牛刀:房價泡沫的破滅分三個階段

牛哥，首先，我經常看你的博客，我把你的博客地址添加到我的瀏覽器地址裡了，有時間看了你的博客，我會研究一下。現在我有幾個問題：

1.伯南克說：提高利率打碎一切泡沫，意在針對中國不能停止升值步伐，但是中國手裡握有上萬億美元債券，他敢提利率，我就敢拋美債，所以我覺得中國政府應該不會特別忌憚伯南克的做法。

牛刀:你的分析是對的，中國政府手上有足夠的籌碼，可以和美元抗衡。問題是，這種抗衡付出的是什麼代價？

我們先來看看伯南克的做法，他並沒有動用貨幣工具，但是，和全球五大央行互換掉期利率，這也是我們看見全球五大央行自此之後，都將會紛紛降息，而他們實際上對美元的利率在未來一年之內是不變的，這就造成中國對美元成為事實上的降息。這就是我們看見，熱錢紛紛外逃的主要原因。同時，因為歐債收益率就此提高，那麼，將會誘發中國投資歐債。這才是伯南克的真正意圖。中國只要不投資歐債，歐債不會出大的問題，因為歐洲可以拋售一部分黃金。但是，如果中國去購買歐債，那就會出大問題，中國買的歐債越多問題就越大。

這個邏輯，誰都明白。

2.這一輪緊縮政策在你看來會持續多久？我感覺中國的些什麼磚家都是王八蛋，什麼通脹下降啊，可以放鬆貨幣政策了的言論到處都是，但是我的感覺是：雞蛋在2008年的時候只有3塊一斤，現在4.8元一斤，就是通脹為零，雞蛋價格相對2008年也漲了不少，如果現在通脹下降了，就可以放鬆，那是不是讓雞蛋再漲到6塊，再緊縮，通脹下降，然後再放鬆，再漲。。。。沒完沒了？

牛刀：從人民幣升值開始,中國就一直處在通脹中,CPI完全是胡扯。很簡單的問題是，美國普通漢堡包10年沒有漲價，中國雞蛋一年一個價，每年都在上漲，這種通脹是人是鬼都能看得出來。通脹的本質，就是對持幣人財富的掠奪，並加大貧富差距。通縮只是表象，通脹是長久的，一直會到人民幣停止升值的時候。

3.美聯儲說：現行低利率政策持續到2014年，如果到了2014年，假設美國加息，那是不是熱錢流出更利害，中國的房價豈不是更慘？2012年6月後是更好的買房時機嗎？

牛刀：是這樣。真正的房價泡沫破滅就發生那個時候。我只是說，買點的發生可能發生2012年6月至2013年間，因為房價泡沫的破滅分三個階段，第一個階段是結構性和區域性泡沫破滅，就像現在的中國很多一線城市的近郊；第二個階段是貨幣緊縮效應開始出現，房價普跌，也就是不管是哪個城市房價都會下跌；第三個階段是房價回歸理性階段。房價會被打回原型。

4.現行的政策即使房價下跌了50%，但是如果沒有後續政策出臺，貨幣一放鬆，房價肯定還會再起來，所以我認為那些高價買房的人現在也不是特別擔心，因為拿幾年以後再出手賣掉，還是可以的。我現實的感覺是：我周邊的房子價格一點也沒有降，只是沒有人買了。

牛刀：這個因素取決於人民幣升值是否到頂。只要人民幣升值到頂，房價斷然不可能反彈。房價和股票不同，一旦價格打回原形，就很難上漲。日本20年沒有上漲，美國11年沒有上漲，歐洲20年沒有上漲，拉美等國18年沒有上漲，越南、香港都曾經被打回原型。

5.房產稅能不能管住那些投機買房，能不能抑制房價？你也看到了，重慶和上海的房產稅情況，僅僅1%是根本不行的。但多了也不行。

牛刀：房產稅的要害不在房產稅能否降房價，而是推進中國社會的進步。這個主要不在房產稅本身，而在於只要開徵房產稅，等於官員的一部分財產就公開，官員持有多少房產一目瞭然。直接會帶來社會的進步。

6.我感覺這輪經濟結構調整由投資、出口拉動經濟變為由內需拉動經濟的轉變極可能失敗，因為中國人沒有的保障太多了，醫保，養老等等，多災多難的中國人始終有憂患意識，喜歡儲東西，不知道個人觀點正確與否。

牛刀：主要是絕大多數城鄉居民購買力越來越低。提高了絕大多數城鄉居民的購買力，內需還是很容易拉動的。

7.推動養老保險資金入市，我的感覺是：既得利益者（有能力影響中國決策）的一個陰謀。搞得我現在都怕繳養老金了。

牛刀：本質原因是，入不入市，和百姓沒有關係。我們必須知道的是,這幾年人民幣大幅貶值,造成養老金,社保基金,住房公積金等大幅縮水,地方政府沒有錢來填補,只有進股市圈錢.上海一年增加14%的財政補貼,沒有鳥用,遠遠趕不上人民幣的貶值。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)