房地产调控下，开发商还能做什么

在“限价”、“限购”“限贷”等调控手段成为主流的房地产计划经济时代，戴着镣铐起舞的开发商们，除了转让股份退出市场和竞相割肉降价外，还能做什么呢？

央企中信房地产股份有限公司给出了这样的答案：积极响应一切政策，但在实施上辅以灵活的措施。同时背倚集团军优势，以金融手段稳住优质客源。

该公司前身为中国中信集团下属子公司中信房地产公司，成立于1986年10月。2007年中信集团整合旗下优质房地产资产，重组后的中信房地产股份有限公司于2007年12月24日正式成立，目前注册资本为67.9亿元人民币。

尽管背景深厚，资金充足，但是相比于一早保利、中海这些项目早已在全国遍地开花，以快速运作及高杠杆的运营模式，规避了相当一部分限购风险的央企，中信房地产的大多数住宅项目很不幸正好被此次的调控手段击中：大多数是大盘开发，位于大城市的卫星城，在楼价下跌的过程中会首当其冲；而产品又以中高端为主，有相当一部分是别墅产品，买家有不少是多次置业人士。

中信房地产在广州的卫星城增城开发的全新别墅中信香樟墅就是一个例子，该楼盘从2011年4月开始吹风储客，当时外界传闻其联排别墅毛坯产品起价1万元/平方米，双拼别墅单价在1.5万元左右。

但是很快增城正式执行限价政策，限价7385元/平方米，由于当地限价不限购，迅速成为广州楼市的成交热点，在政策出来后，增城相当部分楼盘以洋房毛坯发售，而别墅楼盘却纷纷偃旗息鼓。不久之后，增城再度提高限价标准，到年底所有单价超过7736元/平方米的单位都不能签约。

到了11月，中信香樟墅作出一个大胆的决定，开盘推出100套面积为320-420平方米的联排别墅，销售均价为7300元/平方米，毛坯总价190万起，加上开盘当日所有的折扣，个别单位每平方米低至“5字头”。尽管有看楼媒体传言称，原本在储客时，中信香樟墅有100平方米左右的地下室面积是考虑作为赠送面积的。但是在公开发售后，地下室因为层高的问题要全部算入产权面积的，因此其总价并没有直接打七折。不过这一传言并未获中信房地产官方证实。

而在北京，中信房地产也在销售时以限价房及金融手段突围。该集团位于亦庄的大盘中信新城首期发售时，还一起推出了配套中8万平方米的限价商品房。截至10月末，中信新城首期七百多套房源已经售罄（包括已签约和已预定），二期三百多套房源也只剩下不到三分之一。实际成交均价为23051元/平。

在通州、大兴等区域单价一万四五的项目比比皆是的情况下，中信房地产位于东南五环外的普通毛坯房能在哀鸿遍野的地产江湖中突围而出，除了以限价房销售拉动人气外，传闻其借助的信托融资方式也帮忙踢出“临门一脚”。

有媒体报道，此外，五矿信托还与中信房地产合作推出了一款“五矿国际信托-中信安居优债投资集合资金信托计划”。中信新城的具体运作模式是：首先，项目方与购房者签署《购房合同》，并网签确认。《购房合同》约定，客户在签约时确认在约定时间支付首期款，为总价款的30%以上；剩余款项由购房者在交完首付款之后2 年内支付完毕。

对项目公司来说，该笔剩余款项形成了对购房者的应收账款。五矿信托再与项目公司签署《应收账款债权转让合同》。并成立集合资金信托计划。信托计划分期发售，每一期信托资金用来投资中信地产项目公司转让的购房者在分期付款方式下形成的应收账款债权。以此解决限贷大环境下的目标客户往往会遇到的房贷不足问题。

不过中信房地产同样未对此传闻作出任何回应。不过查阅五矿集团的官方网页，确实看到上述信托于今年4月29日成立。总期限为5年，信托计划期限内将分期发售信托受益权，信托受益权根据对应标的债权的不同分为一年期和两年期两类。预期年化收益率根据信托合同的约定确定，为9％至12％不等（含认购费），并且随央行一至三年期金融机构人民币存贷款基准利率的变化而浮动。在信托年度，每年向受益人分配一次信托收益。中信地产与五矿信托签署保证合同，保证应收账款债权的实现，整个交易过程并无违规之处。

除了上述传闻中的灵活应对措施外，中信房地产近期还有一招：利用集团的金融优势捆绑储客。近期中信银行开始对个人流动资产达到白金卡标准客户推荐一款“地产金融卡”，而中信地产也同步向业主对这个金融卡进行推荐。

根据中信银行官网显示，中信地产金融卡的持卡客户在购买中信地产旗下项目时，凭卡可享有不同的优惠折扣，可以优先预约参观项目；可以在购房后凭信用卡进行家装、家电分期购买。持卡购置中信地产旗下项目或者重复购房、推荐他人购房等均可获得中信地产赠送的积分（积分可用于兑换物业管理费、购房现金券、购物卡、移动充值卡等）

此外还可以获得白金卡礼遇：“36+1”高尔夫免费畅打、免费洁牙服务、健康医疗服务、机场贵宾厅、最高1500万航空意外伤害保险、汽车道路救援服务、白金沙龙活动等。还将在未来增加中信出版社的图书、中信旅游的精品旅游服务、信诚保险的人寿理财保险、中信证券的专属理财资讯、中信健康的医疗服务等等一系列增值服务。

而中信地产的负责人则透露，持卡会员与其亲属再次购买中信房产时，可在公开优惠基础上获得额外购房优惠，未来还将提供养老按揭和房易宝服务。作为资源整合的第一步，提供给会员的资源还有中信地产和集团旗下的酒店、公寓类，千舟湾的公寓，包括惠州汤泉渡假村和高尔夫球场。公司的金融会员制服务将覆盖现有的业主客户。目前，中信地产已在全国30座城市拥有4万多户家庭会员，成员人数超过10万名。

根据中信地产的五年规划，在未来五年内，每年将新增2万至3万名的新客户，至十二五末期，预计将实现20万的客户总量。

据相关机构统计，中信地产前三季度的销售额为196亿元。而今年3月以来，中信地产在北京、上海、成都、哈尔滨等全国各地举行了主题为“一岛四地、九盘联动”的项目推介会，将其在海南的项目进行全国推广。有海南业内人士透露，海南当地的购买力不足加上限购政策，必须广泛在全国挖掘客源。而发行中信地产金融卡也是在为刺激全国销售起作用。

此外，还有人猜想，通过金融手段可以暗降的方式促销，还能在年底加快现金回笼，增强现金流，例如今年6月份，有媒体报道称，北京部分楼盘在尚未取得预售证的情况下，通过与第三方机构联合办理白金卡，宣称只要交付1万-10万元不等的费用办卡，就可以获得高达几十万元的优惠抵扣。不过中信银行至今未提出地产金融卡的具体优惠措施，相信不会参照此类做法。

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