分析：中国写字楼市场的繁荣

中国房价下跌的新闻频现报端，可能使观察人士得出这样的结论：中国房地产市场形势不好了。但就写字楼市场来说，情况绝非如此。

经过连年上涨，北京的写字楼租金如今比曼哈顿中心区还贵。

根据商业地产服务公司高纬环球(Cushman & Wakefield)的一项调查，北京市中心的写字楼租金去年上涨了75%，每平方米的年租金为1082欧元，而纽约曼哈顿为992欧元。

中国其他城市的写字楼租金虽然比北京低，但上涨的趋势却是一样的，从金融中心上海到西部城市成都，许多城市的写字楼租金都大幅上涨。

需求大幅上升和供应量不足，推动租金上涨。

由于目前有更多的写字楼正在建设之中，加上经济也开始放缓，灼热的写字楼市场今年可能会略微降温。但业内没有几个人准备预测市场见顶。

“我们仍认为这个市场将极其健康。”地产咨询公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)亚太区首席执行官阿拉斯泰尔•休斯(Alastair Hughes)表示。

休斯表示，去年中国甲级写字楼的净吸纳量达到约3400万平方英尺。

他预计今年的吸纳量为2500万平方英尺，低于2011年，但按国际标准来看仍属于极其强劲的水平。

更为令人侧目的或许是写字楼市场扩张的大环境。

在政府大动干戈展开调控之后，中国各地房价开始下跌。

政府官员担心房价超出人们的承受能力，也担心在建的楼盘太多。

但政府没有把调控措施实施到商业地产领域：实际上，这给了开发商一个很大的推动力，促使他们把重点转向写字楼。

“这是一部‘双市记’，两个市场的情况大相迥异。”休斯表示。

写字楼市场上最重要的转变是租户的国籍。

过去，外资公司占上海顶尖商业地产新增出租的大约60%。余下的40%由本地公司租用。去年，这一比率反过来了。

根据国际房地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills)的数据，本地租户租用了新出租写字楼的60%。

另一个重要转变是开发商越来越注重规划的细节，尽管这一变化尚处于萌芽阶段。

随着劳动力和能源成本的上升，经营写字楼的成本越来越高。而随着原材料成本的攀升，建筑成本也日益昂贵。

“过去人们常说‘我想要我的项目在昨天完工’，”建筑咨询公司EC Harris的合伙人马克•巴登(Mark Budden)表示。

“现在，人们不再条件反射性地匆忙建造一座摩天大楼或商业区，而是进行更长期、更富战略性的思考。”

在一片繁荣景象当中，也存在令人警惕的迹象。

所有的房地产市场都容易出现繁荣与低迷周期。在中国这样的快速增长国家，需求变幻莫测，波峰与波谷的起伏可能尤为剧烈。

三年前，北京的写字楼空置率高于20%，许多写字楼空无一人。这一比率现在已降至大约9%。

自2009年不景气以来的复苏令人印象深刻，但一些人担心，从当前高点上的跌落将十分惨烈。

中国的二线和三线城市——即人口100万至1000万的数十个城市——近期尤为积极地建设工业和商务区，以吸引大公司。

巴登表示：“许多城市有大量投机性开发，随着一个又一个二线城市极力吸引大牌客户入驻它们的写字楼，大家都有一种真切的紧迫感。”

地处中国腹地的湖北省武汉市就是一个成功的例子。它已成功变身为制药公司中心。

但其他城市还在挣扎着实现自己的雄心。

天津决心打造世界面积最大的金融中心。但截至目前，它只吸引了少量的银行分支机构和私人股本公司。

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