房地產降溫買房還是租房合算？

2005-10-06 03:17 桌面版 简体打賞 0

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近年來，由於低利率和一系列新的抵押貸款方式的產生，許多租房者轉而購買房產，導致房價飆升，相應地削弱了租房市場，房東們被迫減租，至少也不敢大幅度增加租金了。在過去5年裡，紐約，華盛頓，洛杉磯等地的房產價格長了一倍，而租金卻幾乎沒有變動。其結果是，在美國最火爆的房市上，房價和租金之間的關係脫節了。

傳統上，人們常常把租房看作是把錢白白扔掉；現在也許值得重新對租房做個評價了。為此，紐約時報上月底以「是租好還是買好」為題做了分析。

克利斯汀森女士今年以105萬的價格賣掉了她坐落於美國加州拉爾克斯普鎮的擁有百年歷史的維多利亞式別墅。然後，她搬入了斯汀森沙灘的一棟兩層樓房，每月付租金2400元。現在，她可以坐在她的起居室，一邊品茶，一邊觀賞著太平洋的波濤。

買房的好處

擁有自己的屋居，除理財方面的收益外，顯然還有其它好處，比如內心的穩定感和歸宿感。房主們可以安心地長期居住下來，而不用擔心合同結束後房東是否願意續租的問題；也可以憑著自己的喜好任意改變起居室牆壁的顏色，而不必擔心別人干涉。

克利斯汀森女士曾在她的拉爾克斯普別墅周圍建了一個花園，裡面不但種了梨樹和無花果樹，還種著迷迭香，熏衣草花並插上了黃楊木籬。而在斯汀森沙灘，她沒進行任何這類勞動。

憑長期經驗來看，購房者要保留一棟新居所5至7年，方可抵銷房地產買賣手續費及其它相關費用（當然，目前這個時間長度已經縮短，部分原因是房屋價格激劇上升）。

以此看來，對多數已經擁有自己的住宅並已安定下來的人們來說，租房可能並不合算。

目前租房的優勢

但是，對於那些正在考慮搬家或者尚未擁有房產的人們，就要用不同的角度去看問題了，至少他們不應該悲慼自己的租房行為是把錢扔進大海了。

據紐約時報的分析，在加州灣區，一個典型的家庭購買一棟100萬的房子（這在一些市鎮是房產平均價格）每個月要花銷5000元。這個家庭卻可以用2500元租一棟同樣的房子。在曼哈頓上東區，1000平方英尺的兩睡房公寓現在每月租3700元，而購買一套同樣的公寓則需要110萬元左右，折合成每月租金，就是6000元左右。

據房地產記錄顯示，如果這個家庭選擇租房而不是買房，那麼他可以把原本用於房屋首期付款的那部分資金用來投資，所獲得的利息又可償付部分房租。儘管房地產經紀人不願承認這一點，但事實上擁有房產是在以交付財產稅和抵押貸款利息等特有的方式把錢扔掉。

租金比率

在任何房地產市場上，如果一棟典型房屋的價格超過年租金的20倍，購房的月成本就比租房的月成本要貴。

在紐約時報的分析中，租房的成本包括每月租金加上租客的保險；而擁有房產的月成本則包括典型的屋居保險，重大維修，財產稅和房屋的分期付款，再扣去稅項減免額。

在灣區，這個「租金比率」超過了33。在紐約，波士頓，洛杉磯和邁阿密，恰好超過25。華盛頓的比率是20，正好接近分界線。

在邁阿密任信貸員的奧文先生和他的女朋友每月付1700元租金，住在公寓最高層，既可以觀賞該城市的地平線，又可以俯瞰大西洋。在和經紀人談過之後，他說他認為這套公寓可以賣將近65萬元，那麼租金比率超過了30。他因此認為租房要合算得多。

買房動機中的一個最大誤解

紐約時報分析說，這個誤解是圍繞著減稅方面的。許多人似乎認為購房可以給他們省錢，因為抵押貸款的利息可得到稅項減免。

但是，該稅項減免只能是減去因借錢而產生的費用，也就是說如果一個家庭不購買房子，這筆花費根本就不存在。美國家庭平均在一棟房子裡居住六年，而據大型貸款公司」國立城市公司」說，在此期間，即使如今的利息率很低，即使得到稅項減免，一項60萬元的抵押貸款要付的利息合計也達12萬元。

況且，很多房主並沒有逐條列記他們所得到的減稅，如果這樣做了，就會發現他們的減稅額總和只不過比一般納稅人（包括租房者）的標準減稅額多一點點而已。

買房好還是租房好？

由於租房者可以把原本要付的首期付款和房地產買賣的手續費投資於證券或股票上，所以時報在這篇分析中給與他們大約4％的稅後利潤；而買房者的已付清的房屋分期付款部分則被記入貸方。

當供養一棟房產的淨花費比租房的淨花費低，那麼支持買房的論點就佔了絕對上風，比如在芝加哥，達拉斯，聖路易以及美國中部的大部分地區，只要房屋價格未來不激劇下跌，在這些地區買房就會比租房要有利的多。

如今在美國東北大部分地區，佛羅里達州，加利福尼亞州等地，買房比租房要貴（稅收優惠也被計入）。只有當現已十分昂貴的房價再有極大幅度的增長時，房主才可能處於有利地位。

對於新的購房者來說，紐約的房價在未來五年裡需要再升高大約13％才能使買房比一般租房划算。在北加州，房價和租金之間的差距是最大的，房屋價值在2010年之前上升19％才划算。

在未來十年裡，紐約房價要增長25％才可均衡，而在加州則需要增長40％。

問題是，未來的房價能否達到這樣的增長呢。事實上，甚至那些不認為房地產市場正處於泡沫之中的經濟學家們也預計價格增長將會放緩。還有人預言，房屋價值將會像90年代初東西海岸城市的屋價那樣下降；或者在未來許多年裡價格會停滯不前。

據紐約時報10月4日報導，美國全國房地產市場的確已經開始降溫。隨著賣房者越來越多，房屋出售速度開始放慢，價格已經不再像早前那樣持續增長了。

當然，對許多人來說，買房對人的心理影響也是不容忽視的。擁有房產讓人們感到他們已經實現了美國夢，或者說給與了他們安全感，他們有了可以在夜間安然入寢的有形資產。

這的確是好感覺。問題是它們在你心中的價值值多少。

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