易憲容：什麼樣的房產稅才管用

要徵收房地產稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產登記資料，二是科學的估價方法，三是稅收征管能力。

房地產稅在上海與重慶已經試點一年有餘，從市場反應來看效果十分有限。同時，今年上海準備繼續推行房地產稅。我認為，如果當前推出的房地產稅不是一種公正公平的稅收制度，那麼這種房地產稅的推行所起到的作用必定小於預期。

普遍而言，在一個成熟的市場下，房地產稅同其他財產稅一樣，是一個國家賦稅結構中的三大支柱（還有消費稅、所得稅）之一。無論是對房地產的投機炒作還是過度需求，房地產稅都能起到重要作用。

一般來說，房地產稅的課稅對象只限於土地及房屋，在計算稅基時，房產的抵押貸款即負債不得扣除。政府在查定房地產價格時可能有以下的幾種方法：一是市場交易法，二是成本法，三是資本法。由於歐美國家房地產市場較為發達，市場交易法應用得最為普遍，特別是對自用住宅的估價。同時，如同個人所得稅的徵收一樣，房地產稅的徵收同樣對某些特定住房設定優惠減免辦法。也就是說，房地產稅的徵收並非針對所有的住房，而是需要對不同使用性質的住房、對不同收入居民持有的住房、持有住房多少採取區別對待。

對徵收房地產稅，目前社會上不少人把它與土地出讓金聯繫起來，認為購買住房時，房價中包括了70年土地出讓金的錢，因此再征房地產稅是雙重課稅。其實，這完全是一種誤解。土地出讓金與房地產稅完全是兩碼事。比如，在發達的市場經濟國家，土地都是私有的，住房建築商修建住房時，都需要從私人手中購買土地，而這種土地的購買都得通過市場交易進行。發達的市場經濟國家，建設住房的土地是市場購買的，但這些住房沒有哪一套是不征物業稅的。只不過，根據各種住房及家庭的情況所徵收的稅有所不同，甚至免稅。這就是為何要建立一個公平公正的房地產稅的關鍵所在。

不過，要徵收房地產稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產登記資料，二是科學的估價方法，三是稅收征管能力。如房地產稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關係、中央與地方之間稅收分配、徵稅的減免與優惠對象確立等，只有具備了這些條件，房地產稅的開徵才能有效進行，並達到開徵房地產稅所要達到的目標。

所以要開徵房地產稅就得先對現有的住房進行全面普查，在此基礎上建立起住房檔案，然後要設計公平公正的稅收制度，以此來確定對不同的住房採取不同的稅收優惠減免。

此外，不僅現有的二手房市場要成熟，而且要建立起科學規範的住房價格評估體系等。如果沒有這些基礎條件，僅僅為了徵稅而徵收，那麼這樣的房地產稅收制度能夠起到的作用必然是有限的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)