哈佛研究员：房产税不能改变房价 (图)

中国试点开征房产税已经如箭在弦，这被市场认为是对中国财政体系和房地产市场进行调控的最佳着手点之一。

近日，《第一财经日报》记者就房产税等问题专访了哈佛商学院房地产资深研究员约翰·马康柏(John Macomber)。他认为，有没有征收房产税并不能改变房地产价格，对资产征税还可能会对财富分配产生影响。

第一财经日报：你怎么看在中国开征房产税的问题？

马康柏：征收有几个问题：第一，谁来支付物业税。在中国，居民并不完全拥有物业，因此即使要征税也应只针对居住权来征税；第二，中国房产税和美国的不一样，西方的房产税很多是地方性税收，比如一个镇上的居民只需把房产税交给镇政府，不需要交给州政府甚至是联邦政府。中央政府统一征收房产税有一定难度，各地方情况不一样。征税可能会导致财富分配不均等问题。

比如，我所在的哈佛大学在马萨诸塞州剑桥这个地方，我住的房子征税是给剑桥地方的，这个税用于当地学校、图书馆、警察局、消防等公共事业。如果是联邦政府征税，这个钱是用于什么地方，我们不知道。

日报：在你看来，开征房产税是政府调控房地产价格的有效手段吗？

马康柏：这需要从政治和经济学两个角度看。如果纯粹从经济学角度看，有没有房产税，并不能够改变房地产价格，因为房价最终还是由供求决定，如果需求非常非常旺盛，有房产税也不一定能够阻止价格往上攀升。只有促进人们的收入增长，才是解决买房子的最好办法。

从政治学角度看，征收房产税意味着重新分配财富。因为房子在一定程度上是贫穷和富有的人都需要拥有的，这会伤害劳动者的工作积极性。对于财富再分配来说，消费税是一个很好的方法。比如，一个人买了很好的车、游艇，买了雪茄，这些人非常有钱，就可以通过消费税来转移。

日报：你是否有比较好的建议，遏制房地产价格攀升的势头？

马康柏：这要先了解房价高的具体原因，是过度投机还是真实需求。如果是过度投机，总有一天房价会回到正常轨迹上来。但如果是自住型的因素，就比较复杂，工资比较高的人买得起，工资比较低的人就买不起，大城市的土地成本本来就很高。

另一方面，并不是所有人都有机会在好的居住环境中生活，不要以为有人住不起就是不正常的现象，这是一个现实，主要是需求太过于旺盛，而供给又不足。那只有提高供给来解决问题。

日报：保障房将是2011年中国的一个主要动作。你能否介绍一下国外在保障性住房方面比较好的经验？

马康柏：有两种情况：一是政府直接从预算中划出一些资金来补贴个人，其他由个人负担。比如墨西哥政府，每年从财政支出中拨出5%~6%的预算，补贴给个人用于买房、租房。在保障性住房方面，墨西哥政府给予开发商较好的条件，让开发商赚取的利润有限制，建好的房子低于市场价卖给个人。

另一种就是印度的。这是一个印度公共部门和私人联合起来的项目，其特点是覆盖区域比较大，政府允许开发商建设高密度的住房，开发商能以很低的价格卖给穷人。政府使用中心区高房价的税收支持郊区的房地产建设，可以解决一部分人的住房问题，但绝不是说所有人的住房问题能解决。

这是我认为国际上两个比较好的经验。

日报：美国在保障性住房和房价控制方面，有什么经验和教训？

马康柏：在美国，房价取决于城市的发展和资金负债情况。在美国次贷危机中，大家一哄而上，一些没有制造工业、服务行业的城市也在大量建造房屋。对美国来说，土地价格并不是一个很大的问题。政府占用、出售土地很少，很多土地是私有的。

在中国，很多地方政府出售土地，一方面可以最高的价格创造最大化的土地价值，增加政府收入；另一方面也可以最低的价格卖出，让更多人买得起房。从操作方式看，地方政府像商人一样，土地卖得慢，意图把土地价格抬高，像公司运作资产的模式，这是有争议的做法。

在中国，资本投资的渠道非常有限，闲置的资金就选择放到楼市。因此，许多人偏好房地产投资，不喜欢其他资产类别。而在美国，他们有惨痛的教训，房地产市场是会下跌的。

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