【williamhill官网 2013年07月05日讯】房价高企，北京某经适房项目被曝以市价五分之一，向公务员和央企职工定向销售引发质疑。有评论认为，经适房沦为公权部门的“福利盛宴”，有“定向腐败”之嫌，专家认为，应取消经适房建设。那么被寄予厚望的公租房能否避免重蹈经适房腐败覆辙？百姓安居否？
经适房，又一次摊上事儿了。
《新京报》近日报道，位于北京东四环外寸土寸金的广渠路，一个名为“广华新城”的经济适用房项目，被曝定向销售给中央部委和中石化等央企。据媒体报道，未来其售价可能只在1万元/平方米左右，这一区域商品房价已经达到5万元/平方米。报道指出，定向经适房又面临着“公务员分福利房”的质疑。
房产专家杨红旭认为，一个规模巨大的经济适用房项目，以只有市场价五分之一的价格，向公务员和央企职工定向供应。其性质，如果用“集体腐败”来形容，并不算太过分。
其实，在所有保障房中，经适房可谓最为“臭名昭著”的：“N连号”、“房妹”、“娃娃经适房”等事件的发生，以及小区楼下豪车成群、基础设施不到位、质量问题多、违规出租等报道屡见报端。
国家大规模建造经适房，本意是为了保障基层人民的住房需求，也因此被众多低收入者寄予了希望。然而，保障人群的错位以及纷乱背后的腐败问题，让人们对其质疑不断：总在“跑偏”的经适房似乎到了退出的时候。
买不起房的岂止是政府部门的年轻人？
毋庸置疑的是，公务员们也有改善自己居住条件的需求，他们和普通老百姓一样，都是挣工资过日子的人，但为何这次事件会引起如此多的质疑之声？
这就要从经适房的“真身”说起。
所谓“经适房”，即经济适用住房，是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，属社会保障性质的商品住宅，是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。
此外，根据建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》第二十五条明文规定，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
值得注意的是，上述规定中的关键词——“收入”。这也是人们的质疑点所在：公务员的工资究竟是一个怎样的水平呢？
中国新闻周刊网此前曾在一篇报道《一张没有秘密的公务员工资条》提到一位在某中央党群机关工作的公务员，本科学历，9年工作经验，正科级，2013年1月的工资条显示：统发合计1173元，包括职务工资480元、级别工资498元、工改补贴45元等；工作津贴3250元，交通补助200元，通讯补助130元，提租补贴80元，购房补贴1000元；此外，住房公积金扣款500多；基础工资和工龄工资为0元；应发5833元，实发工资5259元。
而根据北京市经适房申请标准，在申购经济适用房方面，1人户、2人户、3人户、4人户、5人户家庭的年收入分别确定为低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。家庭总资产净值分别确定为低于24万元、27万元、36万元、45万元、48万元。
这样看来，公务员的薪酬，怎样也不能说是低收入的水平，当然，由于地区和部门差异，有公务员的工资的确不高，尤其是在北京这样的高生活成本的城市里。而《新京报》报道中称，部委的年轻人称工资太低无法买商品房。“每月税后收入仅有4000元，完全无法靠工资买房。”
对此，中国网刊登的一篇评论文章中提到，工资无法购买商品房，因此才需要福利分房。这样的说法是典型的权力自利逻辑，权力分房占用了保障房用地指标，甚至挤占了保障房资金，事实上是拿公众的钱行腐败之实，严重影响困难群体的住房问题，造成巨大的社会不公。
高房价之下，买不起商品房的又岂止是政府部门的年轻人？如果说公务员工资真的很低，为何还有那么多人仍执意报考公务员？据国家公务员局数据显示，2013年度中央机关及其直属机构公务员录用考试（简称国考）约有111.7万人参加考试，比去年增加15%，录用竞争高达比53：1。且不说公务员完备的福利系统与稳定的工作环境就足以让人羡慕，再加上如此这般住房特权，难怪引来如此多人的向往。
另据中国广播网报道，青岛市各个区市也都有面向辖区范围内公务员的经适房项目。而青岛市2013年经济适用房申请政策规定，申请经济适用住房的家庭人均月收入不超过1864元；人均住房建筑面积不超过13平方米；家庭财产不超过家庭年收入标准上限的6倍。显然，各级政府机关工作人员并不符合这一政策要求。
“公务员的工资中没有包括房价的含量。”一位不愿具名的行业协会专家如是说。但也有专家指出，2007年至今北京房价飞涨，公务员仍能够以每平米几千元的成本价“福利买房”，相当于将房款转移到全社会的税收上。
经适房为何总与权利结缘？
按照国家对于经适房适用对象的要求，经适房必须经过严格的审查，只有符合经适房要求的普通工薪阶层才能有权购买。当然，符合申请条件的公务员，同样受到保障房政策的覆盖。
然而，时下，房价居高不下，众多普通工薪阶层依然徘徊在“房门之外”之时，一些政府机关和公职人员却把本来就数量有限、面向低收入群体的经适房优先占有，既当裁判员，又做运动员。利用政府掌握的土地资源、税收优惠和国有资金，再为公务员和企业员工建“定向经适房”或以成本价团购商品房，作为一种福利和赚钱渠道，显然加剧了社会分配不公。
房地产专家杨红旭认为，一个规模巨大的经济适用房项目，以只有市场价五分之一的价格，向公务员和央企职工定向供应。其性质，如果用“集体腐败”来形容，并不算太过分。光明网评论称，经适房一旦沦为公权部门的“福利盛宴”，社会公平何从谈起？这样的腐败理当清理。
《新京报》报道，每年在经济适用房用地中直接预留中央单位用地已经是惯例，而且成为经济适用房的大头。记者在查阅了北京市2011、2012、2013年《国有建设用地供应计划》发现，这三年，北京市保障房供地有缩减，但北京划拨给中央、军队单位的经适房土地每年都稳定为80公顷，占经适房用地的六成左右。
华远地产董事长任志强此前曾公开抨击，认为这是“借保障名义行腐败之实”。他说：“按“十一五”土地供应规划，北京大概有73%土地是被各种单位“福利分房”、借保障性住房制度获取。”
另据郑州市房管局提供的数字显示，2005年至2009年间，开发商上交至郑州市经适房管理中心供市民公开选购的经适房房源，仅占总房源的1/3，其余的都流入“暗渠”。据调查，流失的房源主要集中在三个方面：一是项目在繁琐的审批过程中，职能部门为了部门利益强留房源；二是开发企业在开发建设过程中，为便于疏通各种关系以及照顾自身社会关系，自行预留部分房源；三是管理部门个别工作人员在履行行政审批职能过程中，利用职务之便，索要房源。
政府掌握了保障房的分配，就等于将市场化、货币化的的福利分房制度又重新交回给权力。而一旦得不到有效监督，权力“染指”经适房，便成为了滋生腐败的土壤。而悬殊的价差，也让这些定向经适房在一买一卖中，取得高额的暴利。
除了这个名为“广华新城”的北京经济适用房项目，另据中国广播网6月23日报道，同样属于“定向经适房”的位于山东青岛市崂山区的埠东佳苑小区，每平方米6000元，而周边商品房价格则在12000元~14000元不等。而青岛市也有不少“定向经适房”出现卖房广告；今年5月，有媒体也曾爆出，深圳海关“为解决员工住房难问题”而修建的福利房——深圳海馨苑，不断有房源放租，并已有出售或准备出售房屋套现的案例。据悉，2009年海关员工只需要以20万~60万元不等的价格，就可以买到过百平方的福利房。但是现在公然以450万元的价格叫卖。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，各级行政机关，应无条件停止一切打着经济适用房旗号的福利化分房行为，如果确实存在少量住房有困难的年轻公务员，则可安排只租不售的公租房，作为过渡性支持。此外，严格限制某些事业单位与企业利用自有土地开发商品住宅的行为，至少不能继续给予其经适房享有的税费减免优惠。
经适房取舍：留之“发霉”弃之可惜
实际上，经适房从诞生起就被视为“怪胎”，且饱受争议。
半市场半保障的模糊定位，就让经适房成为保障房中的特例。中南财经政法大学金融学员房地产研究所所长张东认为，各地经济适用房丑闻频出归于经适房当初设计的先天不足和后天的操作不当。先天不足主要在于它与商品房和保障性住房两边的边界都不很清楚。而其在后天的执行操作过程中也有一些失误，就是管理上没有跟上。
也就是说，除了提供居住功能外，由于具有产权，使得经济适用房还能够在未来带来巨大的增值空间。正是因为附着了太多的利益，使得经适房滋生出很多矛盾和腐败。甚至还有观点认为，经济适用房天然导致腐败。
著名经济学家茅于轼几年前就曾说过，“经适房催生腐败，应该赶紧叫停。”不过这个观点在当时曾一度遭到反驳。此外，茅于轼还曾表示：“经济适用房本身是最大的贪污腐败，它既不讲效率，更不讲公平，比赌博还要坏。”
财经评论人叶檀也曾指出，在目前信用与监管体制尚不完善的情况下，停建经济适用房，大面积修建满足不同层次的、没有产权的保障型住房。
此外，天则经济研究所此前在一份保障房的报告中建议道，“应该立刻停止提供不公开销售的经济适用房。”报告指出，现行住房保障制度没有减少反而增加了社会不公平，特别是不公开销售的经济适用房，已成为政府和国有部门将国有资源转化为私人财产的“合法”渠道。
“经济适用房本来就不应该搞的，一定会是这个样子。”原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容对中国新闻周刊网记者表示，应该取消经适房。
“政府的权利封闭，权利大，一定会出现这个问题。”易宪容说。
日前，《人民日报》刊文称，经适房定位不清晰、管理易出乱，已跟不上时代发展的节拍。文章指出，当不清晰的定位遭遇不到位的管理，在经适房领域，公平分配这条保障性安居工程的“生命线”就会一再被触碰。个别地方政府的公信力受到严峻考验，该保障的群众没能真正受益，不符合条件者却侵占保障房资源，不能不说是一种遗憾。
从市场来看，经适房建设的步伐放缓已是不争事实。有数据表明，经适房的建设比重一直在下降。据中国指数研究院发布《2011保障房白皮书》报告显示，从2001年至2010年的10年间，与商品房相比，经适房竣工面积比重连续10年下降，从1999年的16.6%下降到2010年的3.1%。北京虽没有明确提出停止发展经济适用房，但在实际执行保障房的政策时，经济适用房的重要性已经弱化。
尽管经适房有很多问题被质疑，但也不能对其作用全盘否定，其在中国住房市场化改革中仍然起到了一定的作用，解决了部分低收入者的居住问题，并且一度成为城市低收入住房困难家庭圆住房梦的希望所在。
因此，对于经适房是否要取消的问题，也有专家持否定意见。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，与其他保障房性质不同，经适房在一些住房价格较高的大中城市仍是解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。从全国来看，老百姓更多希望拥有有产权的房子。”
经适房走向谢幕，公租房可“防腐”？
实际上，取消经适房已经不是停留在众多专家、业界的建议上，很多地方正在考虑或是已经开始停建经适房项目了，并开展以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度。
今年郑州市保障房全面实施“三房合一”，即“经适房、公租房、廉租房并轨，统称公租房”，经适房退出历史舞台。据悉，河南今年全省也将全面取消经适房。此外，根据广东省政府印发的《广东省住房保障制度改革创新方案》，今后广东保障性住房以公租房为主体，除已批准立项的项目外，将暂停新建经适房。今年六月初，武汉暂停经济适用房申请，同时启动公租房申请。
不过，经适房建设的暂停，并不能打消人们对保障房问题的担忧：首先，公租房能否成功“上位”，填补经适房的退出所留出的空？其次，鉴于经适房在操作中屡次发生的“走偏”问题，如果以廉租房和公租房代替经适房，是否能够避免腐败问题的发生？
2010年全国两会期间，重庆市长黄奇帆在接受记者采访时曾表示，公共租赁住房制度“本身就是防止腐败的系统”。黄奇帆说，公租房的产权始终是公房，没有发生利益、产权输送，因此没有腐败产生的环节。他说，经济适用房之所以产生一些腐败现象，主要是因为５年期满后可以作为商品房交易，其中的差价产生了利益的输送。“而公租房控制了出口，只要不能赚钱，腐败就没有了。”
不过，也有专家认为，经适房发生的腐败问题，在公租房身上同样可能发生。评论员牛刀认为，公租房能否做到杜绝“住房寻租”，监督是个大问题。体制上不理顺，建再多房子也到不了真正有需要的人手上，公租房管理不好，后果也会很严重。
实际上，如果公租房的房租价格过低，其与市场普遍租金之间就会形成巨大的价差，这与经适房的价差问题如出一辙，也就是说如果转手倒租的话，仍有获取利益的空间。那么，权力寻租与腐败仍然在所难免。
“房地产市场政策没有找对路，永远是这些问题”，易宪容对中国新闻周刊网记者表示。
易宪容认为，当前国内保障性住房分配不公，不仅有没有出台制度性规则问题，更有政府对保障性住房分配干预过多的问题，也有在高房价下保障性住房可以成为住房投机炒作者赚的工具。如果保障性住房是一种谋利的工具，而且有人预期可谋大利的工具，那么对保障性住房干预过深的权力岂能袖手旁观？这些权力都会千方百计地分配占用更多的保障性住房。
在这种情况下，本来是相当分配不公平的保障性住房更是会火上浇油，使保障性住房的分配不公推到极致。可以说，只要保障性住房是有利可图，是可赚线的工具，那么对保障性住房严重干预的权力一定会过多谋取利益而让保障性住房分配更为分配不公。
在易宪容看来，只有房价调下来、市场性的安排，才能规避腐败问题。
那么，公租房被寄予厚望之下，公租房建设和推进应注意哪些问题呢，如何避免重蹈经适房腐败的覆辙？
有观点认为，如果公租房数量足够满足低收入群体需求，转手倒租的空间将大大压缩，避免鸠占鹊巢谋求私利。更为重要的是，需要明确强有力的退出机制。只有实现房屋的有序流转，才能更大程度预防腐败、维持公平和效率。
建设保障性住房同时，建立防止寻租和腐败的监管体系，才能让老百姓真正圆一个住房梦。否则，曾经发生在经适房身上的种种问题仍会继续下去，只是借另外一个载体还魂罢了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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