美國沒有限購，但炒房怎麼那麼難？(圖)

(圖片來源:Pixabay/ArtisticOperations)

【看中國2018年5月10日訊】網上有不少來美國炒房大賺的消息，相信讓不少人為之心動。然而，實地調研一下在紐約買、養、賣房的種種稅費等成本，就會發現這種吸睛的帖子若不是有意誤導，所提及的大多也是難以複製的個案。

美國的房子之所以炒不起來，是因為在制度設計上，相關稅費給一般投資者炒房的衝動戴上了「軟抑制的腳鐐」。紐約地產專家傑西．湯直接表示，炒房概念在美國不適用。因為美國的房地產市場歷史悠久且法律齊全。次貸危機都過去10年了，美國的房地產市場基本上已回歸理性。即使像紐約這樣繁華的大都市，每年的房價平均漲幅也有限。算上資本所得稅、地產稅、物業費、保險費和修繕維護費等成本，單純靠炒房子在短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

抑制炒房的手段

最直接的手段就是資本所得稅。若在購房後一年以內就賣掉，所得利潤需上交短期資本所得稅，而這個稅率是與賣房者的個人所得稅率相當，也就是收入越高、稅率越高，連帶短期資本所得稅也越高。2017年稅率共7個檔次，從10%到39.6%。

若在購房後一年以上兩年以內賣掉，所得利潤是按照長期資本所得稅來繳納。低收入階層則不需要繳納此稅，一般人稅率是15%，而高收入階層是20%。若是持有房屋兩年以上，且是賣房者的自住房，則有25萬美元的利潤免稅額。夫婦共同申報有好處，免稅額達50萬美元。不過如果是二套和三套投資房，則無此免稅額待遇。

另外，對於外籍房產持有人來說，售房時會有10%的預扣稅，可在當年的報稅季申報，多退少補。

持有房產的成本高昂。

首當其衝的是房地產稅。房地產稅率是由當地政府決定，各州有差異，甚至同一州內的不同郡市之間可能也不同，具體計算比較複雜。在紐約，除曼哈頓島之外，一般而言，商業較發達或者房產密度較高的地方，房地產稅相對會低些。比如長島上價值200萬至300萬美元左右的房產，其一年的房地產稅就可能要上繳3萬至5萬美元。另外，因為房地產稅中有部分列入教育費用，所以好學校周邊的房子的房地產稅也會增加。

其次是物業費。公寓樓的物業管理公司一般收費都不低。以紐約皇后區森林小丘一套兩居室的使用權公寓為例，一年的物業費8,000至1.4萬美元左右；如果是產權公寓，一年的房地產稅加物業費也會落在1萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪和掃雪等費用（自己不動手的話），整個季節算下來也要1,000美元左右。如有不慎還會吃上市政罰單，比如丟垃圾不符合規定，要罰款300美元等。

第三就是房屋保險。為防範火災、颶風等天災人禍，所以房子必須買保險。一般房險每年落在750至2,000美元之間，但是出租房裡有2到3家人住，那保險也會增加。

最後，房屋修繕和維護費也不少。房子裡除了中央空調、冰箱、地毯、地板、乾衣機、洗碗機、洗衣機、灶臺和微波爐等，到了使用壽命年限則需全部翻新、更換，還需維護水、電、氣、供暖和製冷系統。獨立房更需翻換房頂、外牆、內牆，草坪上需要剪草，游泳池也需要專業維護等等。別忘了，美國的人工相當昂貴，動輒幾百數千美元是平常事。

有位華人在長島買了套6個臥室的豪宅，住進去不久之後發現，每月光是請人打掃衛生、維護泳池就花費不菲，最後索性只住在一個角落，泳池也拿塑料布給蒙上了。

即便不是自住而是出租，還有租客賴租和空置的風險。租約一般是一年一簽，到期若租客不續約，則須整修清理，尋找新租客。要碰上賴租的，還需要隔30天書面催租一次，催租兩次後方可提告。而法庭排期通常在2到3個月以後，判其敗訴後還得給一個月的搬家期限，如有孩子則期限會更長。算一算至少6個月的租金泡湯。且不說還需要支付每小時150至300美元的律師費。

此外，賣房時需交付房產中介的佣金、轉讓稅及其它手續費，總共約佔房價的8%-10%，而買房時還支付了大概房價4%的相關手續費用。

由此可知，在房價上漲幅度有限的情況下，再減去上述的種種成本，在美國投資房產想在短期內盈利幾乎是不可能的。專家表示，也有不少的美國人買房投資，但是大多做為長線出租，他們首先關心的並非房價能漲多少，而是房子能否保值。他們更注重房子的交通便利和地理位置等方便出租的因素，「前提是租金至少足夠支付月供、保險和物業費等」。