樓市從全國一刀切到差異化調控

【看中國2013年11月14日訊】三中全會落幕，會議公報上並未提及房地產。但風已起於青萍之末，花開到最盛或許已是荼蘼。根據官媒新華網的報導，包括清華大學經濟學教授、中國人民銀行研究局研究員以及商業專家均認為，深化改革，著眼於加快完善現代市場體系，會弱化未來房產的限購政策。在未來趨勢上，房地產限購政策會逐步取消，當財稅體制、 土地政策、金融體制等調控機制露出端倪時，相信就是限購政策逐步走向寬鬆，逐步退出樓市調控政策之時。

猶抱琵琶半遮面的房地產長效調控機制，對於房價的作用，或許正如廚師做刀削面，每次只能削一點，一點一點來，最終才可以將麵團削平，成就一碗美食。

從三季度末開始，房地產調控方式已經從以往的全國「一刀切」逐步變為差異化調控措施，調控的主體從中央轉變為地方政府。今年3月的新「國五條」出臺後，地王與日光碟頻頻粉墨登場，但中央卻遲遲按兵不動。8月，溫州悄然鬆綁「限購令」，蕪湖推出本科生購房可免契稅及獎勵2萬元政策。這兩個城市鬆綁「限購令」的舉措，並未被主管部門叫停。

9月， 鄭州卻出臺了「史上最嚴」房地產調控，將樓價零增長作為目標之一，「限購」進一步收緊。但是到了三中全會召開前夕，「深八條」、「京七條」、「滬七條」接連亮相，一線城市紛紛收緊二套房貸，北京更提出「自住型商品房」的概念。四大一線城市如今獨缺廣州的調控政策。在這樣的微妙關頭，廣州樓市順勢「逆轉」， 出現量價齊跌的狀況，11月11日當天的廣州全市十區二市一手房成交均價甚至一度跌破萬元/平方米，成為近一個月來的房價最低點。有業內人士透露，「‘穗N條’已經形成，但需待市政府審批。」

統計數據顯示，前三季度，北京市新房價格累計上漲24.39%，上海、深圳、廣州也緊隨其後。在這樣的背景下，一線城市要完成2013年度的新建住房價格控制目標，難度可想而知。但是在三四線城市如溫州，房價腰斬的報導卻屢見不鮮。數據顯示，10月末，全國商品房待售面積45,361萬平方米，比9月末增加726萬平方米。業內認為，新增的待售面積主要集中在三四線城市。

在2013年， 「分化」成為房地產業的關鍵詞。這不僅表現在大中小房企業績分化，也體現在不同的城市間房地產業發展出現分化，一線城市房地產市場出息過熱現象，而三四線 部分城市仍沒有回暖。三季度的房地產調控政策也因此出現了房價過熱城市局部收緊，表現一般的的城市定向寬鬆的調控政策分化的特徵，以此實現不同城市之間市 場需求的平衡釋放。

「不同城市的房地產市場的差異非常大，房地產調控政策有差異，是最正常的事情。」省房協理事趙卓文分析說，以北京和廣州為例，兩座城市的城市定位和產業結構有差異、房地產發展階段不同、土地稀缺程度不一樣、商品住宅的供求結構不同、一手和二手市場比例不同，北京推出「京七條」，出臺自住型商品房政策來平抑房價，廣州也不會有樣學樣。

趙卓文認為，未出臺的「穗N條」會關注抓保障、調結構和抑制投資、投機購房。重啟並擴大廣州市的限價房供應，做好經濟適用房和公租房的並軌，搞活住房租賃市場、嚴格二套房貸的首付和利率，引導投資，在「珠三角」一體化背景下，做出廣州特色，都是可能的辦法。 本輪地方調控政策的重點，是打擊炒樓、抑制投資性置業、嚴格限購、限售、限價等行政管理手段。此次一線城市的調控政策帶有非常明顯的階段性特徵，是上一輪國家調控政策向新階段過渡時期所出現的「過渡性政策」，因此措施總體偏於溫和。

11月12日發布的三中全會公報中，未有一字涉及房地產業。但5000多字的公告中，「市場化」一詞卻出現了20多次。國泰君安的研究報告指出，預判政府對房地產直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發揮作用。

該券商認為，不同於商品房市場發展的上半場，各個區域房市一致的熱火朝天，當前區域分化已經是房地產市場的明顯特徵，一刀切的調控政策也已不再適宜。各地政 策預計會加速出現分化，部分地區限購、限貸等壓制需求的政策可能會早日退出，經濟發展較好、土地財政依賴程度低的地區亦有可能加快房產稅等直接稅種的徵收。增加供應、做好市場秩序的監督預計是未來房地產政策主要方向。市場化還可能加速行業洗牌。以再融資為例，市場化調節手段下，源頭的管制雖然放開，但只有真正有實力的開發商才能贏得投資者信賴，才能募得資金，加速發展。長期來看，有可能形成土地過度供應，加速行業週期頂點到來，但視政策具體實施而定。

從目前的政策動向看，房地產的頂層設計、長效調控機制也初現端倪：在具體操作上，傾向於在設定具體條款目標的基礎上，採用窗口指導的形式進行調控。9月下旬，國土部曾召開部分地區和城市房地產管理和調控座談會，要求熱點城市加大土地供應，平抑市場供需壓力，並在土地供應環節制定長效化指標。但對於溫州、貴陽、鄂爾多斯等地，國土部則適當調減供地規模，從而減輕其去化壓力。

可以斷言，房地產市場未來十年粗放式的成長空間在不斷萎縮，已經從「增量時代」進入「存量時代」。一般而言，住房市場中的存量房與新房交易量之比大於1，即進入「存量時代」。北上廣深四個一線城市的存量房交易套數與新房交易套數之比平均已經到2的水平，深圳在2010年時甚至達到3的水平。三線城市雖然仍以新房成交為主，但其投資風險較大，不是品牌開發商的首選。

儘管三中全會公報未有一字提及房地產，但從種種跡象來看，2014年有可能會逐步出臺樓市長效性調控機制的具體措施，採用原有行政手段與經濟、市場手段並用的方式，逐步過渡到長效性調控機制，以此來影響未來房地產市場的走勢。但這個機制正式形成至少還需要3-5年的時間。因此，近兩年內，以限購限貸為主的行政化的調控措施在這個時間段內還會持續執行。只有當房產稅、保障性住房等體製成熟，土地、金融、財稅等多方面逐步進行改革，才能逐步弱化房地產的投資屬性，讓房價回歸理性。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)