炒房客轉戰二三線城市：囤積旅遊地產

【看中國2013年06月15日訊】

二、三線城市的炒房者

「炒房者開著還沒來得及上牌的越野車，一連幾天穿梭在大理古城的大街小巷。看到合適的房子，進門就問：這房子賣嗎？多少錢？只要房主沒說‘不賣’，他就會從後備廂取出一個背包甩到桌子上，裡面都是人民幣……」

這是博主「姜北樹」描述的大理古城目前火爆的炒房市場。而大理也絕非唯一遭「炒」的地方。目前的「炒房團」雖然不像當年溫州炒房團那樣聲勢浩大，但在許多地方房產市場有價無市的情況下，他們的投機行為仍然讓人瞠目。這些新一代的炒房族，炒房行為越來越隱蔽，即使目前面對「史上最嚴」調控政策新國五條，他們也能找到空子鑽。

炒房者轉戰二、三線城市

曾經的溫州炒家王浩(化名)對環球人物雜誌記者說，2002年買房時並不需要很多錢，大多是親戚朋友之間的借貸。「我當時在讀研究生，手裡只有20萬元，而買房的首付大多是在10萬元以內，我向親戚朋友借了30萬元，買了4套房，都是先付的首付款，其餘用個人名義申請的貸款。房子買到後馬上出租，每月的租金足夠還房貸了。到研究生畢業時，當初北京均價5000元左右的房屋已經漲到了1.5萬元左右。」

王浩畢業成為國家公務員後仍繼續炒房，但金融危機、國家調控力度的加大，以及公務員身份讓炒房很難：「2008年以後炒房就比較難了，尤其在北京等一線城市，首先是房價高，在銀行貸款非常難；其次，溫州老鄉大多不做實業，都在炒房，在國家調控下，大家都沒啥閑錢，彼此都不好張口借。」

但房子還是要炒。於是，二、三線城市成了「王浩們」的新選擇。儘管中小城市的房產升值空間不如一線城市大，但由於房產價格總體較低，炒房的風險也隨之降低了很多。其中，風景好的旅遊勝地因為資源的稀缺受到了他們的青睞。

姜北樹在接受本刊記者採訪時說，他曾經是深圳某商業週刊的記者，2012年底辭去工作到大理定居。「大理賣房市場的火爆和大量外來買家湧入分不開。今年3月，一位在南京開公司的朋友突然來到大理，提了200多萬元的現金放在車後備廂裡，不到3天時間，就在紅龍井外面的村子裡買下了一個三層帶小院的民宅。當天談判當天簽合同，現場就付錢。現在已經裝修好，開起了客棧。那個村子全村五六十戶人家，大約有30家被買下開了客棧。」

據姜北樹觀察，現在到大理買房的外地人有兩種：一種是自己買下來開客棧；另一種是囤房、倒賣。「最近一年來，第二種情況比較普遍，光是我認識的人裡面就不下10個。」他說。

從集中一線到遍地開花

大型房地產企業的銷售情況向來是樓市價格的風向標。5月16日，環球人物雜誌記者以買房為由，諮詢了一家地產企業在煙臺牟平市沿海某樓盤的銷售情況。

售樓小姐張某告訴記者：「我們買下了當地3個島，已經開發了2個，其中一個島上的房產基本上全賣出去了，大多都是購買者用來投資的。」儘管該島離煙臺市區有一定距離，人煙稀少、交通不便，但張小姐說，現在只有這樣位置的海景房還能買到，否則早被炒房者買光了。「有位投資客買了一大片獨棟的商業地產，大多在50—80平方米之間，先囤積，再轉手賣給那些投資開旅店的人。」

除了大炒家，分散的小型投資者也有不少。「有一個老闆，一下子買了4個獨棟，雖然4套總平米數才200多，但每平方米1.7萬元的價格已經遠遠高於省會城市的房價了。他說要坐等升值。他在全國都有類似投資，這樣風險小。」

目前，大大小小的炒房者在全國到處挑選值得投資的城市和樓盤，目標不像以前那麼集中，可謂「遍地開花」。廣東省肇慶市風景優美，適合度假休閑，也成為了眾多投資者關注的焦點。業內人士對記者介紹說，肇慶地處珠三角經濟圈，距離廣州才100公里左右，長途客車、自駕車、出租車、火車、機場快線等5種較便捷的出行方式均可在較短時間內抵達廣州，特別是新開通的高鐵，使廣州到肇慶的鐵路行程縮短到了51分鐘。這些優勢，都使得肇慶成為了炒房一族青睞的城市。目前，當地的房產價格每平方米均價5000元，前來投資的大多是廣州人。

據記者瞭解，煙臺、肇慶這一類城市的樓盤對於炒房者有著普遍的共性，既適合養老居住，也適合做旅遊投資開發，因此成為了炒房團的首選之地。

失敗的案例仍在眼前

然而，只要是投機就會有風險，投資旅遊勝地的房產也並非萬無一失。近日，一位在三亞、海口投資的老闆告訴環球人物雜誌記者，他在海南投資的十幾套房產如今要虧本出售，「很多是海景房，一年四季非常潮濕。去海南度假的人大多選擇冬天去，房子不打掃就發霉。再加上前一陣子在海南投資房產的人太多，如今供大於求，房價一直在跌，所以房子還是盡早出手，不然越陷越深。」

山東的銀灘也是旅遊地產泡沫破滅的一個例子。它位於威海下屬的乳山市，與煙臺一樣，是中國AAAA級旅遊度假區。據官方提供的數據，銀灘每年的旅遊人數為412.5萬人次，這也是當地政府大手筆開發海景房的原因之一。但是，看似熱鬧的銀灘，實際上卻是一座人煙稀少的空城。每到冬天，整片海灘上甚至一盞燈也不亮，即便是在旅遊業最旺的7、8月份，大量房屋也是空置著。這些房子中的絕大部分都賣給了外地人，其中以北京、上海、東北等地的人較多。

「目前，銀灘二手房的價格在每平方米3000元左右，而很多人是在2008年以每平方米5000元買的，現在虧本也要出手。銀灘的房子很難升值，因為配套設施跟不上，所以也沒有發展前途。」當地的房產中介告訴記者。

種種事實都在發出一個信號：房地產投資與任何投資方式一樣，回報的前提是風險，特別是當投資變成投機時，風險很可能是致命的。

前仆後繼炒房的原因

在嚴格的調控政策和不少的失敗案例面前，為什麼炒房行為還是無法得到有效遏制？業內人士向本刊記者總結了以下幾點：

首先，炒房是許多民間資本持有者不得已的選擇。目前，中國的實體經濟和民營企業艱難度日，外貿企業在人民幣不斷升值、成本高企的前提下也難以為繼，在投資環境受到擠壓的情況下，即便投資房地產有風險，民間資本也要往這個出口裡擠。

其次，投資者一直深信房價只會漲不會跌。房地產在地方政府眼中仍是支柱產業，又與銀行借貸有著緊密關聯，如果房價暴跌，銀行就會出現壞賬，地方政府就會入不敷出，所以炒房者們相信，房地產價格不會出現大幅下跌。

第三，新國五條限制的是住宅類商品房，而商用地產卻不受限制。而且，即使是住宅房，也有空子可鑽，比如用他人名字購買。

最後，炒房者不再像以前那樣聲勢浩大，而是越來越隱蔽。其成分也發生了變化，新富不斷出現，尤其很多所謂的中產階層，手裡有幾百萬元的閑錢，面對通貨膨脹以及養老的不確定性，投資房產可以規避貨幣貶值帶來的損失。

這些因素都讓國家的調控政策變得尷尬。那些因新國五條限制無法購買住宅類房產的人，會轉而考慮商住兩用房或純商用房，但炒房團把高房價轉嫁到了這部分人身上。因此，政府的當務之急是讓大量社會閑散資金找到合理出口。對房產市場的調控，也應該儘可能地去行政化，讓市場調節，比如增加土地供應量，讓地方政府脫離土地財政。這樣，老百姓的資金才能自由、健康地去投資，實現增值。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)