从2008年10月开始,为了让深陷危机之苦的房地产走出低谷,政府出台了一系列鼓励住房消费的优惠政策,房地产市场行情重启。2009年,在9.59万亿天量信贷资金的配合下,大量资金流向房地产市场,此轮牛市至今未见终止迹象。
然而,目前国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的诸多政策震动了楼市,随之而来的将是房地产行业的调整。这是否会导致沉浸在地产行业的逐利资金出逃？有多少资金行将流出楼市？流出楼市的钱是否会流向股市？在油价高涨,通胀急升,股市震荡的时期,是否只有黄金才是投资者的“避风港”？
流出楼市资金或超3000亿
房地产市场资产泡沫引起舆情沸腾,并已逐渐威胁刺激政策的“软着陆”。政府自去年底开始密集出台房地产调控政策,而4月14日召开的国务院常务会议要求二套住房首付比例提升至5成为此中之最,这将扣紧房地产业的“命门”——信贷。
投资性购房本质上是杠杆式的交易行为,一个环节出现问题,随后的连锁效应会将资金链条迅速收紧。根据中原地产的数据,政策出台以来,京城新建住宅交易量持续走低后在低位徘徊,15日交易量为483套,随后日渐走低,截至20日已回落至291套,持续在300以下的低位徘徊。
在新的房贷政策执行之后,二季度新增房贷将出现较大幅度的回落已无疑问,人们关心的是,这是否将导致沉浸在地产行业的逐利资金出逃？有多少资金行将流出楼市？
业内人士分析,具体进入房地产的投资投机资金无法准确调查或者测算,仅能从机构或者监管部门发布的统计数据进行估计。
根据中国人民银行公布的统计报告,去年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元,个人消费性住房贷款去年底的余额比上年同期增长47.9%,增速同比升37.4%。今年一季度,新增个人购房贷款5227亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3个百分点。长江证券分析师白松以首付比例平均30%~40%计,2009年至2010年一季度,估算贷款买房的个人自有资金大概为7200亿~9600亿。
白松表示,北京和上海等一线城市的实际投资性购房比例不会低于30%。这样看来,非自住性资金平均应该为2800亿。
上述估计并未包括非按揭贷款买房的情况。对此,一位券商分析师的估算更为大胆。他认为,目前商品房销售额中至少有1/3为投资客所贡献,自住性和改善性需求各占1/3。2009年,商品房销售额4.4万亿元,今年一季度全国商品房销售额为7977亿元,依此标准,投资房产的资金应在1.73万亿,去掉其中的银行信贷资金,非自住性资金大概为4800亿。
不过,多位分析师向每经记者表示,可准确估算资金注定只是冰山一角。从房地产腾挪出来的资金包括很多处于地下和灰色状态的民间资金以及国际热钱,它们直待有相对明确的政策信号和投资机会才会浮出水面。
“恐怕没人知道这笔资金的总量是多少,但体量巨大是肯定的。如果房价调控到位,预计流出楼市的资金不会少于3000亿。”白松告诉记者。
黄金迎来新机会？
在楼市政策搅得市场“乱花渐欲迷人眼”之时,许多人想起了“买黄金保值”。
2008年美国金融危机爆发后,美联储的救市政策加剧了市场对美元贬值的预期,黄金的避险功能终于开始显现。2008年,在大宗商品、股票、债券的指数下跌超过40%的同时,黄金价格却有6%的增长。
国际金价就此一路狂涨,2009年更如疯牛一般连续闯过了每盎司1000美元、1100美元、1200美元整数大关。从2001年到2009年的短短八年时间,黄金上涨了4.5倍,折合年复合收益率大约20.7%。
在通胀潜在压力下,黄金是好的避险工具这一传统优势,使黄金成为应对通胀的“安全港”。如果房地产调控力度加大,可预期各地炒房客将纷纷抛售房产,而当前股市震荡不安,是否可以断定炒房热钱流入黄金市场的可能性较大？
安信证券有色行业分析师张何剑认为,黄金受全球大环境影响,受国内调控影响较小,作为理财工具,可适当进行配置。在通胀时代,可以关注纯粹投资性的黄金产品,如非常贴近原料金价的金条,或者商业银行的纸黄金。如果做短期投资,可以选择黄金期货。
在过去5年里,中国的黄金需求以年均13%的速度增长。WGC（世界黄金协会）报告显示,预计未来10年中国对黄金的需求将在目前基础上翻番。该机构投资部董事总经理Marcus Grubb表示,“以09年底的平均价格来计算,未来10年中国黄金年需求量将达到290亿美元。”
一位银行理财师对记者表示,黄金是一个稳步增值的品种,适合作为一种财富保值策略,并不是一个弹性很大的投机工具。一般建议客户配置在10%到20%以内。对于风险厌恶型投资者,可以适当加大黄金的投资权重。
但对于黄金期货,前述分析师认为,由于巨大的杠杆效应及高风险性,主要适合于有套期保值需求的企业和各类专业投资者。如果对市场不了解,盲目入市,风险很大。
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