不同區域的房子，可以有巨大的分化和天壤之別。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年4月29日訊】為什麼大家都搶著去看《復聯4》首映？就是因為怕被劇透。還沒看就知道那個那個，以及那個那個那個之後，進影院還有什麼意思？但是，中國樓市早就已經劇透。
前一段時間，有一座北方小城的房子，因為2萬塊一套的白菜價，引發了大家的圍觀。但是跟蹤觀察一段時間後，圍觀並沒有帶來真實的成交。由這一座城市的窘境，大家發現了一個問題，房子並不是永遠漲的。甚至不同區域的房子，可以有巨大的分化和天壤之別。
今天我們和大家分享三點思考。
01首先，最重要的一個認知：房子就是一座城市的股票。
什麼意思呢？一座城市，你就把它想像成一家超大型的公司，這家公司的內在價值是什麼呢，它取決於這家公司的未來，在長期一共能賺到多少利潤，這公司長期利潤越大，公司就越值錢。城市的道理完全一樣，城市長期能夠創造越多的GDP增長，那麼城市此刻就越有價值。
可是問題是，公司你可以購買股份，城市可沒有股份可以賣給你。但是城市的價值是附著在土地上的，而房子又間接地附著在土地上，所以通過這個間接的關係，房子的價值，在長期和一座城市的價值是同步的。因此，選擇一座長期有發展的城市，然後堅定地執行「房子是用來住的」，這是對大多數人來講的最佳策略。
02有了這個基本認知，我們來討論分化的問題。分化太正常了，二八定律普遍存在，在一切事物中都存在巨大的分化。如果還是沿用把一座城市看成一間公司的比喻，那麼我們要考慮的是，什麼樣的公司有更好的長期前景。而這個問題，本質上取決於它採取的是什麼樣的商業模式。
城市也是有商業模式的。根據相關統計，常住人口、人口密度雙下滑的城市，在中國一共有18座，其中14座位於東三省，而其中半數則是資源依賴型城市。上面提到，2萬塊一套甩賣房產的，正是一個曾經的大型煤炭生產基地城市。
我們曾經說過，資源是上天眷顧的禮物，但是僅僅依靠資源卻是一種很差的商業模式。比如，阿根廷富饒的潘帕斯草原，俄羅斯大量的礦和石油，甚至包括荷蘭，荷蘭可是遠遠領先於英國和西班牙就開始大航海了，可是建立現代全球市場經濟的不是荷蘭，開創工業革命的也不是荷蘭。為什麼呢？因為本質上荷蘭的商業模式和阿根廷、俄羅斯一樣，它也是依靠資源，荷蘭當年的支柱產業是捕魚業。
所有依靠資源的經濟體和城市，為什麼難以維持經濟長期高增速，道理來自於：它不是一個復利模型。挖資源帶來的現金和產出，它無法重新投資回資源行業創造更高的回報。復利模型最關鍵的核心在於，產出要變成產能，果實要重新變成種子。製造業可以做到這一點，因為利潤可以用來升級設備、擴建工廠，從而生產更多，因此製造業是復利模型。但是資源性的商業模式連單利模型都算不上，因為單利模型至少能保有本金，而上述情況是資產消耗型，利潤表好看，但是最後資產負債表歸零，最終坐吃山空，這是經濟規律決定的。
03我們想分享的第三點，是大家所關心的，未來會怎麼樣。我們和大家分享一個很有啟發的工具，叫做斷裂點模型。這是最早一個研究零售行業的美國教授發現的規律，他受到牛頓萬有引力的啟發，兩個天體，如果一個質量特別大，那麼它對周圍會產生很大的引力。於是教授把這個啟發做了一個升級，就是說，如果這裡有兩個城市，其中一個城市規模特別大，那麼它對於離它遠的城市影響特別小，但是對離它近的城市，影響巨大。
按照這個規律，凡是周圍有經濟特別發達的大型城市，而且又離它特別近，那麼就會受到斷裂點效應的巨大引力影響。這就是為什麼全球的主流模式都是城市群和灣區，這也是經濟規律的結果。未來，中國的大灣區、長三角、京津冀，包括中部城市群等，他們都會因這個規律，因為其中有超級城市，臨界斷裂點引力範圍擴大，而最終成為持續輸出經濟活力的世界級城市群。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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