中國的房地產公司不想賣房子了(視頻)

當房地產公司不想賣房子，那一定是有大事發生了。（圖片來源：Fotolia）

【看中國2018年7月16日訊】當房地產公司不想賣房子了，甚至準備把名字裡的地產倆字都刪掉的時候，那一定是有大事發生了。萬科股東大會，主席郁亮先生說十年之後，萬科不應該是地產公司，即使是，也是慘淡經營。他甚至建議，旗下所有子公司，都把地產二字去掉，用企業來代替地產二字，未來要做「美好生活服務商」。

連業內資深人士都給出如此判斷，是不是說明，未來再蓋房子、賣房子，真的沒希望了呢？其實，不只房子，包括房子在內幾乎所有賣「硬體」的公司，在市場裡給的估值都不高。這即使不是一條鐵律，也是一個在全球普遍存在的現象。

小米前兩天剛剛香港上市。上市前，雷軍先生說過，小米的硬體毛利率永遠不會超過5%。聽出來了，讓利給消費者，這是一家厚道的公司，但是人們一聽到硬體兩個字，啊！你是一家硬體公司啊！好的，先跌了再說，上市首日遭遇破發。但是，如果收起硬體這個關鍵詞，給投資者營造這是一家網際網路公司的印象，轉而投資者馬上就會又變得很興奮。

再比如英特爾，世界級的公司，但是當年，甚至都不如夕陽行業的美國鋼鐵賺錢。道理很簡單，雖然是朝陽行業，但是競爭太激烈，投入又太高。即使今天，它已經稱霸晶元產業，在資本市場，投資者也就給到20倍市盈率和3倍左右的市淨率水平。再比如，IBM也算是硬體公司，縱使巴菲特投資了IBM，最後也是鎩羽而歸。

硬體公司在市場裡似乎總是不溫不火，這是不是因為投資者心存偏見、不喜歡務實的業務，只喜歡追逐酷炫概念的結果呢？其實非也，這背後全是經濟賬。硬體類的公司，都普遍受到固定成本和邊際成本影響。

什麼叫固定成本？比如，生產硬體的車間、廠房、產線、甚至前期的研發投入，這些無論你最後產品賣多賣少，都一分不少的成本，就是固定成本。什麼叫邊際成本，就是你每生產額外的一臺硬體產品，都要投入的可變成本。比如做手機，多生產一臺，就多一臺殼的成本、屏幕的成本、攝像頭的成本。它是隨著你賣的越多，增加越多的成本。

因為這兩項成本的存在，導致硬體公司賺來的利潤，在口袋裡還沒有暖熱，就馬上需要花出去。首先，它需要採購下一批的原材料；其次，因為固定成本很大，廠房和產線每年都在折舊，賺來的利潤，要花掉相當部分，用來維護和更新產線。而且科技硬體行業，往往產線還沒有磨損，新一代技術標準出來了，比如液晶面板行業，幾條產線投下去，幾百億一瞬間就沒了。這些因素的存在，就導致這些公司的現金流一直都不行。

現金流特別重要，一家企業完全可以利潤高，但是現金流差。就像有兩個人，一個人賺很多，但是花錢如流水，兜裡總沒錢，另一個人，雖然賺的沒有第一個人多，但是他口袋裡總是很多現金。很顯然第二種靠譜，這叫利潤不錯，現金流很高，但是硬體公司不少屬於利潤高，現金流差。

說回到開頭的房子問題，蓋房子和所有的硬體生意，都是完全相同的特點：這是典型的邊際成本/可變成本高的生意。你每多賣出去一套房子，都要多一套土地的成本、建材的成本、人工施工的成本，這些可變成本一分不少，它不會因為你生意做得大了，就能免除或減少這些成本。

反過來講，為什麼很多軟體公司、網際網路公司，在市場裡很受追捧，不完全是投資者追逐概念，而是他們天然具備好生意的基本特徵：固定成本佔總成本的比重特別大。

比如網際網路公司，它的固定成本就是研發、營銷、包括伺服器成本，這些成本，可以平攤到每個用戶的頭上，它的邊際成本幾乎為零，從而服務越多的用戶，它的平均成本就越低，利潤率就越高。再比如可樂也有這個特點，它也沒什麼邊際成本，多賣一瓶飲料，額外的投入只有水和香料，這個成本相比賣硬體，是低到可以忽略不計的，它甚至早已把罐裝廠外包，它只做品牌運營。它大量的投廣告，不怕砸錢，因為只要你是市場份額第一，只要你服務的用戶足夠多，你的固定成本統統可以平攤到很低的平均水平，讓對手根本無法追趕。

這麼一來，答案就不言自明瞭。不同模式的生意之間，是完全沒有公平可言的，有些生意從模式和結構上，天然就比其他的模式更加優秀。明眼人都看得出，一個行業已步入成熟期，即將進入減速期、甚至下降期，那麼除了向更有利、更有優勢的模式靠攏之外，難道還有別的更好的辦法嗎？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)