萬科，已在主導房地產行業的大洗牌！（圖片來源：STR/AFP/Getty Images）
【看中國2018年10月13日訊】當今，關係到房地產商生死存亡的問題是什麼？在總體負債率高企（很多地產商的負債率超過了80%）的現狀下，毫無疑問是現金流。
根據海通證券姜超先生的報告，2018年上半年房地產上市公司自由現金流缺口超過1820億。相應的，2018年上半年房地產上市公司籌資現金流高達2145億，同比略有減少321億，房地產企業依靠外部籌資實現現金流的總流入，對融資依賴度增加；同時由於今年上半年企業融資依舊偏緊，融資端的壓力導致不少房地產公司財務費用激增，2018年上半年上市房地產企業財務費用合計268億，同比增長50%。
房地產由預售制度轉為現售制度已經不是傳言，廣東房地產人士也明白地說這是大勢所趨，更有網傳現售制在中山已經開始實錘落地。當轉為現售之後，就會繼續繃緊房地產商的資金鏈。
如今，國內融資偏緊，又由於美聯儲不斷加息，境外融資也是越來越緊，利率提升；同時，上海財經大學高等研究院發布的一份研究報告指出，中國家庭債務已逼近家庭部門能承受的極限，截至2017年，中國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%，這意味著韭菜們已經不多了，快割無可割了。從這兩方面繼續擠壓地產商的資金鏈。
地產商的資金鏈在受到多方的擠壓之下，房地產商就將成為囚籠困獸，只能為了資金流而戰鬥。
就在這個時候，房地產龍頭企業萬科開始放出大招，對行業企業開始絞殺。
10月10日，大陸新浪網站有一篇報導：「萬科給房鬧退款100萬？地產界炸鍋了！」，文中給出這樣的信息：前段時間打響樓市降價第一槍的廈門萬科白鷺郡，今天據傳給買貴了的客戶退款了！傳言稱每戶退差不多100萬！
萬科給房鬧每戶退款100萬？（網路圖片）
退款補差價的方式非常粗暴，但簡單有效，買貴的業主只需要和開發商簽訂購房補充協議，取締之前約定的精裝修和贈送的車位等等，相應降價部分約100萬，直接抵償按揭部分。
現在已經不僅有萬科一家這麼做。合肥泰禾院子從20000元降價至15000元，引發早期業主維權，隨後泰禾方面召開媒體會議，回覆稱：老業主可退房再按當前優惠購買，實際也相當於補差價。
這種做法會立即將大量的地產商置於絕境！
有朋友會立即說，如果所有地產商都降價，豈不是都要補差價？市場豈不亂套了？相當於房鬧集體殺豬（殺地產商）？不會的，如果其它地產商考慮降價的時候，可要摸摸腰包，看看能否補得起差價，如果補不了，要麼只能在現在的價位耗著，如果降價，將面對房鬧更猛的攻擊，您瞧著辦吧。估計大多數只能選擇在高價位乾耗，如此以來，萬科就可以順利地通過打折去庫存，擴大自己的市場份額和現金流，但這還只是第一步。
第二步是是什麼哪？人們對錢是最敏感的，終歸沒錢就沒飯吃，同時，所有的賭徒都知道，只要下注，就可能贏也可能虧，大家心裏跟明鏡一樣。當萬科等企業可以補差價的時候，就意味著有人會分擔賭徒的虧損（至少可以彌補部分虧損），市場中所剩不多的韭菜如果要買房會選擇誰家的？當然是萬科的。結果，萬科的市場份額擴大，還可以在今天土地市場很低迷的時期拿地，繼續擴張業務。而其它無法實施同樣做法的企業，只能瞪眼面對客戶的流失，庫存擴大，現金流惡化，最終是倒下的命運。
今天的萬科，正在用行動註釋「活下去」的含義……（網路圖片）
預計很多中小房企都將在這輪絞殺中破產，因為它沒能力補差價，也可能乖乖投降被一些大企業兼併。即便全國排位前二十位的房企，如果現在的資金流很緊張、資產負債率很高，只要沒能力進行補差價的活動，最終也很可能是轟然倒塌的命運；即便不會倒閉，也無法像萬科一樣繼續拿地進行快速週轉，就會從排位靠前的位置墜落
萬科在主導大洗牌！實際是絞殺。如果再有排名前五位的地產商跟隨萬科的策略，很可能就演繹成對同行業的大屠殺。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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