中国房地产将在2011年崩盘 不要幻想了

最近网上搞出的楼市“崩盘时间表”，通过对比中日两国的房地产市场走势，认为中国房地产市场将在2011年崩盘。

只是，崩盘论者只说因为房价高所以必然崩盘，却并不能给出哪怕最粗略的崩盘“流程”。而我认为，中国房价在近几年内要出现所谓的崩盘，确实是一种不切实际的幻想。

从经济学上考量，一个产业的崩盘，必须要满足几个要素：需求量萎缩、购买力严重不足、政策转变，或者是产品价格严重脱离其价值。在此前提下，产业里的企业将出现资金链吃紧，降价甚至倒闭。而消费者普遍持币观望甚至是拒绝购买。

以房地产为例，要形成崩盘，以下四个环节是必不可少的：

第一，房价超过市场承受能力，成交量暴跌——这是购买力问题。第二，开发商资金链吃紧开始抛售，降价促销渐成风潮——这是产业的表现。第三，百姓买涨不买落，越跌越不买——这是消费者表现。第四，开发商成批倒闭，房子像“大白菜一样便宜”可还是没有人买，房价跌向无底深渊——崩盘。

以上四个环节，任何一个被打断，“崩盘”就不可能成立。然而，事实如何呢？

先谈第一个环节——购买力问题。房价是否合理，最主要的依据是房价收入比。以北京为例，2009年家庭平均年收入为11.3万元；同期四环以内期房均价为17478元/平方米；平均单套面积为113平方米。据此可以算出房价与家庭收入的比值为17.5。这个比值无疑是有参考价值的。

当然，按平均数计算的弊端极为明显。现在社会两极分化趋势已成共识，在北京收入最低的1/3家庭可能不吃不喝30年也买不起上述房子，而收入最高的那1/3家庭用5至6年的收入就可以买套房子。

然而，我们忽略了一个事实：“北上广深”四个城市半数以上的高端物业由全国、全世界的富人购买，谁能统计他们的房价收入比呢？

再看第二个环节：产业表现。房地产成为中国经济的支柱产业已经不是新闻。

如今，扛过危机的开发商已经吸取了教训、学精了，预期稍一偏空就会降低施工进度、延缓向建筑承包方支付款项，推迟开盘……也就是说一手握紧现金，另一手控制可售商品房的供应。

第三个环节，也就是百姓的观望心理倒是可能暂时导致房市“量价齐跌”。但历史是明镜。2008下半年至2009年上半年间，的确出现过这种类似的情况。但短暂的观望期之后，却迅速迎来了更高的房价！而如果真的观望成风，各项救市政策和言论必然又会纷至沓来——因为当前的政策走向非常清楚：是“防止房价过快上涨”而并非不涨甚至是成交萎缩。

前三个环节不成立，最后的第四个环节要出现，自然就是一种幻想。

一个产业的崩盘不可能是独立事件。我们仰望着房价离普通市民越来越远，于是阿Q式地咒骂两句，但是，咒骂并不能让赵太爷意外死掉。中国房地产业已经是一个远比赵太爷要强大多少倍的厉害人物，甚至可以说，房地产一打喷嚏，中国经济必然感冒。

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