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房價風險:為何深圳第一北京第二?(圖)

 2015-10-29 09:30 桌面版 简体 打賞 2
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【看中國2015年10月29日訊】10月25日,南開大學發布 「住房價格風險指數」,對全國70個城市近五年的住房價格風險進行了評估。2015年,住房價格風險排名前10的城市依次為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州、南寧、昆明、襄陽、錦州、合肥。

可能很多人蒙了:為什麼深圳、北京、上海會是風險最高的城市,反而不是那些三四線城市?一個漲的最快的城市,經濟最發達的城市,收入也最高的城市,怎麼可能是風險最大?南開大學是在逗比嗎?但仔細看報告,裡面有一句話就是癥結所在:「超過八成的一線城市城鎮居民認為所在城市房價非常高或者較高,在對於當前住房市場的評價中,幾乎4/5的城市家庭認為當前購房時機並不合適」。這句話結論很簡單,邏輯也不複雜,因為大多數人都買不起了,所以風險最高。那真是這樣嗎?

按照威廉亚洲官网 的秋季求職平均工資,北京市8894元,上海8601元,深圳7622元。而北京、上海和深圳的房屋均價已經超過了4萬/平米(刨除郊區)!換句話說,辛辛苦苦幹一年,大概能買2平米半的房子。想買一套60平米的房子,需要不吃不喝24年;買一套一百平米的房子,需要不吃不喝40年,這甚至已經超過了一個人的職業壽命。當然,算一個人不吃不喝是有道理的,因為家庭中的另一個人的收入,要吃要喝要養娃養老人,這個負擔可能已經很重了。所以這麼一算,經濟再好,人口再多,土地再稀缺也已經沒有用了,因為房子已經脫離了購買力的支持,完全成為了空中樓閣。看看下圖世界各地的房價與家庭年收入的比值比較圖,你就會明白一些癥結所在了……

另外,其實之前筆者的文章也說過,一個城市的房價還能不能上漲,看供需就可以了,這其中最重要的一個因素就是人口的流向。北上深為什麼漲的這麼厲害?就是因為之前的十幾年時間裏,城市人口已經翻了一倍,每年增長都在幾十萬人以上。這樣的人口湧入,製造了經濟奇蹟的同時,也造成了一個惡果,就是城市嚴重缺少規劃,變成了攤大餅形成了潮汐式的人群,讓早晚高峰城市的交通幾乎癱瘓。從去年開始,其實從上面開始已經在強制進行人口限制了。比如,北京已經設定了2017年的人口「天花板」是2300萬,上海2020年還要把人口降下來4%。這也就是說,大城市不可能在進行無序的人口增長了。沒有了常住人口持續湧入的支撐,多造出的房子,還要賣給誰呢?

控制人口,這次絕不再是一句空話。前兩天有人說上海的發電量小了,是不是人口流出了。上海立馬闢謠,這事打死也不能承認。但其實這正是大家追求的效果。就以北京為例,正在大刀闊斧的以業控人,以房控人,以水控人。不是來北京做小買賣的多嗎?我關閉人流聚集的市場,不給你們做生意的空間。在北京東邊的兩條路,朝陽路和朝陽北路上,居民樓下的底商全部用欄杆封死,不給個體戶做生意的空間。以後恐怕居民樓的底層就都不能用了,你要想開個小飯館開個賣水果的攤,也要去找商用底商,要知道這兩個可不是一個價。當然,由於居民樓的底商全都被關閉了,那麼也就造成了底商的供給大大減少,商用底商的價格必然水漲船高。一般個體戶根本租不起,即使租的起的,也要把租金揉到商品裡面,無形中抬高了本地居民的生活成本。工作機會少了,生活成本高了,很多低收入者,或者低端產業的從業者,很可能會退出北京。也就是說,最底層的購買需求被撤掉了。一些在北京租房子的人不租了,買低價房子的人不買了,更加加重了高房價的空心化。未來很長一段時間,房地產市場可能都處於一個有價無市的狀態——因為購買力越來越少。

再說供給端,是土地稀缺,核心區域已經不能建房子了,但有一個供給你應該也算進去,那就是經濟逆週期之下的二手房拋售。由於經濟趨冷,讓很多企業主遇到困難,要想維繫企業的生命,給資金續命,很多人會選擇抵押自己的房產(似乎現在也只能抵押房產,還得是大城市的房產),這樣大量的房子將以極低的價格壓在了擔保公司以及小貸公司,甚至是典當行,大約的價格是4-6成,一旦抗一年之後,經濟狀況仍然沒有好轉,企業主到時候還是無力承擔還款責任,那麼這些金融公司,將把抵押來的房子全部出售,這些房子低價入市,將攪動整個市場的神經。而且越是賬期,資金鏈越緊,資金鏈越緊企業越困難,低價的房子挂出去,還為準能成交。所以到最後只有不斷殺價。

所以房地產的神話即將終結,做股票的人都知道,在高位不能期盼長期橫盤,因為勢能太大根本橫不住,只要不漲了就會下跌。房子也一樣,最先退出的肯定是那些槓桿炒房的,因為房子不再上漲,他的利息就全都賠了。進而退出的,是那些做抵押融資的金融機構,賬期到了,必須要處置資產。第三個退出的,將是那些多套房的擁有者,房子空在那,也租不出去。還不如換成現金吃利息,最後最倒霉的只有自住者,背著沈重的房貸負擔,卻發現房價跌了,很多年的利息可能都白還了,那個心理窩火啊。但又有什麼辦法呢,3成首付已經交過了,也還了幾年錢了,再加上稅費和裝修的錢,裡裡外外已經付了一半的錢了,想棄房斷供還真沒那個勇氣。所以,根據這個判斷,銀行也是安全的。以前有過分析,房價在跌一半之前,銀行的個人房貸業務不會有任何問題。那問題就只會落在購房者身上了……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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