為什麼有房地產泡沫？(圖)

【看中國2013年10月04日訊】為什麼中國的房價會這麼快速上漲，而美國的房價在這100多年來變化不大？

關於房產泡沫，中國廣為流傳著這樣一個故事，在上世紀90年代初，東京都的房產價值就能夠買下整個美國。當然，後來的故事證明這只是泡沫，在東京都市圈和大阪都市圈，住宅市場的房產價大約下跌了40%，即便到今天，房產價值也沒有恢復到其全盛期。

鑒於越來越高的房價，有媒體認為中國的房產泡沫已經達到和當年日本一樣的程度。一個可供比較的數據是，如果把北京的土地全部賣掉，其價值超過美國一年的GDP。

2013年上半年，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。北京面積為16410.54平方公里，由此測算出當前北京土地總市值已高達134萬億。

而2012年美國的GDP，根據8月2日美國商務部公布的數據則為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。

這是不是說明泡沫的嚴重性？

當然，這個演算法存在很大問題，一個問題是，在北京所有的面積中，山地佔61.4%，而城區面積只佔8%，由城區土地均價來推測總的北京房地產市值是否合適？

那麼，能否以8%的城區面積來推算房地產市值？

這也不合適。因為，城區面積中也有道路、綠地和公園等不產生房子的公共區域，而且很多房子也是屬於多層甚至高層——以土地面積計算就會少算很多價值。

那麼，該怎麼計算房地產市值？房地產專業人士的建議是，以北京市房地產建築面積的總和再乘以均價，那就可以得到一個比較靠譜的數字。

不過，這也只能算出北京房地產價格在目前的土地供應量下的價格。假如目前一級市場的供地能力大幅度提高，那麼一級市場上的土地出讓金價格還會維持這麼高？這存在疑問。

對此，房地產專業人士任志強在其微博指出:「傻瓜的邏輯！不知物以稀為貴？政府恰恰在用量改變價。」

如果真的把北京目前的這些土地資源投入房地產市場，那麼北京房價將遠遠低於現在的價格。換句話說，北京房地產市值的構成因素非常複雜，不能單純地把目前均值推到所有的土地上。

不過即便如此，將北京市的房地產市值和一個國家的GDP進行比較也是意義不大。因為土地價格是屬於存量，而GDP是每年的增量，將自己的存量和他人的增量進行對比，要麼是邏輯不順，要麼就是別有用心。

如果真的要進行對比，不妨將北京的房地產市值和美國股市市值進行對比，儘管這也算是關公戰秦瓊，但多少比現在這樣的對比要靠譜些。

不過問題還是存在。已經有很多人指出，房地產的價格和一個國家的制度緊密相關，比如中國的土地供應是由政府控制的，而美國的土地市場則是由私人供應。將中國的房地產價格和美國的股市市值進行比較，也不盡客觀。

一個更加可靠的辦法是將中國的房地產市值和中國的股票市值進行比較，把美國的地產市值和美國的股票市值進行比較，哪個國家的數字大，我們就大致可以確認這個國家的地產泡沫更為嚴重。

其實，在美國有很成熟的指標可以衡量房地產資產價格。比如根據耶魯大學經濟學系羅伯特•希勒教授的統計，從1900年到2000年美國的真實房價只上升了24%，折算成增長率為每年0.2%。

由於中國缺乏相關的數據，我們無法得出類似的結論，不過從近十年來的感受來看，房價已經翻了好幾番。而近年來北京五道口的「宇宙中心」的傳說，更是在網際網路上廣為傳播。

為什麼中國的房價會這麼快速上漲，而美國的房價在這100多年來變化不大？各個學科幾乎都有不同的解釋。

而很多經濟學家認為，房價和一個國家的金融市場密切相關：一般而言，房價愈高的國家，金融市場不甚發達；而金融市場發達的國度，則房價上漲有限。

換句話說，中國的房價之所以這麼高，是因為中國不發達的金融市場所導致的。

這種解釋的邏輯大致如下，在一個完全的金融市場上，世界中的每個事務幾乎都對應著一種金融資產，也就是說資產的價格大都等同於其基本面價值，泡沫很難產生。

但是在不完全的金融市場中，很多資產是缺失的，土地作為一種看得見摸得著的資產就顯得很重要。

企業在信貸市場以它作為抵押，它的資產泡沫本身可以充當抵押，從而緩解了企業的信貸約束，在很多時候資產泡沫可以促進實體經濟的投資，具有「擠入效應」；不過泡沫一旦過大，資產泡沫又會「擠出」實體經濟的投資，因為從事房地產比所有的實業投資都具有更高的回報率，於是就出現所謂的「去工業化」。

那麼，中國現在到底是屬於「擠入效應」還是「擠出效應」？各位如果看到頻頻而出的地王和不斷上漲的房價，再看看很多從事實業都轉向房地產，估計不難得出自己的結論。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)