誰來為中國房價飆升道歉？

【看中國2013年08月06日訊】通過供求關係改變電視機價格可以，改變房價不行。

央行調查統計司司長盛松成表示，抑制任何一種特定商品價格的有效方法是改善該商品的供求狀況，而不是從貨幣供應方面找原因，因為貨幣供應影響價格總水平，而不能決定任何單一商品的價格。

盛松成先生的表述有兩處概念混淆，房地產不是普通商品，而是具有投資屬性的商品。往往未來越不確定，由經濟發展趕不上印鈔機而來的顯性、隱性通脹壓力越大，投資品也就越有價值。

考慮到中國人口、家庭戶數以及地方政府對於土地價值的最大化渴求，房地產無限供給是不可能實現的夢想。以4億家庭計，按國家發改委向全國人大提交《關於2012年國民經濟和社會發展計畫執行情況與2013年國民經濟和社會發展計畫草案的報告》，2013年城市常住人口為統計口徑的城鎮化率為53.37%，相當於2億多戶家庭有城市購房需求。

每戶家庭擁有100平方米的房產，需要200多億平方米的住宅房產，如果遍地都是「房哥」「房姐」，又需要多少土地？

事實上，很多地方政府為了抬高地價，往往減少土地供應量。除非房地產放開供應，像電視機一樣產能過剩，才有可能徹底改變預期，擊退投資者，可能嗎？

中國房價上升與貨幣供應量大幅上升的週期是重合的。雖然房價漲幅最高的2004年、2007年與廣義貨幣量增加最快的年份並不重合，但從長週期來看，貨幣發行量上升推高了房地產價格，卻是不爭的事實。

房地產價格滯後於貨幣增速，在傳導過程中，貨幣到達高峰後房地產滯後半年或者一年到達高峰，這是房地產市場的常態。

美國的資產證券化決定了廣義貨幣與房價之間的關係不大，更廣義的貨幣才與房價關係密切，但美聯儲停止發布M3數據，使我們難以瞭解更廣義的貨幣供應量。

2008年之前，德意志銀行、美銀等高達50倍左右的槓桿率，以及此後房貸衍生品市場的崩潰，說明瞭一切。

日本的房地產市場印證了類似於中國的情況，當經濟低迷，貨幣無法進入實體投資領域，就會進入投資品領域。因此，日元作為世界上最低廉的傳導貨幣，攪動了世界外匯市場泡沫。

除了金融槓桿率影響房價，利率對於房價也有直接影響。因為房地產與貨幣關係極大，美聯儲為了經濟復甦擴張貨幣的同時，時刻警惕房地產泡沫再次氾濫。

在美國，放貸者將承擔更大的責任，如果放貸方沒有核驗借款人的收入或資產，將被禁止發放貸款。如果發放個人無本金貸款造成壞賬，放貸機構將承擔審核不力的責任。從第二年開始，貸款人承擔的利率將增加。放貸機構必須根據貸款的「指數指導利率」來批准借款人的貸款，即放貸機構從該筆貸款獲得的利潤加上該筆貸款掛鉤的利率指數。隨著房地產市場的復甦，監管者開始單獨提高房貸利率。

從去年開始，美國房地產交易量大幅上升，2012年美國住房銷售量增至465萬套，是2007年以來的最大增幅。去年11月，美國30年期房貸平均固定利率創下3.31%的最低記錄，此後一路上升。

當今年6月美聯儲暗示縮小QE規模後，6月25日出爐的Zilor房貸市場利率每週行情數據，顯示30年期固定房貸利率達到4.38%，達到2011年7月以來的最高；比一週前的3.88%上升50個基點，周升幅達到近25年來的歷史記錄，目前依然處於4.3%左右的高位。

哪個金融專家會說，貨幣發行量、利率、槓桿與房地產沒有關係？房地產只是單純的消費品？

盛松成先生是統計與金融專家，對房地產金融理論想必心知肚明，但說房價只與供求關係有關，令人不解。

除了貨幣政策外，中國房價飆升可以指責的地方頗多，如土地財政，如貧富差距，如視房為命的文化等等，但這些原因只有與貨幣原因相掛鉤，才能得出正確的結論。沒有人為曾經的失誤道歉，缺乏反省的政府與市場，如何面對民意？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)