【爭鳴】房價的「牛肉」在哪裡？

【看中國2014年11月30日訊】1984年，溫迪漢堡（Wendy’s）推出針對麥當勞缺斤短兩的電視廣告。在廣告中，老太太盯著一個巨大的漢堡包，充滿喜悅，但是當拿開漢堡包上層的麵餅時，發現裡面只有很小的牛肉餅。她左看右看，生氣地大喊「Where’s the beef？！」 

2014年9月30日，中國央行發布關於住房金融的《通知》。表面上，央行通過放鬆房貸條件是救市，支持房價，但是央行並沒有注入資金的實質內容，而只是給人們一個徒有其表的《通知》。這樣的措施只是忽悠最後一波炮灰入市，消耗掉炮灰的現金。在這樣的情況，炮灰們（所謂的剛需們）應該做的不是踴躍入市拿首付去買房，而是首先大喊「Where’s the beef （資金）？」

資金是房價的牛肉。雖然漢堡的外觀主要是麵餅，但是其主要成本和定價依據在於牛肉。人們在吃漢堡的時候，主要的目標也是牛肉和芝士，麵餅只是輔助食料。同樣道理，房地產市場由房屋和資金構成，房屋就像麵餅，資金如同牛肉餅。如果沒有資金推動，房價只是房租收益的反映。一般來說，當市場資金匱乏時，房租低廉。房價基本由房租決定，為房租年收益的5-8倍。當市場資金氾濫之後，房價可以達到租金的數十倍。在資金逐步氾濫的過程中，房價首先上漲，拉大與房租之間的比例，進而帶動房租上漲。隨後，房租上漲給房價上漲製造藉口，資金再推動房價上漲。隨著資金推動房價和房租螺旋上漲，人們看房子的時候，已經看的不是房子本身的居住使用性（麵餅），而是房子代表的價格資金量（牛肉）。

中國市場中的資金主要由兩方面構成，（人民幣化的）美元和人民幣。在金本位被各國廢除後，資金的概念由金銀等貴金屬，被紙鈔這種幾乎無成本的廉價品所取代。央行是市場中的主要資金來源，各國央行通過印鈔的方式，控制本國的資金數量。而央行代表國家政權，是國家政權的經濟金融執行機構。因此，民眾對於紙鈔的接受程度，主要基於對國家政權的信任程度。在1980-1990年代，中國民眾缺乏對於中共政權的信任。即使當時的人民幣數量少，物價低廉，民眾也不認可人民幣，美元對於人民幣的黑市比價居高不下。基於這樣的原因，中共採取人民幣與美元掛鉤的舉措，一方面積極推動大規模出口，另一方面積極吸引外資。通過兩方面的全面賤賣資源，中共逐漸建立起較多的外匯儲備資金，以增強自身的可信度。其中，外匯儲備資金是人民幣發行的基礎，按照外儲的美元數目兌換成人民幣，在中國國內流通，可以稱為人民幣化的美元。根據外儲的規模，中國央行在外資覺得可以接受的範圍內，印刷人民幣進行流通。

央行印鈔用數字說話。在市場中，資金髮行都是有數的，這個數字主要由M2反映出來。當年，溫伸出四個指頭代表「4萬億」的時候，中國央行直接印鈔。央行的資金迅速注入商業銀行，再經由商業銀行大規模貸款給社會中的不同經濟單元。在2008年次貸危機後，美聯儲立即啟動第一輪QE（量化寬鬆），印鈔6000億美元。美聯儲進行凶猛的印鈔之後，大量資金流向中國。外管局將美元變成外儲。央行再按照美元的外儲數字進行人民幣印鈔，在中國國內發行，進一步增加商業銀行的存款，商業銀行再向外貸款。在兩者印鈔的共同作用下，再經由政府的金融指揮棒系統，主要資金流入鐵公基和房地產，支持房價和房地產成交量。房價依靠央行數字，只有央行的數字，才會有房價數字，成交量數字。2008年底，中國貨幣總量M2為47.5萬億元，到2009年底增長到60.6萬億元，增長率為27.57%，結果房價從年初的下跌逐漸轉為年中的回穩，進而到年底暴漲。2010年底，M2進一步增加到72.6萬億，比2009年增加近12萬億，支持房價繼續上漲。兩年後的2010年11月，美聯儲看到經濟仍然很差，進行第二輪QE，也就是QE2，繼續印鈔6000億美元。到2012年9月，美聯儲再度啟動QE3，每月印鈔400億美元，到12月增加到每月850億美元。這些資金繼續進入中國，支持中國M2的增長，進而支持房地產價格。 

在4萬億後，中國央行開始控制資金，也就是所謂的宏觀調控。2009年大規模印鈔後，房價暴漲的同時，大規模通脹也開始顯形。央行控制的原因在於，害怕因為印鈔過多，導致全面通脹衝垮經濟。前蘇聯因為惡性通脹而解體，中共吸取蘇聯的深刻教訓，所以首要任務是控制通脹。問題在於，4萬億的刺激之後，全國的鐵公基和房地產攤子鋪的太大。在宏觀調控之後，社會資金鏈開始斷裂，不印鈔也不行。央行在大通脹和資金鏈之間進行權衡，在控制通脹的同時，延緩資金鏈斷裂的速度。同時，政府和央行一次次放出信息，隨時準備進行大規模印鈔的姿態，表達支持經濟強勁增長的趨勢。強勁的經濟吸引外資持續進入，大量資金直接進入中國找賺錢機會。同時，中共支持企業以海外上市和美元借債的方式，從香港、美國等地獲得美元資金。大量的美元進入中國大陸，大陸央行不用印鈔太多就可以支持M2增長，緩解社會資金鏈斷裂過程；同時政府既保持外儲規模，又可以拿著外匯大量購買農產品和其它產品，壓低通脹。隨時準備再次大規模印鈔的姿態，讓相信政府的民眾拿出自己的積蓄買房。同時，政府進行房屋限購規定，製造出房價上漲的印象，能夠讓民眾惜售，保持價格堅挺。更重要的是，限購能夠有效控制房貸的發放，減少二手房市場對於資金的需求量。銀行相對有限的資金，可以支持房地產商的新房銷售，房地產商買地進而支持地方政府。另外，政府通過政策出臺，或者說，雖然經濟以梯級的方式，一層層地崩潰。但是，央行通過充分調動外資和民眾的資金，維持通脹和資金鏈的相對平衡，減緩經濟的崩潰速度，同時支持房價穩定。 

進入2014年，宏觀調控難以為繼。隨著社會資金鏈逐級斷裂，銀行業大量資金無法回收，資金流開始受到越來越明顯的影響。2013年下半年，銀行資金越來越匱乏；尤其從第四季度開始，資金變得極為匱乏，促使銀行進行高息攬儲大戰。銀行業自身的資金鏈問題暴露，刺激以餘額寶為代表的網際網路貨幣基金的迅猛發展。貨幣基金通過在銀行高息存錢，吞噬銀行的存貸款利差。在貨幣基金火爆時，銀行高息攬儲的利率甚至超過房貸利率。即使銀行有再多的錢，也不能做賠本生意，因此直接斷掉大部分房貸。銀行在基本停止房地產貸款後，封掉主要資金流出領域之一，自身的資金狀況相對緩和。但是，房貸縮減的直接結果是大部分人無力全款買房，房屋銷售量急劇減少，房地產業資金狀況急劇惡化。隨著大量房地產工地停工或者半停工，房地產商買地和房產交易稅急劇減少，一方面導致地方政府收入急劇減少，另一方面嚴重影響上游鋼鐵水泥建材和下游裝修家電傢俱等行業，加速相關企業倒閉。房地產困境導致資金流轉大幅減緩，社會資金更加緊張，資金鏈斷裂進一步加速。

另外，美元供應持續減少，意味著中國資金更加緊張。隨著美聯儲確定逐步縮減QE，美元在市場中的流動性也在逐步縮減。在美聯儲做出決策之後，被認為高風險的巴西和阿根廷等國家首先受到美元資金緊縮的衝擊。雖然世界普遍認為中國經濟較強，但是進入中國的外匯同樣縮減。尤其到2014年下半年，美聯儲縮減qe的規模達到市場臨界點。雖然QE還在繼續印鈔，但是美元供應已經無法滿足需求，美元指數開始上漲，促使美元流向更加穩妥的地區。在跨越臨界點的過程中，中國逐步從美元熱錢的流入國，開始變成美元資本的流出國。另外，由於中國通脹嚴重、人民幣持續升值、房地產陷入困境，導致外資在中國的獲利機會顯著減少。相當一部分外資企業在中國時間較長、獲利較多或者豐厚，已經開始決定逐步撤資，加劇外資流出中國。央行面對外資開始縮減的局面，更不敢隨意大規模印鈔。因為，如果大規模印鈔只能讓經濟中的人民幣更多，引發全面的惡性通脹。另外，人們有了錢不會在中國進行投資，而是加速將人民幣換成美元離開中國。所以，政府和央行只能通過嚴格控制人民幣資金，並且限制美元流出的措施，減緩資金流出中國的速度。但是，由於政府無法控制權貴和外資流出，印鈔限制美元外流只是空話。剩下的方式，就以嚴格控制資金供應，並且更嚴格控制資金使用，減少資金消耗量，盡量維持現狀。

在這樣的背景下，毫無牛肉的央行《通知》匆忙出臺。大部分地方政府的運轉主要依靠房地產收入，包括賣地收入和各種房地產稅。由於資金短缺，房地產相關收入急劇減少，導致地方政府收入劇減。絕大多數地方政府早已經負債纍纍，再也借不到錢。而從春節後到下半年的半年多時間，很多地方政府已經面臨接近山窮水盡、快發不出工資的地步。地方政府為了增加收入，開始病急亂投醫，將放開限購作為最後一根稻草，希望能夠扭轉局勢。但是，房地產的牛肉是資金，在沒有資金的情況下，放開限購的結果是成交不僅沒有增長；反而隨著資金更緊張、美元指數上漲，成交量更是大幅減少。這時候，地方政府才後知後覺，發現主要問題並不是限購，而是銀行沒錢，開始將焦點集中在銀行。地方政府對銀行喊話，要求銀行放開房貸。但是，銀行自身很清楚房貸的情況，不論地方政府進行喊話，還是進行所謂的行政要求，都對地方政府置之不理，很少發放房貸。到傳統的金九銀十中的金九月，銷售業績估計更加慘不忍睹，更引發地方政府出於生存危機而進行的急迫要求。為了安撫地方政府，並且吸引最後一波買房者，央行發出《通知》，要求銀行對房貸進行鬆綁，支持房地產的銷售。當然，央行自己很清楚，這樣的《通知》根本毫無效果。因為從行政分工的角度，《通知》是政府的範疇，代表行為就是溫曾經伸出4個指頭；央行印刷鈔票發給銀行，讓銀行有錢貫徹《通知》。而2014年9月30日的《通知》，則像是央行伸出指頭，說要發錢給房貸。但是，央行伸指頭了，誰負責印刷鈔票？沒有新印刷出來的鈔票，誰給銀行錢去貸給房奴？所以，雖然央行《通知》看上去做了個大漢堡，但是沒有資金做為牛肉。結果只是表面上好看，讓一些人開始非常興奮，積極花錢去買房。等真涉及到房貸的具體辦理，需要真的面對漢堡裡的牛肉時，才會發現根本沒有真正的牛肉。 

《通知》實際上支持買房者將牛肉歸還銀行。另外，《通知》裡還明確，完全歸還了房貸的人，再貸款買房的時候被認作首套房。如果有的人相信這樣的政策，會有不少人先歸還了房貸，也就是從房貸戶變成完全全款買房的自有住房。這種情況可以總結為，《通知》不僅僅自身沒有牛肉，不明確給人們貸款的錢從哪裡來；而且，還從買房人手裡哄騙牛肉，也就是促使人們把錢歸還給銀行。而且，人們歸還貸款，對於銀行業具有顯著的好處，主要包括兩個方面：一是提高銀行業的資金水平，尤其是貨幣基金的高息存款成為普遍現象後，利率過低、期限過長的房貸已經嚴重擠壓銀行的資金狀況和利潤水平。而人們的提前還款，對緩解銀行的資金壓力具有明顯好處。二是銀行業更加靈活。從《通知》的順序可以看出，當人們提前還款、不再欠銀行債務後，再申請貸款的時候，才能夠算首套。當人們還款後，銀行最初在資金極為充裕情況下進行的被動貸款消除。人們再要求貸款的時候，銀行可以根據自身的情況，決定是否發放房貸。即使銀行不願意發放房貸，也可以額度較緊張為理由，讓申請貸款的人排隊等待，但是一直借不到錢。當買房者支付購房首付之後，成交量表現在官方數據上，房地產商獲得首付資金之後，能夠堅持更長的時間，地方也能夠獲得房地產稅收。但是，如果買房人長期申請不到房貸，結果不僅拿不到房，還可能因為違約而失去首付。所以，《通知》的實質是通過所謂的利好消息，只是實質上對銀行利好，而對意向買房人是進行請君入瓮的套子。 

總之，央行《通知》只是一貫政策的延續，而不是政策改變。從2010年下半年開始，我通過多方面的分析，認為央行不敢再大規模印鈔。2010年底，我開始預測，中國可能開始從大水漫灌向分類滴灌轉變（在2014年，這個概念被中共盜版，李的講話經常強調）。2011年初，我預測社會資金鏈開始斷裂，到2011年四季度確認社會資金鏈。另外，在隨後的多層分析中，我反覆得出中國不會再大規模印鈔，只能控制印鈔數量。控制印鈔，既防止通脹快速衝垮經濟，也延緩社會資金鏈斷裂導致經濟垮臺的速度。隨著社會資金鏈斷裂，越來越多的人希望國家印鈔大放水，並且對每個似是而非的消息都充滿憧憬。對於這樣的憧憬，我一次次反覆強調都是圈套，都是讓民眾拿黃金換信心的姿態。在2011年股市因為利好而突然上漲後，我強調唱歌行情，就是上層唱歌讓民眾花錢支持股市行情。在傳言8萬億大放水的時候，我撰文說，很多人還沒有見到真金白銀就開始意淫到高潮。結果，8萬億並沒有出臺，另外一批人進套。當然，在中國經濟的傳銷模式下，人們已經習慣了搏殺。由於傻子太多，騙子不夠用，所以每次騙子行動，都能夠套住一部分人。當然，央行赤膊上陣發《通知》，讓製造牛肉餅的買沒有牛肉的漢堡，也說明體制的招數基本到頭了。如果美聯儲不緊急重啟大規模QE，失去牛肉的中國房價全面崩盤已經不遠。

（供稿單位：中國經濟文化研究所）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)