除了中國，哪裡的房子都便宜(圖)

【看中國2013年09月28日訊】100萬人民幣，在北京的東三環能買到一套25.5平方米的房子，在美國加州首府薩克拉門托卻能買到一套100平方米的房子。

姚明是有名的理財好手，也是海外房產相對透明的一位，《華夏財經》統計他擁有的30億財富時，就列舉了他的總價1.4億人民幣的不動產投資，其中包括兩套海外房產，一套在美國休斯敦富人區溫瑟湖旁，面積超過300平米的阿拉伯式別墅；另一套在得克薩斯州獵人溪村，約合1100平米，有6間臥室、7間半盥洗室，2007年買入時估價為315萬美元，2012年姚明售出時的價格是399萬美元。

「除了中國，哪裡都便宜。」廣州的投資客張萍對南方週末記者感嘆，她在舊金山郊區的別墅每年可以回報9%——也就是說，只需10年就可賺回別墅本金。相比，廣州淨租金回報率只有3%。

去國外買房，對中國富裕階層來說早就不是新聞了，他們關注更多是，去哪個國家、買什麼樣的房子、什麼投資最有回報，以及怎麼合理避稅。

美國：沒有想像中那麼重的稅

全美房地產經紀人協會主席羅納德·菲利普斯提供的數據是，70%的中國買家喜歡住在美國西岸的洛杉磯，其次是紐約和邁阿密。

更多的中國買主不願意透露姓名，他們告訴南方週末記者，自己在亞特蘭大、舊金山的幾套房子，出租完全交給當地中介打理，收益率能保證每年8%。

其中一位2011年底在加州首府薩克拉門托買了一套80平米的小房子，3.3萬美元。每月租金825美元，減去每月300美元管理費，以及每年需繳納的房產稅不到1000美元（北加州稅率較低，大約不到1.5%）等，一年淨收入大約5000美元，收益率能達到15%。

在這些投資客眼中，美國的房地產稅和維護費用，「沒有想像中那麼數額巨大」。

美國各州的稅收政策不同，基本在1%-3%左右。「租金能解決所有開銷，還可以小有盈餘。」

美國現行稅法規定，如果房主自己住滿了兩年以上，單身的人買賣房價差額不超過25萬美元，已婚者家庭買賣房價差額不超過50萬美元的，不用繳收入所得稅。

遺產稅和贈與稅也不是想像中的苛刻：超過60萬美元的房產遺產或一次超過100萬美元的財產贈與，才會徵稅。

法國：避稅真的很重要

巴黎2012年7月的房屋均價是每平方米8453歐元（相當於7萬元人民幣）。如果在巴黎市中心買一套8萬歐元左右的公寓，租給當地學生或者遊客，房租約為每月400-500歐元，利潤可以到7%-10%。

戛納的房價和巴黎一樣昂貴。戛納一套公寓價格大約在30萬-500萬歐元之間（約240萬-4000萬人民幣），別墅價格普遍在300萬-2500萬歐元間（約2400萬-2億人民幣）。

法國的稅收系統以複雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。法國一本稅法典售價98歐，厚達3330多頁。

買房時，如果這套房產房齡不到五年，要繳納19.6%的增值稅（法國叫TVA）。在持有環節，每年要繳納兩種地方稅——稅率由地方政府決定，每個城市不同：一項是居住稅，一項是房產稅，這個房產稅是用同地段租金乘以當地稅率算的（戛納房產稅高達43%）。轉讓環節，還需繳納資本利得稅，最高要33%，但會根據持有房屋年限等諸多情況申請減免。

此外，如果你以個人名義在法國持有財產超過72萬歐元，還需要繳納富人稅，稅率大約在0.5%-1.8%。這就是為什麼薄谷開來會不限麻煩地用各種方法，把戛納那套價值221萬歐元（約1624萬元人民幣）的楓丹·聖喬治別墅，用個人購買變成公司購買。

這種方法可行但難度也高：將房子入股一個房地產民事公司（SCI），在一個公司的遮護下，再進行財產的管理。

葡萄牙：50萬歐元=三房+快速移民

「近幾年最熱的就是葡萄牙了。」上海邁斯林因私出入境服務有限公司高級合夥人顏治科說。2012年10月8日，葡萄牙的新移民法正式生效。該法規定，投資人只需購買價值不低於50萬歐元（約人民幣400萬元）的房產，即可快速獲得移民身份。

投資人取得投資簽證後第一年，在葡萄牙累計居住至少30天，接下來每一個兩年裡累計居住至少60天，5年後即可獲得永久居住權。

在首都里斯本，50萬歐元可以買一套接近400平米的房子，在最好的地段50萬歐元能買一套100平米出頭的房子。如果兩家合買100萬歐元的別墅，那兩家都可以拿到移民身份。除去一次性支付約為房價6.5%的交易稅和0.8%的印花稅後，每年要支付0.8%的房產稅——100萬人民幣的房子，每年應交的房產稅為8000元。

獲得居留權後，第一年要在申根境內待滿7天，並且之後兩年分別待滿14天，五年後即可為全家（父母、子女，甚至包括配偶的父母）申請申根國五年期永久綠卡，第六年便可以申請入籍，享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。

葡萄牙政府對移民申請者的學歷、語言水平、商業背景等要求極為寬鬆，申請者無須過語言考試關，不必解釋資金來源，也不影響國內的生意。

拿到葡萄牙綠卡以後，你可以工作就業，有社保（公共養老），享有家庭津貼、失業補助金、病假產假、職工醫療保險。

葡萄牙的公立醫院和保健中心提供免費醫療；養老體系也很完善，65歲以上可以領取養老金、退休金，80歲以上還設有補充養老金（團結金），長期臥床不起或嚴重的精神疾病都可以申請長期護理津貼，獨居老人還可以申請喪偶津貼；18歲以下的孩子都可接受免費義務教育，大學按不同專業分為4年制和5年制，國際私立教育體系分為英式體系、美式體系、法式體系，施行學歷學分制，被歐美國家普遍認可，可輕易就讀歐盟各國名校。

希臘：買套房子，居留五年

希臘2013年4月通過了新的投資移民促進法，規定投資人在希臘購房超過25萬歐元即可申請5年的居留許可，5年後房子未出售，居留許可可以延期5年。

25萬歐元在希臘能買什麼樣的房子？按照希臘駐滬總領事埃夫耶尼奧斯·卡爾佩里斯的說法，「在雅典市區買一套普通公寓肯定是夠的。」

目前雅典的平均房價約每平米2000-2500歐元（約合1.6萬至2萬人民幣），最高的大概也就是3500歐元（約合2.8萬人民幣）左右。如果在房價便宜的地方，25萬歐元可以購買好幾套房子，或直接買地。

一次性繳清的稅款約為房價的10%。每年還需要交一定金額的房產稅，稅率不到房價的1%。卡爾佩里斯強調，「希臘的房子不限購，隨便你買幾套。」

印花稅、律師費、公證費，合計佔購房金額的10%到15%。物業轉讓時，須支付6%的轉讓稅和17%的增值稅。根據贈與人和被贈與人關係，還須徵收3%至50%不等的贈與稅。

新移民法規定了買房移民的條件：獲得5年居留權之後，一旦轉讓或出售房產，會在5年內被取消永久居留權。

持此類居留許可簽證的人不能在希臘工作，也就是說不能申請希臘社會保障基金(IKA)，以及享受社保規定的福利。

不過申請人的未成年子女可以申請在希臘的公立學校享受免費教育。許多英美大學在希臘開有私立性質分校，畢業時所取得的文憑，和本校一樣被美國政府機構和英國教育機構承認。

澳洲：看中的是升值潛力

悉尼一套公寓現價大概60多萬澳幣（相當於400多萬人民幣）；在墨爾本，大概是40萬-50萬澳幣。澳洲房產網顯示，悉尼的獨棟房屋及公寓房，一般只需一個月便能找到買主。暢銷房通常掛牌幾天內便能成交。

澳洲並沒有開放投資房產移民，吸引中國投資客的是澳洲房產未來的升值潛質。

2013年，澳元匯率處在歷史低點。截至2013年6月底，悉尼房產清盤率75%；墨爾本房產清盤率達71%。

據澳大利亞政府公布的相關報告，預計悉尼的房產價格在未來三年內的升值率達17%，次於珀斯和布里斯班兩個城市。另外，悉尼所在的新南威爾士州還實行首次置業房屋補貼，投資客將獲得1.5萬澳元的補貼。

澳洲房產的租金回報率很穩定，目前普遍在5%-7%。別墅也是租賃市場上搶手的合租型住房。

外國人只能購買當地一手樓房，首付30%。為了防止炒樓花，首付款要交到第三方監管的賬戶，購房者和開發商均不能使用首付，首付款產生的利息，開發商將付給購房者。

相比墨爾本，悉尼可開發地塊要少得多，教育資源比墨爾本更豐富。也可選擇在西澳洲首府珀斯買樓，珀斯的失業率是全澳最低的，未來三年房產升值率預計達22%。

在澳洲出售房產時，最高會按增值部分的45%來徵收增值稅。不過投資者可以通過在澳洲購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等合法抵稅。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)