房地產調控下，開發商還能做什麼

在「限價」、「限購」「限貸」等調控手段成為主流的房地產計畫經濟時代，戴著鐐銬起舞的開發商們，除了轉讓股份退出市場和競相割肉降價外，還能做什麼呢？

央企中信房地產股份有限公司給出了這樣的答案：積極響應一切政策，但在實施上輔以靈活的措施。同時背倚集團軍優勢，以金融手段穩住優質客源。

該公司前身為中國中信集團下屬子公司中信房地產公司，成立於1986年10月。2007年中信集團整合旗下優質房地產資產，重組後的中信房地產股份有限公司於2007年12月24日正式成立，目前註冊資本為67.9億元人民幣。

儘管背景深厚，資金充足，但是相比於一早保利、中海這些項目早已在全國遍地開花，以快速運作及高槓桿的運營模式，規避了相當一部分限購風險的央企，中信房地產的大多數住宅項目很不幸正好被此次的調控手段擊中：大多數是大盤開發，位於大城市的衛星城，在樓價下跌的過程中會首當其衝；而產品又以中高端為主，有相當一部分是別墅產品，買家有不少是多次置業人士。

中信房地產在廣州的衛星城增城開發的全新別墅中信香樟墅就是一個例子，該樓盤從2011年4月開始吹風儲客，當時外界傳聞其聯排別墅毛坯產品起價1萬元/平方米，雙拼別墅單價在1.5萬元左右。

但是很快增城正式執行限價政策，限價7385元/平方米，由於當地限價不限購，迅速成為廣州樓市的成交熱點，在政策出來後，增城相當部分樓盤以洋房毛坯發售，而別墅樓盤卻紛紛偃旗息鼓。不久之後，增城再度提高限價標準，到年底所有單價超過7736元/平方米的單位都不能簽約。

到了11月，中信香樟墅作出一個大膽的決定，開盤推出100套面積為320-420平方米的聯排別墅，銷售均價為7300元/平方米，毛坯總價190萬起，加上開盤當日所有的折扣，個別單位每平方米低至「5字頭」。儘管有看樓媒體傳言稱，原本在儲客時，中信香樟墅有100平方米左右的地下室面積是考慮作為贈送面積的。但是在公開發售後，地下室因為層高的問題要全部算入產權面積的，因此其總價並沒有直接打七折。不過這一傳言並未獲中信房地產官方證實。

而在北京，中信房地產也在銷售時以限價房及金融手段突圍。該集團位於亦莊的大盤中信新城首期發售時，還一起推出了配套中8萬平方米的限價商品房。截至10月末，中信新城首期七百多套房源已經售罄（包括已簽約和已預定），二期三百多套房源也只剩下不到三分之一。實際成交均價為23051元/平。

在通州、大興等區域單價一萬四五的項目比比皆是的情況下，中信房地產位於東南五環外的普通毛坯房能在哀鴻遍野的地產江湖中突圍而出，除了以限價房銷售拉動人氣外，傳聞其藉助的信託融資方式也幫忙踢出「臨門一腳」。

有媒體報導，此外，五礦信託還與中信房地產合作推出了一款「五礦國際信託-中信安居優債投資集合資金信託計畫」。中信新城的具體運作模式是：首先，項目方與購房者簽署《購房合同》，並網簽確認。《購房合同》約定，客戶在簽約時確認在約定時間支付首期款，為總價款的30%以上；剩餘款項由購房者在交完首付款之後2 年內支付完畢。

對項目公司來說，該筆剩餘款項形成了對購房者的應收賬款。五礦信託再與項目公司簽署《應收賬款債權轉讓合同》。並成立集合資金信託計畫。信託計畫分期發售，每一期信託資金用來投資中信地產項目公司轉讓的購房者在分期付款方式下形成的應收賬款債權。以此解決限貸大環境下的目標客戶往往會遇到的房貸不足問題。

不過中信房地產同樣未對此傳聞作出任何回應。不過查閱五礦集團的官方網頁，確實看到上述信託於今年4月29日成立。總期限為5年，信託計畫期限內將分期發售信託受益權，信託受益權根據對應標的債權的不同分為一年期和兩年期兩類。預期年化收益率根據信託合同的約定確定，為9％至12％不等（含認購費），並且隨央行一至三年期金融機構人民幣存貸款基準利率的變化而浮動。在信託年度，每年向受益人分配一次信託收益。中信地產與五礦信託簽署保證合同，保證應收賬款債權的實現，整個交易過程並無違規之處。

除了上述傳聞中的靈活應對措施外，中信房地產近期還有一招：利用集團的金融優勢捆綁儲客。近期中信銀行開始對個人流動資產達到白金卡標準客戶推薦一款「地產金融卡」，而中信地產也同步向業主對這個金融卡進行推薦。

根據中信銀行官網顯示，中信地產金融卡的持卡客戶在購買中信地產旗下項目時，憑卡可享有不同的優惠折扣，可以優先預約參觀項目；可以在購房後憑信用卡進行家裝、家電分期購買。持卡購置中信地產旗下項目或者重複購房、推薦他人購房等均可獲得中信地產贈送的積分（積分可用於兌換物業管理費、購房現金券、購物卡、移動充值卡等）

此外還可以獲得白金卡禮遇：「36+1」高爾夫免費暢打、免費潔牙服務、健康醫療服務、機場貴賓廳、最高1500萬航空意外傷害保險、汽車道路救援服務、白金沙龍活動等。還將在未來增加中信出版社的圖書、中信旅遊的精品旅遊服務、信誠保險的人壽理財保險、中信證券的專屬理財資訊、中信健康的醫療服務等等一系列增值服務。

而中信地產的負責人則透露，持卡會員與其親屬再次購買中信房產時，可在公開優惠基礎上獲得額外購房優惠，未來還將提供養老按揭和房易寶服務。作為資源整合的第一步，提供給會員的資源還有中信地產和集團旗下的酒店、公寓類，千舟灣的公寓，包括惠州湯泉度假村和高爾夫球場。公司的金融會員制服務將覆蓋現有的業主客戶。目前，中信地產已在全國30座城市擁有4萬多戶家庭會員，成員人數超過10萬名。

根據中信地產的五年規劃，在未來五年內，每年將新增2萬至3萬名的新客戶，至十二五末期，預計將實現20萬的客戶總量。

據相關機構統計，中信地產前三季度的銷售額為196億元。而今年3月以來，中信地產在北京、上海、成都、哈爾濱等全國各地舉行了主題為「一島四地、九盤聯動」的項目推介會，將其在海南的項目進行全國推廣。有海南業內人士透露，海南當地的購買力不足加上限購政策，必須廣泛在全國挖掘客源。而發行中信地產金融卡也是在為刺激全國銷售起作用。

此外，還有人猜想，通過金融手段可以暗降的方式促銷，還能在年底加快現金回籠，增強現金流，例如今年6月份，有媒體報導稱，北京部分樓盤在尚未取得預售證的情況下，通過與第三方機構聯合辦理白金卡，宣稱只要交付1萬-10萬元不等的費用辦卡，就可以獲得高達幾十萬元的優惠抵扣。不過中信銀行至今未提出地產金融卡的具體優惠措施，相信不會參照此類做法。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)