中國樓市低層化時代正式來臨(圖)

未來中國樓市建築往低層化發展。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2021年4月16日訊】最近，中國發改委印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》的通知。文件提到：嚴格限制建設500米以上超高層建築，嚴禁建設「醜陋建築」。

2020年，兩部委也提到：要按照《建築設計防火規範》，嚴格限制新建250米以上建築。

同樣在最近，中國住建部發布《關於加強縣城綠色低碳建設的通知（徵求意見稿）》也提到：縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅佔比應不低於75%。縣城新建住宅最高不超過18層。

可見，未來中國樓市建築往低層化發展。

曾幾何時，高樓大廈是多數人的夢想。住在農村的年輕人嚮往大城市的高樓大廈，住在城市的人買房熱衷高樓層。而且，摩天大樓也被視為城市繁榮度和現代化的標誌。甚至各城市之間的競爭力比較放到了摩天大樓的數量和高度上。

最近20年，一座座摩天大樓拔地而起。「中國第一高樓」、「城市第一高樓」等，不斷刷新視野。

根據世界高層建築與都市人居學會官網公布的威廉亚洲官网 數據顯示：包括在建、已經建成和有規劃的超高層，中國300米以上的超高層有464座，這個數據超過全球的三分之一，其中以深圳、廣州、上海等地為最。

此外，另有數據顯示：中國超高層建築規劃在建和建成200米以上佔比全世界總數的45%，全世界規劃在建和建成600米以上的18棟超高層建築中有7棟在中國。

一般認為，當建築物超過100米時（約40層）就可視為超高層建築。

超高層建築在特定時期裡有一定的經濟社會意義，比如有助於招商引資、緩解城市空間不足難題。但隨著時間的推移，弊端越來越明顯。

1、超高層爛尾現象嚴重。超高建築技術要求高、消耗資金大、建設週期長，超高樓在結構、材料設備、電梯設備、安全性等方面都有特別要求，不是一般開發商能完成的，建設週期長達數年，有的長達十幾年。最近20年，超高樓層因為資金斷鏈而出現的爛尾不時出現在我們的面前。

2、超高建築空置率嚴重。100米以上的超高建築以寫字樓居多。

據第一太平戴維斯：2021年一季度北京甲級寫字樓空置率16.6%，同比上漲3.3個百分點。高力國際數據顯示，2020上海寫字樓空置率為22.7%。此外深圳寫字樓空置率也比較高，25.54%。

3、超高建築拆遷成本高。每個建築都有壽命，頂多不會超過80年，到了年限就是拆遷或改造。但超高建築幾乎不可能拆遷，除非政府出資。一是拆遷成本高，個人和企業無力承擔。二是個人和企業拆遷動力不足，如果讓開發商拆遷就得提高容積率，建更高的樓層才能獲得收益，但這不可能。

4、超高建築風險隱患大。比防火為例，現在的火災救援、消防配備頂多上到17樓，超過這個樓層無能為力了。而且樓層太高，電梯承載力越大，維護成本和故障頻率也高，容易出事故。

所以，未來樓市低層化是趨勢。

但必須明白，中國樓市存在嚴重的「人地錯配」，即人口基數少且人口不斷流出的小城市土地面積大，但人口基數大且人口不斷流入的大城市土地供應緊張。

比如實際居住人口超過2000萬的深圳，土地面積不到1000平方千米，比很多人口不到50萬的縣城面積還小。城市空間承載力不足，用地緊張。這時建高層成為不得已的選擇。

類似於深圳、廈門、鄭州等土地面積較為狹小的城市以及其它一二線城市，我的判斷是超高層寫字樓不斷限高將是趨勢，未來很難看到摩天大樓一座比一座高的現象。

對於大城市高層住宅，目前各大城市很少有高於100米的，由於土地空間有限，未來高層化、高密度化仍然延續較長時間(前提是不超過100米）。

對於這類的城市，未來的出路有兩個：1、強化衛星城、布局城市群。大力搞好交通，把中小城市與周邊的縣市連接起來，在中心城市工作的人員可以在周邊居民、買房，並提供相應配套措施（學校、醫院、購物中心等），降低大城市的住房壓力。2、城市區擴圍，比如深圳這樣的城市，可以把周邊的東莞、惠州並入，解決土地空間不足的問題。

對於小縣城樓市來說，低層化已是必然。未來大城市可能更多呈現的是工作屬性，而縣城更多承擔了休閑屬性。也就是說，未來子女可能在大城市上班、買房，而父母則會在自己的縣城裡養老，這時低樓層就滿足了這種需要，也是人口老齡化的趨勢。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)