過去的每一天 都將成為中國樓市最好的一天……(圖)

【看中國2021年7月19日訊】過去的每一天，都將成為中國樓市最好的一天！

毋庸置疑的是，中共高層正全力將中國樓市拽入到計畫經濟的範疇。有史以來，對於樓市的強管控，從來沒有像這一刻這樣嚴格過。

2020年6月後，新一輪樓市上漲是從深圳和上海開始的，後續才傳導至其他熱點城市。這個傳導路徑和2015到2017年的大路徑幾乎完全一樣。結果，中共高層以雷霆之擊，針對性地將領頭羊深圳徹底打殘了。

今年的3月到6月，深圳二手房單月網簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套，以平均500套的尺度逐月遞減。而在2020年，這一數據為月均1萬套。

深圳樓市是中國樓市調控和民間博弈的最典型區域。以往每次出臺調控後，市場往往能在二到四個月的時間內適應，然後迅速回升。每一次博弈的結束，信號都很明確，就是成交量的觸底反彈。

但是這一次，明顯不一樣了。甚至，連投資客最喜歡的打新都不香了。無人問津。

兩週前，龍崗布吉新盤開售，一共373套房子，折扣達到了近年最低的88折，但去化率依然只有77%。

三週前，寶安新盤推售，一共856套房源，售價7.5萬到9.7萬，去化率只有六成。

根本原因在於，在這個新盤周圍，二手房的官方參考價只有9萬。最近這一波大行情，一個典型的特徵就是打新，不管是深圳、上海，還是蘇州無不是如此，杭州則是長達四年的打新。打新的終極意義在於：新房嚴格執行限價，二手房為純市場價。

由此，一、二手形成的巨大剪刀差，也帶來了巨大的套利空間。比如，上海的復興瓏御，限價13.6萬，周邊二手的次新房是20萬，買100平就是640萬的利潤差。而動輒200平之上的大戶型，分分鐘就是1000多萬的可見收益。這等於上海市在給你發錢。

但是在從今年2月之後，情形陡然而變。

2021年2月8日，深圳出臺二手房參考價值度，一年一發布。這導致深圳新房，在二手房官方價格指導下，打新已經毫無意義。

在此之前，深圳調控一直都是注重在需求端，全國也是如此。但是從今年開始，金融端調控的持續發力，已經成為了調控的典型特徵。

作為國內人口、資金、城市紅利最大的承載地，深圳樓市從2008年之後，已經十多年沒有萎靡過。最多也不過就是幾個月的政民博弈週期。但是此次中共高層以鐵定之心，連下四個重錘：嚴查首付資金來源、上調房貸利率、嚴打民間炒房團、二手房指導價。分別從資金來源、資金成本、預期收益和投機群體四個方面進行了精準打擊。

在此之前，任何的炒房客都會知道，投資的核心是高槓桿和可預期的高收益。這是樓市的終極發動機。但現在，致命之處就在於，銀行貸款以官方參考價為準。二手房參考價和銀行信貸政策的聯動，死死地卡住了資金端。就連房產抵押的經營貸也無能倖免，必須參考官方二手房指導價。如果按照市場價出售，購房者就必須高首付，參考價和市場價差距越大，首付款就越多，這讓購房者很牴觸。這背後則是流通性的瞬時萎縮。

深圳的二手房交易週期已經擴展到313天，比年初的1月增加了153天。這一次的政民博弈，投資客幾無還手之力。

深圳已經顯露出順從的特徵，5月深圳一手網簽僅有2677套，環比下降23.6%，創下最近一年的新低。今年2到5月，新房總網簽1.49萬套，比二手房指導價出臺之前的四個月，下降了整整四成。

毋庸置疑，二手房指導價顯出了巨大的威力，坊間對深圳樓市預期持續看衰。

深圳樓市真已成了「燦爛之極歸於平靜」的典型？（圖片來源：Adobe Stock）

中國樓市大行情，起於深圳，也終將完結於深圳！

樓市調控再也不是限購限貸的舊有套路。這些舊的政策，已經到了張力的邊緣，效果在邊際遞減。這也是去年下半年，限購政策已經是史上最嚴，但依然擋不住核心城市開始漲幅輪動的主要原因。博弈週期會抹平任何需求端的觀望，因為樓市的核心發動機依然存在。可預期收益、高槓桿和流動性，這才是樓市觸底反彈的本像。

但從2021年開始，中共高層的思路已經產生了巨大的變化，正在從土地端、供應端、資金端、交易端，全方位重塑中國樓市的底層邏輯。

整體來說，中國樓市正在面臨一波天量的供應潮；深圳二手房指導價被當做了調控範本，越來越多的城市採用了二手房價格管制；兩道紅線卡死了交易端的流動性。樓市越來越呈現高資金消耗、低流動性的特徵。

於是，從2月的深圳開始，東莞、無錫、上海、杭州、成都、西安、寧波，所有熱點城市在全面管制二手房交易價格。再加上兩道紅線帶來的二手房貸款荒，國內熱點城市在全面失去樓市的流通性。也許，這才是高層預期中國樓市對於中國經濟的應有作用，那就是：全面回歸計畫經濟時代，作為輔助中國經濟健康發展的重要壓艙石，而不是制約經濟轉型的障礙。

舉個例子說吧，面對國際國內貨幣大放水，樓市的一個巨大作用就是可以消化天量的流動資金，對沖伴隨大放水帶來的整體經濟通脹預期。通脹的根源是流通的貨幣過多。而樓市正是高資金消耗的有力武器，只要再做到低流動性，那麼就是治理通脹的有力武器。

在《貨幣的教訓》裡，周其仁寫了一個親身經歷的故事，那是在1962年，國內的流通貨幣量達到了130億人民幣，而社會只需要70億，另外多出來的這60億該怎麼辦呢？

當時主管經濟的陳雲想出了一個辦法是，搞了幾種進口的高價商品，一下子回收了60億，市場物價就穩定了。

如今，中共高層對於樓市的功能設定，也許就是這樣的作用。但現實效果如何，還是要打個大問號！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)