葉檀：房地產市場大局已定

給點陽光就燦爛。有史以來最嚴厲的房地產調控，似乎沒有減弱投資者對房地產市場的信心。

股票市場表現得格外明顯，從今年1月以來，房地產指數節節上升，而從2242點反彈以來，深證和上證地產指數均創出了年內新高，4月分別上漲11.73%、11.55%，遠遠跑贏大盤，地產板塊的市盈率回歸17倍左右的水平。招商地產與保利地產兩大龍頭甚至創出3186點以來的新高，剛披露完畢的基金一季報顯示，地產板塊成為公募基金增倉最多的板塊之一。

股票市場的走勢與房地產市場出現悖反。

房地產市場依然陰雲密佈。據多數研究機構預測，今年房價還將繼續下行，降幅在3%到5%不等。2012年3月初，渣打銀行的研究團隊在二三線8座城市，包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶，對30家房地產商進行了問卷調查和研究探討。參與調查的開發商報告稱，貸款違約數量上升，預期破產的開發商數量將會上升。上市房企的整體銷售毛利率水平從2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%；整體銷售淨利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。標普認為，如果房地產商的銷售規模下降30%，很多房地產商出現大面積的資金緊張狀況。

開發商已經降低房地產投資。2012年前3個月全國房地產累計開發投資為1.09萬億元，同比增長24%，比2011年34%的增長，下降了10個百分點。預計投資增速將進一步下降，低於五年來24%左右的平均增速。

在此背景下，不要奢望房地產板塊持久上升。在多次調控失敗後，中國的房地產政策趨向於明智與穩定，既不會讓冒進的政策激起反對派大聯盟，更不會讓房地產調控被經濟下行、地方政府破產的陰影強行中斷。

保持房地產市場穩定的手段多種多樣，最重要的是保障剛性需求。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確提出，在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求。地方政府出臺一系列扶持剛性需求的政策，全國多個二三線城市開始放鬆公積金提取和貸款。不管承不承認，扶持剛性需求是給房地產打的強心針，以保持投資的基本穩定，如果房地產市場成交量進一步下滑，導致下半年投資增速大幅下降，地方財政出現大面積的緊縮，鼓勵改善型需求就是可以預見的事。

鼓勵改善型需求並不困難，關鍵是要甄別改善性需求還是投資性需求。以擁有一套房為標準，擁有兩套房的人只要在一定時間如兩個月內出售原有住房，即可視為改善性住房，政府退還稅費，不愁改善性需求起不來。只要保持房地產投資的穩定，保持地方政府財政的穩定，保持銀行業的穩定，房地產政策就不會發生太大的轉變。

今年最大的不確定因素在地方政府財政緊張，與經濟增速下滑，倒逼出過於寬鬆的貨幣與財政政策。從一季度的情況看，地方政府財政缺口全年在萬億以上。另據央行的一季度金融機構貸款投向統計報告，房地產貸款繼續下降，引人注目的是，保障房貸款大規模增加。

3月末，地產開發貸款餘額7710億元，同比下降8%，降幅與上年末基本持平。房產開發貸款餘額2.83萬億元，同比增長11%，增速比上年末低6.1個百分點。個人購房貸款餘額7.3萬億元，同比增長12.1%，比上年末低3.5個百分點；1季度增加1574億元，同比少增1757億元。3月末，保障性住房開發貸款餘額4306億元，同比增長63.7%，1季度增加391億元，佔同期房產開發貸款增量的47.1%，比上年全年水平低3個百分點。

投資者看懂了房地產市場，房地產市場上下兩難，在狹窄的區間內震盪求穩。股票市場忠實地複製出市場人士對未來房地產市場的預期。從2009年7月以來，房地產板塊下行，並不是像2007年式的斷頭鍘刀式的下跌，而是在震盪中逐步走低，到現在也沒有出現突破性行情，可見股票市場投資者只是在觀望中「撿漏」，絕非對房地產市場有了逆轉的預期。

此次房地產調控還將持續數年，很多中小開發商體驗絕境中的痛苦，而對於房地產市場而言，將迎來絕境重生的機會。市場大局初定，未來出現大反覆的可能性極小。萬幸，房地產市場終於恢復了一點理智，這是中國市場逐步恢復理智的前兆。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)