樓市「去火」不能只讓買房人「吃藥」

近幾天，樓市「國五條」造成的心態影響並未隨著時間的過去而有所衰減——京滬穗包括不少二線城市仍在延續二手房火線交易、緊急過戶的熱潮；而在所謂「京版國五條細則」被官方否認後，「穗版國五條細則」傳言也得到房管部門闢謠。

傳言往往是群體性無所適從心理的衍生品。客觀看，這些年國內商品房市場從無到有的發展歷程，使其同時兼具居住需求「還債」和投資需求「放債」的雙重屬性，「溫州炒房團」等熱錢的加入更放大了投資投機成分。因此，適度對投資投機性需求進行抑制（如「限購令」）是必要的，也為這兩年「炒房團」銷聲匿跡立下功勞。但也要看到，過多在抑制需求上動刀，在人為延緩需求的同時卻造成了剛需的發酵，造成人們購房預期拉升，從而一旦遇到「20%個稅」此種激化供求關係信號的觸發，便容易形成恐慌性需求。

而且頗有意味的是，「20%個稅」的信號，對買賣雙方都形成了催促效應，促成了「恐慌性拋盤」和「恐慌性購房」同時並存的奇特局面。不能用「非理性」來苛責老百姓，每個賣房、買房者都是「理性經濟人」，他們的火線交易均是基於預期和常識做出的慎重決斷。但從市場、國家經濟的整體層面來看，這種過於集中的報復性交易的迸發，其效果顯然與調控初衷相悖，發人深省。

現在所有人都在揣測下一步的政策走向、落地情況。住建部長說「先試一段時間再說」，各地的實施細則亦在觀望之中。在這樣微妙的博弈節點上，尤需調控上多些換位思考、多些系統思維，對購房需求尤其是剛性需求進行甄別和合理疏導。

本來，二手房由於折舊等因素，性價比更高，應該成為住房流通的主力；但我們的調控政策使得二手房買賣稅費大大高過一手房，事實上對存量房的盤活起到了阻塞作用。因此，未來的地方細則還宜對二手房交易稅費適度做一點「差別化的減法」。

其一，裝修費用應有更合理的稅前扣除。現在各地的規定中基本都允許對裝修費用予以扣除，但條件仍嫌繁苛，比如有些地方就規定其「上限」為上一次買入價的10%~15%，這對大量年份較久、當初買入價很低的業主而言，不太公道。建議根據實際裝修費用（當然須提供證據）予以扣除。

其二，貨幣貶值因素應被考慮進來。現在一套二手房，動輒「增值」一百多萬元，看起來「賺」了不少，但這種增值除了市場因素外，也要看到貨幣超發和貶值導致的物價（包括房價）上漲、房產「被增值」的成分。貨幣政策的寬鬆，已經形成了國家與民眾實際財富和購買能力的「再調整」，若對這一部分虛的「被增值」房價再徵收20%個稅，道理上恐怕有些疙瘩。

其三，政策失靈導致房價飆漲的後果不應由剛需消費者一肩獨扛。新華社也坦言「樓市10年9調屢調屢高」。其中有城市化發展的紅利效應，亦受到分稅制下地方政府土地財政模式帶來的賣地、炒地衝動驅使，同時，樓市調控手段的頻繁摸索、金融危機前後樓市政策的反覆等等，也客觀上對房價的瘋狂屢屢起到「反調控」功效。宏觀經濟的軀體性病症，只讓買房人「吃藥」，難免有點苦口。

當前樓市確實非「去火」不可，但越是這種關頭，越要謹防調控政策無意造成新一輪「集體非理性」，更要謹防這種政策大面積誤傷剛需。達到這種平衡，既要大刀闊斧的魄力，又需拿捏有度的智慧。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)