缩与利率高企。
根据中国指数研究院的统计，2012年有20家海外上市房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23%。这种态势在2013年得到延续，截至今年5月初，已经有27家上市企业发债融资共计人民币759亿元，已超2012年全年发债融资规模的25%。
易居克而瑞研究中心研究总监薛建雄认为，境外借美元利率2个点起，而在中国借人民币成本7个点起。所以开发商都拼命做大以求在香港上市，然后靠这个平台才能借到便宜的海外资金。融资成本造成了今年上半年排行榜上内地上市开发商与香港上市开发商的此消彼长。
对于中小型企业来说，海外融资平台令它们有了规模跃升的助力。曾经拿下北京广渠门地王、以开发豪宅著称的央企方兴地产，2012年斥资约70亿元拿地，2012年上半年通过银行贷款及发债合计融资9.5亿美元，其后在2012年11月又成功发行了年利率仅4.7%的5亿美元低息债券，这令它不必像其他同行一样在资金压力下以价换量，而是抓住了上半年市场回暖的契机，排名从去年中国房企TOP100中的71名上升到今年的45名。
今年5-6月在上海、广州、深圳耗资60亿元拿地的佳兆业，今年初1-4月份前在香港市场通过发行年利率约13.5%的美元及人民币债券，合计融资83亿元。而且在抢地的同时，佳兆业1-4月的平均售价9209元/平方米，同比增长54%，这令它今年上半年销售额同比增长了65%。
而对于第一梯队的房企来说，境外发债平台有助于它们降低融资成本，提升市场份额。
比如今年上半年业绩增长最快的碧桂园，在1月通过出售年收益率为7.5%的10年期债券募集了7.5亿美元资金，这比它1年多之前发发行9亿美元的7年期债券时的收益率低了4.125个百分点。今年有粮在手的碧桂园开始了快速扩张，招揽了大量高级营销人才，组建了内地房企中人数最多的董事会团队。在营销上不但进军旅游地产项目，而且开始在马来西亚推出投资移民项目，上半年其销售额同比增长了97%，在Top10门槛同比增幅达63%的情况下，其排名从去年的第11名增长至第7名。
2013年，借壳香港公司成功的万科于3月7日完成首次境外美元债券定价，对外发行8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率仅为2.625%。这创造了中国房企海外发债的最低利率记录，而且标普还给予了万科大中华区“cnA+”的评级，这也是迄今以来，中国境内房地产企业所获得的最高信用等级。
6月28日，万科总裁郁亮在西安公开表示，赞同高层的一系列金融整肃行动，认同中国经济需要挤泡沫。他认为金融去杠杆首先就是收缩房地产信托等银行表外业务，开发贷也会收紧，这对一些房地产公司影响较大。
由于具备了更多元化的融资平台，郁亮甚至有底气说，“我们对银行始终不信任，所以尽量减少开发贷；另一方面，对企业来说，你手里的现金越多越容易去融资”。
同样是在6月28日，针对媒体有关房地产再融资及并购重组开闸的问题，证监会重申，将贯彻国务院有关房地产调控的规定，对违反国务院有关规定的房地产企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会还称，在对这类企业进行审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。
由此可见，内地房企的A股融资之路继续堵塞，而房地产信托会在“钱荒”背景下受到打击，受制于融资渠道的中型房企会进一步被迫缩减扩张步伐。
在美元指数走强，日元对美元大幅贬值，对人民币汇率也产生影响的背景下，如果人民币出现贬值，将令内地中小房企的大量高息美元债务可能不堪本息偿还的压力。比如2011年，中资房企债券曾陷入无人问津的境地，有的债券价格甚至跌至面值的60%。而2012年旭辉房地产高达11%以上的高息美元债券甚至发行失败。这会进一步造成中国房企“强者恒强”的势头。
这一点在今年上半年的TOP50排行榜上已有体现：在上榜企业的总销售额中，全国TOP10企业市场份额为15.21%，与2012年全年相比，增加了2.45个百分点，约20.14%的市场份额集中在TOP20房企手中。而且房地产企业出现了强强联合的势头，比如曾资金链告急的绿城中国借助香港九龙仓的资金援手，连续两年稳居房地产销售top10之列；比如今年6月27日，曾经被视为第一梯队中近乎势均力敌竞争者的万科与保利地产，在重庆合作竞得商业地块。
3年的房地产调控，房价仍处于上升轨道，但大中型房企却顺势利用融资平台优势进行了市场洗牌。而当这些拥有融资“任意门”且占据优势市场份额的房企从单打独斗变成“强强联合”时，期待宏观调控政策对其施压从而导致他们主动降价，无疑愈发像一个不可能的任务。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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