下半年房地產業趨勢為「四個穩定」(圖)

5月26日，經濟學家陳淮在2012中國房地產高峰論壇上表示，下半年中國房地產會趨於穩定，「穩定」會在供求關係、價格、政策以及社會預期這四個方面體現，他認為，中國的房地產業是中國的城市化當中為未來的國民經濟的發展提供物質基礎，國民經濟發展的速度、質量、規模以及效益取決於房地產業發展的速度、規模、質量和競爭力。

陳淮指出，小產權房的問題涉及到中國的房地產業和城市化過程當中的重大的問題，即土地制度的問題，涉及到土地的定價制度，還有房產稅等，還有各個環節的合理配置的因素。解決房價和收入的矛盾需要四個調整，即城市結構的調整、地方和中央的稅收結構的調整、土地制度的調整以及收入分配結構的調整。

以下為文字實錄：

主持人真會說話。我知道今天有媒體的朋友，我只是談一些自己個人對於當前情況的個人判斷，沒有好與壞之分，我知道大家的弦繃得很緊，我說杭州的明天下雨，並不是說我期待明天下雨，或者是我呼籲杭州明天下雨。我說買的房子，價格一部分都是窗戶以外的環境的組成部分。比如說「上有天堂、下有蘇杭」。我們這裡是離天堂最近的地方，去天堂的人都沒有回來，所以人們找到了離天堂最近的地方，覺得最好，如果覺得房價太高不好，我們把西湖填掉就可以了，原來特有的優勢就沒有了，這個價格就不會高了。第二天這個媒體就說「專家呼籲把西湖填了」，比如說我們有一個專家說「國務院在三月初批復了國家發改委的文件中說要適時擴大調節房產稅」，結果是媒體說是「中國房地產擴容板上釘釘了」。

我是個不大認真的人，我們當前形勢是什麼？很簡單，就是「中國製造」，我講我們的有限時間，我不按照一個照本宣科的東西來講，可以先提一個問題，我們把這個配合解答一些問題，大家希望問什麼問題，就請問一些問題，我們雙向交流。你講什麼？我也是「中國製造」，希望我說什麼？如果大家不問，我就瞎說了。

提問：下半年政策會放開嗎？

陳淮：我知道會有這個問題，還可以準備第二個問題。溫總理前一段時間講「把穩增長放在更加突出的位置」，我的理解這個「穩增長」，包括了房地產業的穩定的「穩定」，房地產業的穩定，我認為是可以概括為四個穩定：下半年的國民經濟當中的房地產業的供求關係上保持穩定。在價格變化上趨於穩定，對政策趨於穩定，社會預期趨於穩定。如果說下半年有什麼變化，溫總理說的「穩增長放在更加突出的位置」，我個人的認識是可以歸納出以上的四點。

提問：你可以為我們預期一下5年、10年、15年、20年以後中國房地產業的處境嗎？

陳淮：這個問題非常好，房地產業在中國的經濟發展中扮演著一個非常重要的角色，但是是階段性的角色，為中國未來的發展提供物質基礎，包括公用建築、醫院、體育場館、各種辦公樓，也包括民用住宅，也包括由此而生與此相配的基礎設施、地下管網。

我們想不想中國成為世界強國，我們想不想讓我們的國民經濟發展根本克服當前最重要的影響經濟和社會發展之間的協調關係的積極因素，就是城鄉發展不平衡，想不想根本解決這個問題。

我們想不想13億人口比美國人都過上還富裕的日子，想不想克服老天爺給我們留下的資源瓶頸，也就是說中國是一個嚴重匱乏的國家，13億人還要過上好日子，開上汽車，還要高鐵，這要消耗多少能源資源，對經濟社會發展制約非常大。基礎這些重大難題，只有一條道可走，只有一副藥，就是城鎮化，我們房地產業就是在這樣偉大歷史過程中提供物質基礎的行業，沒有一個國家實現現代化能繞過大規模建設城市基礎設施、住房，人口向城鎮集中而實現現代化的，中國也不是。所以剛才有朋友問，我們在未來十年、十五年扮演的是什麼角色，我們提供的是國民經濟發展的速度、質量、規模以及效益四個方面取決於今天我們房地產業發展的速度、規模、質量和競爭力。

中國的房地產業的競爭力提高的快，中國城市競爭力就提高的快，中國今天房地產業提供的產品質量好，中國國民經濟在未來5年、15年、20年發展的質量就高，這是一個。第二個在未來5、10、15、20年內中國房地產市場的需求、建設規模、成交量都是全世界最大、增長最快，至今不論你是對房地產指責還是讚揚，你樂觀還是悲觀，沒有人能否定中國城市化所帶來的中國房地產業發展的需求、成交、建設規模在未來一個中長期歷史過程中仍將是全世界最大規模的市場、最大規模的投資、最大規模的需求。有一個人能否定，你站起來跟我說說，你根據什麼說中國市場就萎縮了，我們還處在住房嚴重絕對短缺的狀態，這是第二層意思。

第三層意思我們中國老百姓在30年前，諸位和諸位的父輩都是無產階級，那時候有產是一種罪惡，越窮越光榮，越窮越革命，誰家有房子那你是社會的敵人、你是打倒的對象，對你施以無產階級專政，把你打翻在地，讓你永世不得翻身。今天老百姓買房子，希望擁有產權的房子，我們的社會正在發生一個翻天覆地的變化，我們正在讓世界人口規模最大的中國老百姓成為有產者。當老百姓說我買不起房子的時候，我們這個社會的價值觀不經意間已經發生了巨大的變化，人們認為有產不再是一種罪惡。我們社會應該支持、保護老百姓成為有產者，應該讓更多的人民群眾通過有產分享國民經濟發展的好處，分享城市化的好處，分享我們加入國際競爭帶來的好處。你在西湖邊、西子湖畔擁有一個房子，整個剛才秘書長說的浙江省的發展，杭州市的發展，都會給你的資產收益帶來正面的影響。我們希望老百姓過上全面小康的日子，全面小康和總體小康的區別就在於大多數老百姓都成為有產者，我們房地產業正為這個目標作出重要的貢獻。就說這些，謝謝。

提問：我們4月份公布的經濟數據令全球輿論一片嘩然，幾乎所有的數據都亮紅燈，無論是信貸、出口等等這樣一些指標，出口4.9%，工業增加值是9.3%，沒有公布GDP，現在全球都在關注中國宏觀經濟會不會出現硬著陸的問題，三天前的國務院常務會議對房地產只有一句話，穩定和嚴格執行房地產的調控措施，如果出現硬著陸的局面的話，會不會在短期內改變調控的限購、限貸這樣的措施？謝謝。

陳淮：你是媒體，但是你提的這個問題，我首先糾正，國務院常務會議並不是穩定和嚴格執行房地產調控政策。你說我們全世界一片嘩然，中國經濟陷入悲觀，我坦率說這對當前經濟形勢的判斷是不正確的。中國的經濟增長我們在「十二五」規劃明確規定，這五年結果的政策預期速度是7%，2012年預測預期目標7.5%，到目前為止一季度是8.1%，今年有把握的說8%以上不會有太大的問題，這是第一個穩增長不等於現在到了危機的程度。

第二，中國的經濟增長速度如果低於8%，歷史數據表明有四個方面會比較負面。第一個低於8%的就業就會出現問題，無論亞洲金融危機和世界金融危機兩次，社會就業有很大的壓力。第二個對銀行的信用風險會形成壓力，因為整個經濟增速如果下降的話，還不起銀行的錢的問題就會出現。第三個地方財政收支比如說09年世界金融危機出現了，浙江上半年的地方財政收入是負增長。第四，是中國基礎產業比如說鋼鐵、煤炭、石油、石化可能會出現全行業虧損。增速下降帶來的四個不利的因素。但是我們看一看去年國民經濟統計公報和今年上半年的數據，也會有一個基本估計。

去年，我們城鎮在增幅比起前年有所下降，在宏觀調控背景下，城鎮新增就業總人數1200多萬，是過去十年從亞洲金融危機以來增長最快的年份之一，也就是說適度的降低速度對就業不是不擔心，沒那麼擔心。第二去年公共財政收入，2月20號國民經濟統計公報，大家可以看，超過10萬億，其中超收一萬多億，所以今年適度的控制速度不管是中央和地方財政有一定的承受力。第三，對銀行來說，就是包括你主持的媒體討論過沒討論過銀行暴利的問題，是不是銀行賺的錢太多了，是不是讓他們在國民經濟運行中把一個無風險的角色分擔一些風險也是必要和合理的。因此，適度降速也是金融機構可以而且我們認為可以承受的。最後，一季度的數據和二三四有不一樣，比如說去年一千萬套保障房，今年全部進入結構施工期，但是這個結構施工期是從南到北，從3月份才開始的，哈爾濱冬天能施工嗎，連上海、杭州1、2月份都不能施工，因此從二季度這個對鋼材、水泥的需求會明顯顯現。在這個重要的基礎產業的需求中，而且我們去年已經提出預調、微調金融政策的問題，其中就包括在在建、續建的國民經濟大型基礎設施項目給予特殊政策支持，這主要是高鐵等這樣的項目。這些企業對鋼材、水泥的需求也會在預調、微調的政策支持下增加。最後，我們浙江在內，這次國務院常務會和此前的一系列動作提出，支持民間資本擴大投資規模，比如說溫州的試點，以及我們今後還會有一些支持民營資本進入很多公用事業領域類似的政策、措施，這些都對我們拉動幾年的投資需求也有一定的樂觀判斷。因此你說2012年就一片嘩然，我不認為，我認為你這個判斷過於言過其實了。

全世界的經濟形勢有那麼壞嗎，活不下去的是政府，是財政危機，是主權債務危機，是政府活不下去了，發達國家經濟體500強他們的盈利能力是明顯回升，也就是說發達國家經濟體他們的微觀社會基礎已經站穩腳跟，因為去年和今年全球，也包括中國消費市場第一熱點的仍然是美國的咬人一口的「蘋果」公司，你們掏出自己的手機看看，至少是一半是蘋果手機，當然蘋果公司的企業市值增長對緩解美國的就業沒有多少裨益，所以美國調查他們在中國的工廠是不是血汗工廠，這對緩解歐巴馬沒有什麼裨益，歐洲能不能渡過債務危機，取決於他們能否在中國借到錢，買不買歐洲債券的話，是歐洲對華勢力中關注的焦點，如果中國一塌糊塗幹嗎要跑到中國來借錢，幹嗎要動員中國來要買歐洲的債券。至於希臘主權債務危機，大家也別那麼誇張的看，沒那麼嚴重。希臘是一個小經濟體，它現在的問題是老百姓說歐盟借給我們錢度難關很好，我們堅決擁護。但是政府借了錢以後，公務員不能裁減，就業不能減少，工資不能降低，公共福利不能削弱，稅收不能增加，你借的錢怎麼還，總理你自己想，所以現在沒人敢當這個總理，現在誰要報名還來得及，以上僅供參考。

提問：政府的小產權房的問題，你認為什麼時候可以放開？

陳淮：你以為我是溫總理，你以為我是新聞發言人吧？媒體一般都是這樣，把誰都當成政府發言人。我是學者，我不知道政府下一步要怎麼辦。但是小產權房的問題，涉及到中國的房地產業和城市化過程當中的重大的問題，就是土地制度的問題。這不是開發商的問題，不是房地產業的問題，而是政府的問題，是制度的問題，政府是作為唯一的土地擁有者，涉及到土地的定價制度，還有房產稅等等，還有各個環節的合理配置的各種因素，我們這麼猜也沒有意義，這是土地制度的問題，是政府的問題，和開發商沒有多少關係。房價和收入之間是存在著尖銳矛盾的問題，解決這個矛盾是需要四個調整：第一，城市結構的調整，全國和浙江來說都是這樣，如果是只有寧波、杭州這樣的副省級城市，而沒有其他的二三線中小型城市的協調發展，我們絕無可能完成中國的城市化，絕無可能把數億的農民工在城市定居下來。這是第一個城市結構的矛盾。第二個就是地方和中央的稅收結構的調整。1993年定的稅收制度，那時候並沒有地方要建保障房的問題，並沒有修地鐵的任務，又要馬兒跑，又要馬兒不吃草，事實上辦不到的。第三個就是土地制度的調整。第四個是收入分配結構的調整，這才是我們未來的改革之路，是化解房價和老百姓收入之間尖銳矛盾的主要途徑。謝謝！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)