房價調控將如何收場

威廉亚洲官网 一輪房價調控又已逼近攤牌時刻。房價調控會再次成為「空調」嗎？

中國房價調控肇始於2005年，其持續時間之長、政策之密集、效果不盡如人意，令人側目。

經濟學常識告訴我們，房價取決於供給和需求。政府最初的調控聚焦於購房需求，採取了提高首付款比例、房貸利率上浮等措施，繼而又試點推出房產稅，甚至祭出了備受爭議的限購令。然而這些政策成效甚微。

導致這一局面的原因是複雜的。首先，中國寬鬆的貨幣供給，導致了長期的實際負利率，催生了居民理財需求。其次，本應成為理財主渠道的股市，卻因為上市公司質量差強人意和濃厚的投機氣氛，讓大量投資者望而卻步。而買房則進入了越買越漲、越漲越買的上升循環。第三，中國城市化進程幾乎勢不可擋，甚至在未來很長一段時期都將繼續成為房價推動力。第四，結婚買房的強大習俗，以及男方女方不惜整合全家資源買房的決心，構成了巨大的剛性需求。第五，中國有龐大的灰色收入，對這些灰色收入而言，買房成了既省心又安全的理想去處。更重要的是，灰色收入對金融調控高度不敏感，只對反腐敏感。現在哪個貪官不是「房多多」？根據經濟學者王小魯的研究，2008年灰色收入即高達5.4萬億。

因此，雖然政府從需求角度出臺了密集的打壓政策，購房需求依然足夠強大。

真正觸動房價的，是房產供給方的變化。在2008∼2010年經濟刺激過後，貨幣投放出現失控，導致2011年通貨膨脹明顯成為頭號威脅，中央被迫採取金融緊縮政策。遺憾的是，央行採取了「加息為輔、提高準備金率為主」的政策，兩年內12次提高準備金率，結果銀行存款準備金率飆升至20%以上的歷史高位。這一政策，直接導致銀行體系流動性陷入困境。作為條件反射，銀行開始削減對中小企業和房地產行業的貸款投放，於是房地產開發商和大批中小企業陷入資金困境。

把房地產開發商逼入絕境的是房地產成交量的急劇萎縮。由於濃厚的觀望情緒，房地產成交量嚴重下滑，這使得房地產商大量資金沉澱在待售樓盤上。對資金密集的房地產行業而言，一方面沒有貸款，一方面房子銷售停滯，最終部分房地產商被迫降價賣樓，房價終於開始鬆動。

但是，切莫以為房價調控即將大功告成。相反，現在的房價調控不僅不可持續，一旦放鬆之後房價反彈在所難免。

第一，房地產調控的僵局，最先衝擊到的是地方政府。2011年下半年以來，地方政府土地出讓金收入明顯下降，不少地塊甚至出現流拍。蕪湖市對購買新建自住房屋的市民給予購房補貼和稅收減免的政策，雖然被中央喊停，卻是一個明確的信號，表明地方政府已不堪承受關鍵收入來源凍結的重壓。由於土地出讓金對一些地方政府財政收入貢獻達到一半左右，土地市場凍結的衝擊可想而知。地方政府在收入銳減的同時，卻要面對地方融資平臺的債務到期壓力。超過10萬億的地方平臺項目融資，有不少都有賴於賣地收入償還。要麼銀行同意延長還款期限，要麼地方政府就會出現債務危機，要麼放鬆房價調控。因此，中央現在面臨如下的複雜局面：地方平臺融資還款倒逼地方財政收入，地方財政收入倒逼土地出讓金，土地出讓金倒逼房價調控政策。

第二，從房地產商角度看，房價調控僵局導致兩個後果：一是大量項目停工或取消，一是部分房地產商倒閉，甚至連綠城這樣的大型地產公司也面臨「生死時速」。問題在於，房地產商是房產的生產者、供給方，他們目前的困境意味著未來幾年新上市房源供給的下降，這將為房價報復性反彈埋下伏筆。

第三，購房需求並未消失，他們只是在觀望。一旦市場出現轉折信號，需求又會重新爆發。面對新樓盤的減少，重新爆發的需求勢必導致房價快速反彈。

由於房地產、地方政府投資和高鐵投資構成了中國經濟增長的三個強大驅動力，現在這三個發動機同時熄火，經濟硬著陸的風險迅速放大。歐洲債務危機的持續動盪以及2012年中國最高領導層的權力交接，都決定了政府沒有足夠的意志力容忍經濟來一次硬著陸。

逆轉的信號已經出現。央行連續兩次降低存款準備金率，為市場注入流動性，這使得那些快被「凍僵」的房地產商重新復甦。在最近的一次降低準備金率後，泛海建設、銀基發展、深物業A和中糧地產等不少地產股出現漲停。市場已經嗅到了轉折點的到來。

雖然中央依然堅稱房價調控不動搖，但我們應該相信的是經濟規律而非中央的表態。在確保經濟不會硬著陸與房價調控之間做選擇的話，中央會毫不猶豫選擇前者。

接下來的局面不難預測：銀行存款準備金率將繼續下行，房地產商重獲「源頭活水」；地方政府採取更加隱蔽的做法悄悄放鬆對房地產的限制；中央雖然口頭上繼續堅持調控，但實際上將對房地產業無法繼續那麼嚴厲；隨著信號扭轉，大量買房者停止觀望，房價重拾升勢不可避免。

房價調控將再次淪為「空調」。一項政策的效果，並不取決於它的初衷，而是取決於它是否遵循了經濟規律。

當然，房價調控並非無解。中國所謂的房價泡沫，其實源於收入分配的嚴重失衡。化解房價危局，必須從調節收入分配結構入手：控制地方政府開支，減少對土地出讓金的依賴；推廣房產稅，加大持有多套房的成本；嚴厲打擊腐敗，將沒收的房產進行拍賣；破除壟斷、降低稅負，增加普通公眾實際購買能力；開徵遺產稅，調節收入分配差距……但是對不起，沒有速效藥。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)