瑞信董事：中國房價5年內必有一跌

BWCHINESE中文網訊，在嚴厲的宏觀調控下，今年二季度房地產量升價穩，但是在7月之後又迎來了一波回落。當前的房地產市場到底處於寒冬還是回暖，或者還有更冷的寒冬？

瑞士信貸董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬8月10日在海南博鰲表示，中國的房價必有一跌。這樣的「一跌」很有可能在5年內出現。

今天，上海的房價已經到了東京房價的水平，而上海人的收入只有東京人的1/5。

根據陶冬的估算，如果將海南現有的在建和擬建房地產項目全部以目前的價格賣出，全部銷售金額可以買下整個紐約曼哈頓島，「海南不需要再作中國的旅遊中心了，咱們一口氣做全球金融一哥算了。」

現在15萬美金可以在美國買下一塊可以建四棟獨立別墅、建成後租金回報率12%土地，而這筆錢目前只能在北京和上海買到一間廁所。「不知不覺間，我們像在海邊撿海蠣子的人一樣，已經走得很遠了。」

不過陶冬同時也承認，至少在今後12個月內，開發商資金鏈大面積斷裂的情況不會出現。

中國的房地產市場面臨著上下兩個板。一是中央政府設立的天花板，中央政府對房價上漲的容忍度很低，並且限購不會取消。二是地方政府為房地產支撐的地板，因為地方財政擺脫不了對房地的依賴。事實證明，房地產政策依然是比較有效的刺激經濟增長的手段。

這樣的「一跌」很有可能在5年內出現。陶冬認為房價的大幅調整需要3個因素，第一是，中國貨幣政策環境正常化加速；第二是，中國貿易順差必須大幅度減少；美國的量化寬鬆政策必須退出。三個要素的前兩個已經開始形成，相信在2015年或者2016年三個要素會同時出現。

今天中國經濟存在著兩個結構性的問題，這就是銀行去中介化和投資去實業化。目前銀行收集的資金有80%被存款準備金、房地產、地方政府債務平臺、國有大型企業佔用，只有20%可以被銀行全權控制。

「如果一個人心臟的4/5都不能運作，這個人還可以走多快？」陶冬認為，實業已經不能夠再吸引資金，很多產業依然沒有向民間資本開放，投資向資本市場、房地產等行業集中。

陶冬出示的數據顯示，目前貸款在GDP中的佔比、M2在GDP中的佔比並不處於低位，中國目前的貨幣政策正面臨著兩難的選擇。「今天中國的貨幣數字要遠遠高過雷曼倒閉之前的水平，流動性根本不緊。」除了房地產和中小企業，目前全社會的流動性依然寬鬆。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)