房地产降温买房还是租房合算？

2005-10-06 03:17 桌面版 正體打赏 0

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近年来，由于低利率和一系列新的抵押贷款方式的产生，许多租房者转而购买房产，导致房价飙升，相应地削弱了租房市场，房东们被迫减租，至少也不敢大幅度增加租金了。在过去5年里，纽约，华盛顿，洛杉矶等地的房产价格长了一倍，而租金却几乎没有变动。其结果是，在美国最火爆的房市上，房价和租金之间的关系脱节了。

传统上，人们常常把租房看作是把钱白白扔掉；现在也许值得重新对租房做个评价了。为此，纽约时报上月底以“是租好还是买好”为题做了分析。

克利斯汀森女士今年以105万的价格卖掉了她坐落于美国加州拉尔克斯普镇的拥有百年历史的维多利亚式别墅。然后，她搬入了斯汀森沙滩的一栋两层楼房，每月付租金2400元。现在，她可以坐在她的起居室，一边品茶，一边观赏着太平洋的波涛。

买房的好处

拥有自己的屋居，除理财方面的收益外，显然还有其它好处，比如内心的稳定感和归宿感。房主们可以安心地长期居住下来，而不用担心合同结束后房东是否愿意续租的问题；也可以凭着自己的喜好任意改变起居室墙壁的颜色，而不必担心别人干涉。

克利斯汀森女士曾在她的拉尔克斯普别墅周围建了一个花园，里面不但种了梨树和无花果树，还种着迷迭香，熏衣草花并插上了黄杨木篱。而在斯汀森沙滩，她没进行任何这类劳动。

凭长期经验来看，购房者要保留一栋新居所5至7年，方可抵销房地产买卖手续费及其它相关费用（当然，目前这个时间长度已经缩短，部分原因是房屋价格激剧上升）。

以此看来，对多数已经拥有自己的住宅并已安定下来的人们来说，租房可能并不合算。

目前租房的优势

但是，对于那些正在考虑搬家或者尚未拥有房产的人们，就要用不同的角度去看问题了，至少他们不应该悲戚自己的租房行为是把钱扔进大海了。

据纽约时报的分析，在加州湾区，一个典型的家庭购买一栋100万的房子（这在一些市镇是房产平均价格）每个月要花销5000元。这个家庭却可以用2500元租一栋同样的房子。在曼哈顿上东区，1000平方英尺的两睡房公寓现在每月租3700元，而购买一套同样的公寓则需要110万元左右，折合成每月租金，就是6000元左右。

据房地产纪录显示，如果这个家庭选择租房而不是买房，那么他可以把原本用于房屋首期付款的那部分资金用来投资，所获得的利息又可偿付部分房租。尽管房地产经纪人不愿承认这一点，但事实上拥有房产是在以交付财产税和抵押贷款利息等特有的方式把钱扔掉。

租金比率

在任何房地产市场上，如果一栋典型房屋的价格超过年租金的20倍，购房的月成本就比租房的月成本要贵。

在纽约时报的分析中，租房的成本包括每月租金加上租客的保险；而拥有房产的月成本则包括典型的屋居保险，重大维修，财产税和房屋的分期付款，再扣去税项减免额。

在湾区，这个“租金比率”超过了33。在纽约，波士顿，洛杉矶和迈阿密，恰好超过25。华盛顿的比率是20，正好接近分界线。

在迈阿密任信贷员的奥文先生和他的女朋友每月付1700元租金，住在公寓最高层，既可以观赏该城市的地平线，又可以俯瞰大西洋。在和经纪人谈过之后，他说他认为这套公寓可以卖将近65万元，那么租金比率超过了30。他因此认为租房要合算得多。

买房动机中的一个最大误解

纽约时报分析说，这个误解是围绕着减税方面的。许多人似乎认为购房可以给他们省钱，因为抵押贷款的利息可得到税项减免。

但是，该税项减免只能是减去因借钱而产生的费用，也就是说如果一个家庭不购买房子，这笔花费根本就不存在。美国家庭平均在一栋房子里居住六年，而据大型贷款公司”国立城市公司”说，在此期间，即使如今的利息率很低，即使得到税项减免，一项60万元的抵押贷款要付的利息合计也达12万元。

况且，很多房主并没有逐条列记他们所得到的减税，如果这样做了，就会发现他们的减税额总和只不过比一般纳税人（包括租房者）的标准减税额多一点点而已。

买房好还是租房好？

由于租房者可以把原本要付的首期付款和房地产买卖的手续费投资于证券或股票上，所以时报在这篇分析中给与他们大约4％的税后利润；而买房者的已付清的房屋分期付款部分则被记入贷方。

当供养一栋房产的净花费比租房的净花费低，那么支持买房的论点就占了绝对上风，比如在芝加哥，达拉斯，圣路易以及美国中部的大部分地区，只要房屋价格未来不激剧下跌，在这些地区买房就会比租房要有利的多。

如今在美国东北大部分地区，佛罗里达州，加利福尼亚州等地，买房比租房要贵（税收优惠也被计入）。只有当现已十分昂贵的房价再有极大幅度的增长时，房主才可能处于有利地位。

对于新的购房者来说，纽约的房价在未来五年里需要再升高大约13％才能使买房比一般租房划算。在北加州，房价和租金之间的差距是最大的，房屋价值在2010年之前上升19％才划算。

在未来十年里，纽约房价要增长25％才可均衡，而在加州则需要增长40％。

问题是，未来的房价能否达到这样的增长呢。事实上，甚至那些不认为房地产市场正处于泡沫之中的经济学家们也预计价格增长将会放缓。还有人预言，房屋价值将会像90年代初东西海岸城市的屋价那样下降；或者在未来许多年里价格会停滞不前。

据纽约时报10月4日报道，美国全国房地产市场的确已经开始降温。随着卖房者越来越多，房屋出售速度开始放慢，价格已经不再像早前那样持续增长了。

当然，对许多人来说，买房对人的心理影响也是不容忽视的。拥有房产让人们感到他们已经实现了美国梦，或者说给与了他们安全感，他们有了可以在夜间安然入寝的有形资产。

这的确是好感觉。问题是它们在你心中的价值值多少。

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