不炒房投資REITs？不動產信託投資基金三大風險(圖)

REITs又叫做不動產信託投資基金。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2020年10月1日訊】面向中國大眾的公募REITs要來了，這個REITs又叫做不動產信託投資基金。它就好比是紙大樓、紙橋樑、紙房產。如果看好固定資產升值，那就去買REITs，不要去擠佔普通人買房自住的需求，讓消費的歸消費，讓投資的歸投資，這是最好的歸宿。

那麼這個REITs，用證券化的方式投資固定資產，好處我們都已經說完了，那麼它可能的風險是什麼呢？今天我們來提示三大風險。

首先，是資產本身的風險。講個小故事，在西部，有個果園，出產水果甜橙，因為高海拔陽光充足，橙子又大又甜。到了年底一算賬，一年賣了1萬塊的橙子，果然是一個優質固定資產。於是很快，吸引來了商人，想要把果園買下來。

果園老闆開價10萬，商人琢磨，我可以引入高科技，精準施肥和灌溉，第二年產量肯定能提高、賣掉更多橙子。當產量不斷提高，果園價值肯定也看漲啊，說不定今年10萬，明年20萬，干個幾年把果園賣了，大賺一筆。

那麼這筆投資是賺了還是虧了呢？

答案是虧了。因為高海拔、陽光充足、適合種甜橙的土地太多了，當大家發現，一個生意可以這麼輕鬆獲得10%的年回報率，馬上就會有人在你的果園旁邊，就地蓋一個新果園。商人琢磨著擴大產能翻一倍，但是旁邊的競爭對手，馬上也翻了一倍，在當地有限的市場，甜橙供應多了一倍，於是價格下跌了，商人的回報率反而縮水了一半。

這個故事的道理非常深刻，你的生意是賣甜橙還是賣晶元，別人能不能簡單複製你？不同的生意有著巨大的差異。

REITs產品只是把固定資產做了證券化，它相當於是個方便的打包盒，但本質是盒子裡的東西必須要好。你說你這個商鋪好，但是競爭對手是不是很容易在旁邊新開一個商鋪？它和果園的道理完全一樣，無論是大樓、房屋還是橋樑，這個資產本身是甜橙還是晶元，它提供的價值，旁邊別人能不能輕易替代？資產本身的質量永遠是第一位的。

投資REITs可能存在的第二重風險，是金融槓桿的風險。大家知道，在購買實體房產的時候，出於對安全的考慮，往往要求全款、或者盡量高的首付比例；但是當把房屋、大樓、橋樑，打包成一個金融產品，它就可以非常容易加上槓桿、借錢投資，大家知道金融產品有個特點，它價格的波動可以非常大，高波動對於借錢的人，影響非常大。

如果全部都是自己的本金，那麼資產價格漲跌那都只能叫做波動，長期早晚都能回來。但如果自己只出了一成本金，剩下九成都是借來的，那麼如果資產跌價10%，那麼所有本金就沒有了。在真實的房屋大樓固定資產，不可能允許這麼低的本金比率，但是證券化之後，它就有可能存在這種風險。請大家一定要遠離高利率、高槓桿的投資。

還有最後的一重風險，叫做太貴的風險，或者叫做打包的風險。如果是買實物資產比如買房子，買了什麼，買在哪裡，一目瞭然；而REITs是一個固定資產的基金，裡面是個拼盤，所以它就有可能存在好資產搭配爛資產的打包風險，需要投資者仔細甄別。你本來是看中它裡面有甜橙，但是沒想到它塞進來一堆酸棗在下面，但你也不能說它騙人，它確實有甜橙，但只有上面的一片。這種情況就叫做打包風險，為一大堆平庸資產付出高價，這就會帶來虧錢風險。

最後做個總結，REITs是個好東西，尤其是公募化之後，普通大眾就可以用它低成本投資固定資產。但好東西錯誤使用，也有巨大風險。今天講了三大風險：資產質量的風險、借錢加槓桿的風險，和打包的風險。躲過這些風險，在投資之旅中，才能走的長、走的遠。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)