當房價下跌20%時的市場意義 (圖)

中國樓市（圖片來源：Fotolia） 

【看中國2017年6月2日訊】據《證券日報》報導，根據房地產中介公司的數據，5月北京二手住房市場實際簽單量按月下降34.2%，新增客戶登記量也按月下降11.9%，市場活躍度已跌入谷底。8區房價幅度有地方下跌超過20%。

中國指數研究院不久發布的數據顯示，5月份中國多地房地產市場在在限售調控政策下，新樓開盤賣有所放慢，樓市成交整體表現平穩，不同城市的房地產市場分化在加劇。一線城市的成面積，5月按月增長7.3%，其中深圳和上海按月上行，增幅較為顯著。二線城市則有不少城市成交量下滑，如濟南按月下降37.9%，按年降幅更達到6成。三線城市整體成交量按月增長4.9%，按年增幅27.4%，汕頭增幅明顯，達42%。

按照這些數據給出畫面，儘管北京市場看上去是比較以前分析的要差，但是整個房地產市場形勢還是與中國統計局所公布的數字差不了多少，即房地產市場調控政策出臺之後，中國各城市的房地產市場將全面分化，出臺了調控政策的一二線城市住房銷售全面下跌，但房價基本上會僵持在現有價位上，住房的投機炒作者基本上不會因為這些政策出臺而退出市場。

而對於三四線城市來說，由於多數一二線城市都已經出臺了各種房地產市場調控政策，而三四線城市還在實施「因城施策」而沒有出臺房地產調控政策，這樣不僅會讓一二線城市的投機炒作者湧入三四城市的房地產市場，而且也會因為外地的投機炒作者湧入，三四線城市當地居民也會參與這種房地產投機炒作的博弈，不少三四線城市的住房銷售也會出現快速增長，特別是在沿海一帶經濟發達地區的三四線城市更是如此。所以汕頭出現住房年銷售快速增長並不是什麼奇怪的事情。

現在的情況是，北京的房地產市場似乎與市場預期有差距。本來，整個市場都認為，即使北京出臺最嚴厲的房地產調控政策，房價不下跌的估計只會在北京。但從房地產市場中介的數據來看，5月份不僅住房銷售全面下降，而且房價也在開始下跌，二手房甚至於下跌最多達到20%。由於這些數據收集時間，也很單一，要用這些數據來判斷北京房地產市場形勢並非易事。特別是，到目前為止，中國房地產市場本來就沒有較為科學、較為公平透明的房價統計指標體系。要根據這單一的數據就對房地產市場做出一個趨勢性判斷當然是不可取。

不過，如果北京的房地產市場價格真的普遍下跌20%，那麼這一定是一個非同小可的數據，因為從這個數據也有可能預示著中國房地產市場將面臨重大的轉折。因為，如果房價下跌20%不僅是中國性及整體的，而且是趨勢性的話，那麼這就意味著中國房地產市場投機炒作者將完全退出市場。再用什麼政策鼓勵他們購買都沒有多少作用。因為，他們進入市場，不僅無利可圖，以往購買住房就賺錢的神話被打破，而且在房價高峰市場進入的住房投機炒作者將面臨著嚴重虧損的巨大危險。

而這個危險與股市下跌20%的危險的意義會截然不同。因為，如果股票下跌20%，是整個市場價格水平軌跡下移，那麼要逃出不僅容易，交易成本也會不高，而且也至多損失20%，更重要的這種股票趨勢性下跌不會更為瘋狂。如果股票下跌20%，是個別股票而言，其面臨的恐慌會更小。

但是住房價格下跌20%，所面臨的情況就完全不一樣，一則投資者基本上都會退出市場，這種高額投機品想人來接盤不容易。在這種情況下，房價下跌20%也就意味著房價還會下跌，而不會因此而止跌。二則房價下跌20%後，不僅要現實交易困難，而且由於交易成本非常高使得交易更是困難的惡性循環；三則高價格下的住房基本是整體上總金額高，即使下跌20%還是如此，在這種情況下，多數投資者都是以較高槓桿來完成交易。當前房價下跌20%時，這種高槓桿投資所顯示的風險更是淋漓盡致，住房投資炒作者的恐慌更是會無可復加。這樣會進一步推低房價。

所以，當房地產的調控政策讓這些城市的住房銷售陡然下降，房價開始下跌時，房地產市場所面臨風險會越來越高，特別是那種時間上限售的住房，所面臨的風險及不確定性快速增加。因為，房地產市場調控政策只是出臺一兩個月價格就有如此大的震盪，那麼持有幾年不准交易的風險更是會增加。莫說是住房投機炒作者不敢進入市場，即使住房的消費者也會觀望而不進入市場。這種住房銷售陡然下降、房價下跌、住房投機炒作者退出市場、讓購買住房者更是不敢進入市場等，一而再再而三地強化，房地產市場的風險只會越來越大，因為房地產市場的價格水平線會隨之逐漸下移。這就是房價下跌20%可能顯示的市場意義。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)