大陸樓市天量庫存壓頂 新救市措施或出臺

【看中國2015年11月22日訊】日前召開的中共中央財經領導小組第十一次會議提出，化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。

大陸樓市庫存有多少？從庫存概念看，除了常說的待售庫存，即產成品庫存外，還包括在建庫存（半成品）和已批未建庫存（原材料）。前者是顯性庫存，規模不大，業內匡算的消化週期多在24個月左右；後兩者是隱性庫存，規模非常大。

還有另外一個測算標準：按規劃建築面積，目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米，全國整體庫存達到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計算，即便未來不增加土地供應，也要10年才能消化完。

專家分析，新一輪房地產救市措施將出臺，政策將重點關注高庫存的三四線城市，包括增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度等方面。

中原地產首席分析師張大偉稱，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由於樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關係到啟動需求，又關係到化解風險。為此，中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。

在信貸政策方面，繼續寬鬆仍有必要。張大偉說，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。之前非限購城市的首付降低到25%，未來還有望繼續調整降低。

11月18日，前華遠地產董事長任志強在某財經年會上，就房地產市場談了他的看法。任志強說：「庫存之所以大量增加，就是因為我們用棚改的方式破壞市場，棚改大量的安置拆遷戶，原來可能有三間房子，拆遷的時候可能給了三套房，一拆遷就發了大財了。但我無論如何也研究不出來，這部分房子統計在哪兒了。我認為市場的歸市場，保障的歸保障，才有可能把我們的問題說清楚。」

任志強表示，「是因為沒有投資GDP就掉下來了，怎麼讓GDP上去呢？那就加危改吧。但是，這樣是不是又增加了供應量、減少了需求呢，這不是矛盾嗎？所謂的棚改裡，50%的人房子是不錯的，並不是危改。這邊減少需求，那邊增加供給，怎麼能把庫存消化了我就沒搞懂。」

對於消化庫存任志強建議，可能需要放開政策，不限制購買第三套住房。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)