經濟學家論房價：降價誤讀 穩價才是真目標

自今年3月1日國家出臺20%個稅嚴格開徵、擴大限購等殺傷力巨大的新規之後，房地產就成為都市裡最熱門的話題。然而與以往歷次調控的迅速落地不同，除北京積極行動之外，其他城市的地方細則實質性內容都不多，這一動一靜為何反差巨大？20%個稅嚴格開徵後，北京一位賣房人卻將28萬元稅款悉數轉嫁給買房人，調控會不會成為漲房價的誘因？昨天，十位重量級經濟學家對房價、個稅、房產稅等眾多熱點話題進行了全方位的解析。

熱點之一：房價十年九調，房價為何還是往上走？

有媒體統計，從2003年起到2013年的「國五條」，國務院常務會議10年來9次調控房地產市場，但房價卻一直走高，房價為何像難以馴服的野馬，總是管不住？房地產市場調控該如何吸取教訓，避免走回過去的老路？

降房價是誤讀，穩房價才是真目標

賈生華認為，其實老百姓和媒體對於房地產調控有一個誤解，調控的目標到底是什麼，是讓房價降下來嗎？實際上不是這樣。這10年來，所有的文件出臺都是說抑制房價過快上漲，或者穩定房價。房價合理回歸的提法並沒有出現在文件裡面。包括今年的國五條都是說要穩定房價的目標。有人因此稱，這不是降房價的目標，這是漲房價的目標，這反映了一個理解上的偏差。實際上國家目標本來就是要穩定房價，不要讓它過快上漲。能做到這一塊，就已經很不錯了。

房價難降是房地產的責任太多

為什麼房價難降，專家們認為原因很多，很大程度上是因為房地產業對國民經濟的影響很大，在抗擊亞洲金融危機和世界金融海嘯之時，房地產都起到了「救經濟」的作用。陳東琪認為，客觀地看，房地產至少有四大功能。一是從穩增長的角度來看，房地產的投資量非常大，對拉動宏觀經濟起到了很大的作用。第二，房地產是一個勞動密集型產業，對就業的貢獻功不可沒。第三在經濟快速發展過程中貨幣投放量是很大的，房地產分流了一些資金，使之不進入商品消費領域，對控通脹、穩定CPI還是起了一定的作用。第四，房地產對財政的貢獻很大。

儒家文化導致人們對房子有特殊情結

房價為什麼不理性，除了經濟方面的原因，劉桓認為其中還有一個重要的因素是文化傳統。「我們是儒文化，農耕文化，重視不動產，樹高千丈，葉落歸根，中國人對房地產有特殊的情結，和歐美不一樣。紐約人比北京人有錢得多，但紐約的住房自有率是41%，北京是86%。不僅中國，凡儒文化圈的國家和地區，房價都高。比如兩岸四地，還有馬來西亞、韓國、日本等等。日本房地產最高的時候，有一種說法是把東京賣掉可以買整個美國，把日本賣掉可以買八個美國，美國像牛那麼大，日本像蠶那麼大，一條蠶可以買八頭牛，沒有泡沫才怪呢。」

經濟增速放緩時，房價就會跟著降

房價難降，但是不是真的不會降呢？專家們認為也未必。陳東琪認為房價下跌有三次：第一次是1989年、1990年，經濟下去了；第二次是2008年、2009年上半年，經濟也下去了；下一次他估計是在2018年，經濟增速會回落到6%以下，房價自然下跌。「不要想在經濟上升的時候去降房價，CPI上漲，人民幣幣值上漲，土地價格漲，什麼都在漲，你讓房價下跌可能嗎？」

熱點之二：調控本輪調控是「最嚴版」還是「溫和版」？

3月底，有30多個城市公布了 「國五條」實施細則。然而，細心的人們發現，不少城市的落地政策都是微博體、「一句話調控」。除了北京等個別城市之外，「國五條」的20%個稅、擴大限購等嚴厲措施在各大城市均未得到實質性實施，「國五條」會不會遭遇「軟著陸」？

房地產的泡沫總有一天會破掉

劉志彪認為，從各地的國五條細則能看出一個現象，不少地方並不是真正想調控房地產，「地方政府對房地產的依賴，使得其既是調控主體，又是利益主體。包括這次實施細則都是溫和的，還沒有進入真正的調控。只是把價格增長的勢頭緩一點，銀行也好，地方也好，擁有房產的人，大家都高興。但是這個遊戲玩不長，總有一天房地產的泡沫要破掉。」

一把鑰匙難開調控之門

裴長洪形象地說，目前政府希望調控是一把萬能鑰匙，來打開穩定樓市的大門。可這把鎖有很多鎖眼，有的是機械的，有的是密碼鎖。市場主體利益多元化，有房的人，沒房的人，政府，開發商，就導致了預期的多元化。影響市場的因素也多種多樣，有文化因素，有社會因素，也有價格因素，非常複雜。從國五條出臺的背景來看，應該是政府希望將房價壓一壓，但政策設計時有沒有詳細論證？會不會忽略掉別的因素？比如說假離婚的問題有沒有考慮到？會不會因為倉促出臺，而遇到一些牴觸，導致執行不到位？

調控要管住土地和鈔票

瀋明高指出，調控要有效，需要解決三個問題。一是貨幣流動性和經濟增長的關係，「過去十年房價漲幅這麼高，跟大量資金的投放和貨幣流動性寬鬆是有關係的，因為錢會跑到樓市，從而推高房價。」其次是民間投資渠道要增加，「政府打擊房地產的投資性和投機性需求，但百姓的錢放在什麼地方，放銀行嗎？」此外，一個國家對於房地產的依賴程度跟創新能力成反比。「如果我們真正實現房地產調控，經濟馬上就會放慢，再搞一個刺激計畫嗎？」提高了國家的創新能力，自然會減輕對房地產的依賴。

吳柏鈞也建議「政府管兩段」，除了把錢管好，還要把土地管好。

建議中央管考核，地方管調控

對於調控，專家們建議還是要多用市場的手段。王洪衛指出，「真的要調控，我建議中央政府負責市場機制的建設，調控的落腳點要變成地方政府。中央政府給地方定考核目標，地方政府來具體實施調控。」他認為，全國各地的樓市發展水平差異很大，北京、上海的戶均住房是0.8套，但全國平均戶均已經超過了1套，三四線城市可能達到1.05套。城市的供需狀況完全不一樣。全國一刀切已經做不到了。讓地方政府在中央考核前提下，分化調控的措施，是比較合理的。

熱點之三：個稅

20%個稅，會不會成漲房價的誘因？

20%的個稅被稱為是史上最嚴厲調控措施，但是爭議也從未停止過，既有對政策合理性也有對其可行性的質疑，目前除北京真正嚴格執行外，大部分城市仍在觀望。20%個稅從技術層面上是否可行，全面推開，會產生什麼樣的影響，會不會導致二手房的崩盤？

現在開徵還不是時候

對於20%個稅，與會專家們多不看好，認為這一徵稅方式雖不是新事物，2006年就已經提出，但一直擱置。現在重新執行，一方面是有沒有必要，另外，能不能起到調控的作用也不一定，有可能因增加成本轉而推高房價。

吳柏鈞以烤鴨做比喻，他認為20%個稅不是不能征，但是「太早了」。「中國老百姓私人財富的比例還是太小，就像一隻不太肥的鴨子，烤一次還可以，不會焦，但是三次就不行了。個人所得稅到底是什麼目的，政府其實還是沒太想明白。」

買賣環節徵稅容易被轉稼

劉桓認為，所得徵稅20%，其實嚴格說起來不可怕。「因為所得稅是在買賣環節當中實現，所以這個稅是可以轉嫁的，就是你付還是我付。看到媒體上說，北京首次實行史上最嚴格的政策以後，有人交稅了，交稅結果是經過雙方協商，是由買方承擔，因此這個稅收毫無疑問就變成了房價上漲的一個因素。所以這也可以解釋了，很多經濟學家說十年九調，房價越調越高，所有加在交易環節的稅收最終都會變成房價上漲，這是我們幾十年來，搞中國房地產調控一個基本的教訓。」

熱點之四：離婚潮

調控為何總跟婚姻「過不去」？

3月以來，二手房交易爆棚引發各地離婚率急劇上升。有人認為，20%個稅今後若嚴格開徵，最簡單的規避方式就是假離婚，以達到滿五年唯一住房免徵稅的目的。而北京的單身禁購二套房，則有可能推高結婚率。甚至有人認為，在房地產市場調控的衝擊下，婚姻的神聖感已經大大降低。為何結婚離婚變成了化解經濟問題的最簡單方式？是政策本身有瑕疵，還是執行的環節有漏洞？調控為何總跟婚姻「過不去」？

婚姻和財產制度自古就分不開

劉志彪表示，宏觀調控採取微觀措施，必然會對社會產生作用。老百姓是很精明的，他總能找到規避的辦法。「如果你要是以家庭為單位來做經濟調控，一定會誘導家庭發生變化。比如有的國家按照家庭收稅，結果就出現大量不結婚只同居的現象。再比如，前蘇聯曾經考核鍋爐的生產。最早是用噸來考核，結果生產出來的鍋爐很重。後來改按個，結果造出來的就很小，又不行。改成按照體積來考核，結果就生產得很大。」

史晉川曾在十多年前寫過一篇文章，題為《財產制度與婚姻制度》。他談到，解放前有些少數民族地區，有一妻多夫的制度，即兄弟共妻，其中重要的原因就是為了避稅，「部落的頭人向下面徵稅，是按照戶征的，所以有一些家庭為了避稅就兩三個兄弟娶一個妻子，只要交一個稅就可以了。從古今中外來看，婚姻制度和財產制度的關係都是很密切的，調控導致離婚潮，可能是政策設計者對這一點沒有很好地洞察。」

建議政策模糊一點給民眾選擇空間

要如何解決經濟問題對社會的影響，劉志彪表示，唯一的辦法就是模糊一點，才可以給民眾、給家庭自主選擇，才不會出現反效果。「就是所謂要行大道，政府要做大事情，小事情不要去幹預。」

瀋明高指出，稅收政策應該是一個很嚴肅的政策，是比較穩定的長期政策，確實會影響到人的行為。中國調控樓市，導致離婚潮，法國向富人加稅，導致移民潮。「有影響很正常，關鍵是減少影響。如果讓人大立法機關來決定這個政策，相對來講就會比較長期一點，所以我認為，稅收政策對於微觀活動的干預一定要小心謹慎，並不是說不能徵稅，但是出臺稅收政策的時候要通盤考慮。」

熱點之五：房產稅

房產稅全面開徵還在等什麼？

除了限購、個稅、房貸等調控手段外，目前呼聲較高的調控新政還有房產稅和不動產登記制度。房產稅能否成為穩定房價的「殺手鐧」？而不動產登記制度又對調控房地產市場有何作用？

房產稅可解決「土地財政」

雖然老百姓不願意加稅，但房產稅勢在必行。劉桓認為，國外房產稅徵收一大目的是解決地方的財政收入。房產稅屬於財產稅，財產稅的核心是要為地方政府解決收入問題。「我們現在地方收入主要是靠土地財政，但這不能持久，地總會有賣光的一天。所以要在不動產上下工夫，只要有房就有稅，就有收入。」

十年前劉桓在北京市地稅局挂職時，曾經擔任過四個月的物業稅試點小組組長。在昨天的論壇上，他以當時的親歷介紹了試點過程中所遇到的若干難題。

「一是產權歸屬，北京很多央產，房子賣給了個人，但在北京市沒有登記，房子是誰的查不到。這種房子在當時有55%。第二是異地置業。第三是評估，誰去評估，大家是不是服你，這是大問題。第四，人員不夠，香港估價師大概有幾千人，中國有多少搞不清楚。第五，能不能全國聯網。第六，房價漲，其實是地價在漲。但地不是我的，憑什麼讓我交錢？地價怎麼剝離？我們10年前碰到的這些問題，現在我看一個都沒跑掉。」

不動產登記是為房產稅做準備

劉桓認為，目前國家提出的不動產登記制度，也正是為徵收房產稅做準備，可以解決房主是誰、異地置業的問題。「如果登記制度不完善的話，是執行不了的。所以國家規定在明年的6月30號以前，要完成全國40個城市不動產信息的聯網互通，除了反腐的作用，查‘房叔’‘房嬸’外，也是為房產稅打基礎。」

增稅的同時要減稅

高波指出，開徵房產稅的同時，要考慮清稅、減稅。「如果說要考慮開徵房產稅的話，應該把個人所得稅的起征點，從現在的月收入3500元，提高到8500元。哪一個城市開徵房產稅了，就把起征點調一調。」

同時，減稅也包括在交易環節減少。「我們在買房的時候，包括開發商在建房時，已經對政府作出了巨大的貢獻，在流轉環節裡面交了很多的稅。所謂減稅，意味著要減少稅種，減低稅率。」高波認為，普遍開徵房產稅，可能尚需時日。

（原標題：十大經濟學家解析房價：降價誤讀 穩價才是真目標）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)