一夜之間，北京海淀區萬柳附近的二手房報價普遍漲了20萬元。動因源自於萬柳7月10日拍出的新「地王」樓面地價超過每平米4萬元。
「蜂鳥家園的一位業主當天就給我們電話，報價從208萬元提高到248萬元。」萬柳一家房產中介的工作人員告訴財新記者。萬柳區域介於北京西北三環路和四環路之間，擁有中關村三小等優質教育資源，房價一直居高不下。「地王」拍出後，區域內樓盤二手房普遍上漲了20萬-40萬元。
伴隨著「地王」重現江湖，類似故事又開始上演，繼而刺激人們對房價的敏感神經。在成交持續放量、土地溢價拍賣之後，人們對樓市的預期逆轉，最關心的問題也從「還會降價嗎?」的期待，變成了「還會漲價嗎?」的心慌。
7月份以來，北京各區房地產交易中心又出現了徹夜排隊拿號的繁榮景象。深圳繼推出多個「夜間盤」「日光碟」之後，還出現了首個「漲價盤」——一個名為陽基·春天裡的樓盤在購房合同書中明確承諾，將逐月上調售價，確保12個月內售價上調幅度跑贏6%的年銀行貸款利率。
各類市場數據顯示，房價在環比連跌8個月之後重拾正增長。國家統計局7月18日公布的數據顯示，6月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市達到25個，較5月份增加了19個。
多數一手樓盤開始取消優惠促銷，甚至漸次漲價。這表明，開發商既在琢磨政府調控的底線，也在擔心樓市回暖引發新一輪的政策干預。在限購政策不放鬆的情形下，市場很難出現類似2009年貨幣寬鬆時期的報復性反彈。不論一手房還是二手房，過高的報價仍可能無人應和。
「現階段，房地產市場仍處在政治週期，而非市場週期。有反彈，也有觀望。」一名開發商對財新記者說。
地方政府與中央的博弈愈發激烈。至少有40個城市出臺了不同程度的政策微調，中央層面則在近兩個月之內連續十次強調「堅持房地產調控不放鬆」，「堅決防止房價反彈」。7月24日，國務院辦公廳發出通知稱，針對近期房地產市場出現的新情況、新問題，決定派出8個督查組，對北京、天津、江蘇、上海等16個省（市）房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。
「房地產涉及貧富分化、土地財政、央地關係等諸多層面。」一位接近決策層的人士告訴財新記者，中央不會放鬆調控政策，但囿於整體經濟環境，調控加碼的可能性也不大，「未來更多會以督查組的形式進行單點滅火」。
預期變了
北京南六環外的地鐵口，有一批「銷售代表」常年在此守候，散發房產項目宣傳單，拉攏路人看房。那些都是北京周邊較為偏遠或不知名的項目。
之前，每帶來一個客戶，他們能從項目售樓處獲得一筆佣金。現在，由於看房的人多了，他們要達到一定業績才能獲得佣金。
「銷代」們集中在此，是因為這個區域集中了大量的土地供應及房地產項目。此處所屬的大興區是北京市近年來著力發展的新城。今年銷售最火的兩個樓盤——保利·春天裡和龍湖時代天街就在地鐵4號線沿線。
龍湖時代天街的工作人員告訴財新記者，今年5月份開盤的200餘套小戶型，在兩週之內就被全部賣完。一站之隔的保利·春天裡項目，以小戶型為主，同樣在5月開盤的三棟高層，在兩個月之內全部賣出。7月份新開的兩棟樓，如今也所剩無幾。
地處朝陽區來廣營的世華泊郡家園，威廉亚洲官网 開盤的216套房源目前也只剩下兩套底層的大戶型房源。位於房山的金地朗悅，推出的兩居室房源也在開盤當天即宣告賣完。以上多個熱銷項目的售樓人員向財新記者表示，從5月份開始，上門的客戶數量明顯增加，成交量隨之增長，但成交情況也顯示出「剛需」為多。龍湖地產內部人士分析，目前熱銷項目的共同特點，是針對首次置業和首次改善的群體，定價合理，所以成交量大。
據北京市住建委網站數據統計，7月1日-7月20日，北京新建商品住宅的簽約套數達到7952套，環比上漲超過20%。5月份以來的連續三個月，成交量屢創新高。
「更為重要的是，購房者的預期發生了變化。」一位不願具名的開發商對財新記者說，「4月份之前，別人都是問我還會不會降價，現在大家都問我會不會漲價。」
二手房市場的復甦也同樣明顯。東五環外一套小戶型的報價在半個月之內從125萬元漲到了135萬元。「現在小戶型房源出來一套被搶一套，業主也都在提高報價。」珠江綠洲附近的鏈家地產工作人員告訴財新記者。
朝陽區房產交易大廳，現在每天接待過戶的人數達到了六七百人，較年初增加了1倍。據鏈家地產市場研究部統計，7月1日至7月22日，北京二手住宅成交量達到了10724套，環比6月份同期上漲19.3%。
「感覺房價不會再降了。現在不買，如果再像2009年那樣漲起來，就更買不起了。」一位在中介看房的購房者對財新記者說。
北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，兩次降息對購房者的決策影響非常大。今年更容易獲得個人住房貸款，降息也降低了購房的實際成本。保利·春天裡的售樓人員告訴財新記者，首套房客戶能申請到建設銀行的八五折利率優惠。
央行報告稱，房地產業的貸款增速開始回升。6月末，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款餘額11.32萬億元，同比增長10.3%，增速比上季度末高0.2個百分點。其中，個人購房貸款餘額7.49萬億元，同比增長11%。
世聯地產的一份報告稱，超過四成的購房者認為未來房價將出現不同程度的上漲，今年二季度的購房者信心指數也明顯提升。世聯地產在全國代理了631個樓盤，其市場研究部研究總監、首席分析師吳光輝發現，從2月5日之後，上門量就開始以一週翻一番的增速向上，3月上門量甚至超過了去年所有月份，這樣的勢頭現在還在持續。
大漲難現
成交量上漲帶動著價格的復甦。財新記者從北京朝陽、大興、通州等多個區域的項目瞭解到，6月份新房成交價格較5月份上漲5%-10%。北京中原地產市場研究部的一份統計也顯示，北京6月及7月上半月的成交量均在全市前100名的55個項目中，7月出現均價上漲的項目有41個，佔比70%以上。
在7月16日-7月22日這一週，深圳市43個成交樓盤中，新建商品住房均價較上週漲幅超過3%的樓盤達到13個，144平方米以上住宅較上週上漲16.87%。其中深圳水畔紫雲閣樓盤均價漲幅最高，超過了48%。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對財新記者表示，此輪樓市回暖的內在因素與運行軌跡，與2009年第二季度的樓市反轉類似，但是今年不會有刺激樓市的政策出臺，所以力度弱了許多。「價格最低的階段已經過去，現在進入盤整上行，今年下半年樓市的成交量將繼續活躍。」他說。
楊紅旭認為，下半年的樓市不會出現大起大落的局面，中央政府會嚴防房價上漲，所以會有國務院督查組下來，「督查是為了穩住預期，一二線城市接下來可能略有降溫，房價進行盤整」。
一位開發商人士也認為，這一輪樓市回暖帶來價格報復性反彈的可能性極低。「2009年有貸款、低稅等政策鼓勵買房，現在卻有限購、高交易成本等鉗制需求。」該開發商人士表示，過去幾輪調控後的上漲軌跡都非常相似，開發商降價換量，「剛需」入場，繼而帶動改善型需求出手，而後投資客進場，價格加速上漲。
然而這一次，改善型需求和投資客之間的轉化正被鉗制性政策切斷。「目前，還沒有看到投資客進場的跡象。」龍湖地產內部人士告訴財新記者，從結構上來看，總價高的產品成交仍然比較低迷。在去年四季度沒有降價的項目，成交也未有起色。這都說明投資性需求仍然被壓制，所以價格持續性反彈的動力不足。
世聯地產數據顯示，今年4月份樓市投資客佔比為13.3%，到6月份回升至15.2%。而在2010年3月，這一比例高達46.6%。吳光輝認為，當前房價已有支撐，今年下半年成交將繼續放量，房價將是微漲態勢，等到地產商的資金寬鬆之後，明年上半年才是房價上漲壓力最大的時候。
目前中央的政策以管理預期為主，限購仍是主線，但對土地財政的依賴程度排名前十的城市也是目前地方政府蠢蠢欲動取消限價限購的城市，多為二三線城市。中央對北京、上海等大城市的限購不會放鬆，未來樓市調控還要看在這些二三線城市的執行力度。
未來左右房地產市場格局的重要力量，是地方政府與中央的博弈。「地方政府對調控政策微調，購房入戶，提高公積金額度，對精裝房進行購房補貼，高等人才放寬購房資格等。」中原地產市場研究部統計，截至目前已經有40個城市出臺了不同程度的政策微調。比如南京就出現了通過高端人才引進計畫為限購鬆口的情況。
一名在全國考察土地的開發商向財新記者透露，目前一些二三線城市的財政資金壓力非常大，甚至已經出現巨額缺口。「地方上鬆一鬆調控，多賣點土地的動力非常大。」此番國務院督查組的重點是檢查各地房地產調控政策的落實情況，對調控政策執行有偏差、不到位的，督查組將進行整改。其督查力度和效果都值得關注。
在最近深圳市政府《2011年深圳市房地產調控工作總結》中，出現了幾條很有意思的內容：一是正在探索針對多次住房購買行為的「投機稅」徵收政策；二是將對近期價格變動幅度較大的樓盤實行實時監測，提前做好預案。更重要的是，深圳市在文件中明確表示，要密切監測「房地產調控效果的逐步顯現以及國內外經濟形勢的變化」，「如果國家未來有所放鬆，我市將在第一時間對國家政策變化做出及時、有效、科學的反應。為此，應積極做好限購、限貸等政策微調的儲備工作」。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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