樓市不斷分化，房地產開發商債務壓頂，未來並不樂觀。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2021年12月25日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）12月25日，中國央行發布第四季度貨幣政策例會的會議內容，其中提到滿足購房者需求。不過，樓市不斷分化，房地產開發商債務壓頂，未來並不樂觀。
中國央行官方網站發布的新聞稿顯示，央行貨幣政策委員會24日召開了2021年第四季度例會。
貨幣政策方面，較為突出的變化是會議強調貨幣政策結構性作用。值得注意的是，本次例會對當前中國經濟發展面臨的內外部環境的表述均有所改變。相較第三季度例會，對外部環境的表述在「複雜嚴峻」的同時增加了「不確定」，對國內經濟發展的表述為「面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力」。
不久前結束的中央經濟工作會議上，習近平當局發出清晰的信號。會議認為中國經濟面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱的三重壓力。
中央經濟工作會議共提及25次「穩」字，在曾擔任過全國人大財經委副主任委員的賀鏗看來，強調「穩」是因為存在不穩，而不穩的總根源是金融不穩，也是主雷區。主要引爆不穩的導火線可能是房地產業泡沫的破裂，所以會議繼續強調「房住不炒」定位。
另外，中國央行本次例會在房地產方面提出，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。
相較第三季度例會，此次例會對房地產的表述增加了「更好滿足購房者合理住房需求」。
從官方公布的金融數據來看，近兩個月，房地產企業的融資規模正逐步增加。11月金融機構房地產融資環比、同比繼續「雙升」。11月房地產貸款投放在10月大幅上升基礎上，繼續保持環比、同比雙升態勢。11月以來，多家房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資，融資規模較10月大幅增長。
中國銀保監會此前也表示，對於房地產開發貸款、住房按揭貸款等，將指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務。
雖然官方有意給樓市「放水」，但是各地樓市分化現象更加突出。
例如，在12月23日，黑龍江省鶴崗市政府網站發布的《關於取消公開招聘政府基層工作人員計畫的通知》顯示，因鶴崗市政府財力情況發生重大變化，決定取消公開招聘政府基層工作人員計畫。
鶴崗市是一座典型的資源型城市。曾是中國四大煤礦之一，是優質動力煤、化工煤重要產地。
2011年，鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一。在資源枯竭、產業收縮後，人口也持續外流，加之原有的住房存量大，鶴崗房價因此而變得便宜。
在2019年，鶴崗市成了社會各界關注的焦點。該市2019年3月份住房均價為1240元/平方米，其中九州興建小區周圍僅為300元（人民幣，下同）/平方米，320平方米的複式高層只要15萬元。
在北京、上海等大型城市房價高企的情況下，眾多類似鶴崗市的城市房價低迷成鮮明對比。
另外，研究機構報告認為，中國房地產開發商及其建築合作商未來幾個月仍將面臨愈發嚴重的債務危機。特別是部分中國民營房企自救能力堪憂，極端情況下，約50%清盤庫存後仍難償債。
12月22日，野村證券發布報告指出，中國的房地產行業仍然是經濟增長反彈的關鍵。儘管政府日前已為緩解開發商資金鏈緊張做出努力，但是，預計地產開發商及其建築合作商未來幾個月仍將面臨愈發嚴重的財務挑戰。
報告指出，挑戰主要來自三個方面：一是上述企業可能需要在中國新年（2022年1月31日）之前向農民工和建築工人支付共1.1萬億人民幣的拖欠工資；二是地方政府一直在限制開發商託管在銀行賬戶中預售資金的使用；三是2022年第一季度和第二季度房企到期的離岸美元債券均將比今年第四季度幾乎翻番。專注於中小型城市的房地產開發商將尤其面臨困難，因其新房銷售量比一年前減少了一半。
國際信用評級機構標普日前發布報告認為，中國房地產行業整體具備自救能力，但容錯空間較小，部分民營房企自救能力堪憂。
經過估算，整個中國房地產行業剛性負債合計約24萬億元人民幣，全行業每年通過銷售可實現的可控現金流入約為8萬億元；全行業銷售產生的淨現金流償還全部債務的週期在三年左右。僅有30%的房企可以應對短期償債壓力，有一半樣本企業恐難以應對短期償債壓力。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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