地產不死實業不興 地產若死呢……(圖)

【看中國2021年7月9日訊】貝殼與恆大暫停合作。

三棵樹公告稱，恆大5000萬商票逾期。6月29日晚間，三棵樹副總裁兼財務總監朱奇峰接受媒體採訪時表示，恆大集團到期應收票據早前已經兌付完畢。

敲打還是妥協？無論是哪種，都可以發現，地產風險已經開始風聲鶴唳。

實際上，只有等到去地產進行到一定階段，我們才能發現「這次不一樣」的去地產決心。但同時，也是「這次不一樣」的地產風險。

一　地產不死，實業不興

封建時代，大地主和權貴階層掌握了絕大部門土地資源，以此放債收租，財富以非勞動手段加速向頂層匯聚。現代社會，將土地換成資本（地產）似乎也沒什麼兩樣，地產加速了財富以非勞動手段向頂層匯聚的現象。

然而，商業時代與封建時代畢竟不同。封建時代地盤在鄉村，以農業為基礎，社會架構穩定，農業產能極少退出，只要產能不退出，有口吃的社會就不容易出問題。但商業社會地盤在城市，城市人員流動，強調分工與互換，如果財富集中於一小撮人手中，如何能讓互換廣泛？

缺乏互換基礎，實體生存如何能不艱難？如果實體生存艱難，產能或會迅速退出，如果產能退出，問題就很容易浮現。從社會現象來看，房貸佔據了居民絕大部分購買力，影響居民消費能力極其萎靡，也就是互換基礎極其萎靡。一方面，房產推高實體成本，另一方面房產影響需求萎靡，兩頭擠壓實體，實體經營極其艱難……

地產不死，實體不興。

二　決心堅定與否？

面對一個空前的資產泡沫時，央行任何嘗試貨幣緊縮的努力都會導致其中某些泡沫破滅，進而風險擴散倒逼央行繼續放水，從而演變出更大的資產泡沫……直至放水受限。

2014-2015年中國也曾有去房產跡象（2015年大眾創業就是想刺激其它行業拉動經濟，取代房產），但最終股市作為蓄水池失敗爆破，進而倒逼貨幣放鬆，房產重新擔綱拉動經濟，演變成一個更大的房產泡沫。

中國去房產化的決心堅定與否？會不會發生如同2015年的反覆?

或許，最終需要看央行中的央行（美聯儲）還有沒有寬鬆空間，以及中國央行的外匯儲備防火牆（可以參考外儲與外債的變化，此處不做展開，你懂）是否堅實。

美聯儲顯然已經沒有了寬鬆空間（甚至有緊縮跡象），這必然會加強中國去房產化的決心。最終對地方政府賣地收入釜底抽薪。

三　房產若死，實體玩完

房價壓制已經很多年，但並沒能阻擋房價的上漲。原因在於地方政府的財政依賴才是高房價之根，地方政府有推高房價的動機。對地方政府賣地收入釜底抽薪是去房產化決心的表現。

但有了去房產的決心，就會有了去房產的風險。在常年地產依賴背景下，中國居民需求一直萎靡，地產和外貿是中國經濟的主引擎。

二季度央行例會提出要防範外部衝擊，大致上衝擊可能有兩個方向：

1）實體層面。出口異常暴增階段結束，出口正常化，對經濟拉動效果下降所形成的衝擊。

2）金融層面。美聯儲貨幣政策收緊所形成的衝擊。

如果外部衝擊疊加去房產衝擊，這會對中國經濟增速造成較大衝擊（二次提出大眾創業對沖）。沒有一定的經濟增量，接近300萬億的社融如何償息？

去房產牽連廣泛（比如恆大風險會影響供應鏈上游、上游的上游，傳染金融機構等），但去房產最大的風險不在於房產本身，而在於債務積木搭的太高。

積木搭的越高，定向爆破越難，任一環節定向爆破都可能誘發積木整體崩塌，房產風險還有機會定向爆破嗎？

如房產風險引發債務整體性崩塌，銀行風險將集中爆發，銀行會被玩壞；金融恐慌或重創信用環境，實體融資環境將驟然緊縮，產能出清會集中發生，實體玩完。

四　雙重定向降息

央行想要的是既要穩房價（風險）和又要穩經濟，就是希望以時間換空間，以增長和通脹消化過高的房價。體現在官方公告上，是恢復經濟與防範風險之間的平衡。

但落實到政策執行上：

1）炒房的想要貸款，但央行憂心貸款炒房（炒股）推高風險，不給。

2）央行想讓實體貸款來推動經濟反彈，但大宗擠壓、地產擠壓、需求擠壓、債務擠壓、疫情擠壓重疊而至，實業艱難缺乏貸款意願（甚至即算拿了貸款，也未必是投向實體）。

想給的人家不要，想要的又不想給。糾結之間，M2和社融增速就掉下去了。

隨著社融和M2下行，宏觀債務鏈條越繃越緊，風險加大，尤以地產為甚。

從央行二季度例會來看，可以發現一些信號的轉變，央行似欲發力驅動定向降息，似乎是想以定向降息來穩住M2和社融，從而穩住宏觀債務風險。

1）小微企業貸款還本付息延期。

2）信用貸款支持計畫延期。

3）調整存款利率自律上限確定方式。

4）推動實際貸款利率進一步降低。

仔細品味，大概可以發現央行意圖在資金來源和去向中施加雙重影響，製造雙重定向降息。

1）資金來源定向降息。銀行資金來源無非就是央行資金和社會存款，央行（各種粉）資金利率更容易衝擊國際收支平衡，或不利於匯率預期的穩定（二季度例會的措辭是匯率預期平穩）。在美聯儲緊縮信號的影響下，央行資金利率或更傾向於保持定力，繼續維持穩定。或側重於以金融壓制來降低社會存款利率，進而降低銀行資金成本，並最終驅動銀行貸款利率降低。

2）資金去向定向降息。限制資金流向地產，這會造成房貸緊張，進而推高房貸利率，房貸定向加息。銀行成本降低可以進一步向實體傾斜，實體定向降息。

然而貨幣如水，水無定性，很難確認這種定向政策的效果是否會恰到好處，既穩房價（風險），又穩經濟。對存款進行定向降息也將進一步削弱消費能力。

矯枉不過正，可能根本就無法矯枉。恰到好處只存在於理論中，每次救援後資產泡沫都會變大的原因正是因為但凡矯枉，都會過正。穩房價（風險）與穩經濟兩者都要，可能等於兩者都不要。

小結：

金融品（房）具有反饋放大特性，要麼漲，要麼跌，但難穩。如房產風險引發債務整體崩塌，恐慌或會重創信用環境，導致實體產能集中出清。

地產不死，實業不興；地產若死，實體玩完。

但也只有在玩完之後，實體才能浴火重生……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)