誰在操控中國房價？(圖)

要先看透國內房地產市場，才能分析最終左右國內房價的力量來自何方和誰在操控中國房價；而要看透國內房地產市場，就需要先看透其獨特的地方。在探討這個問題之前，不得不先瞭解國內的房屋「價值觀」。嚴格說，目前國內主流價值觀很具有特性和特色，大家見面先瞄一眼別人穿衣服、拎包、戴表，然後留意一下對方車鑰匙、手機，再噓寒問暖近來忙什麼生計，最後一定打聽閣下住哪裡！

這就是國內改革開放後一直必經的社會生活形態，無論你認不認同，就在那裡。那麼，現在國內一般老百姓對於房屋的追求是史無前列的，因為這是意味著跟過去一貧如洗生活的決裂，意味著「幸福生活」。

這就像操控世界鑽石市場的De Beers就以一系列成功的推廣廣告「a diamont for ever」，硬生生將鑽石與婚姻、女性幸福進行「有機結合」 ，非常巧妙地改寫了人類婚戒的歷史。國內的房地產市場，在岳母、銀行、開發商、房屋中介、「有關宣傳」等不知不覺的「合力」下，房屋就變成國人結婚、幸福、財富的「必需品」。

而買個商業地產、工業地產出租，就在國內象徵最容易理解的「悠閑生活」；住個山頂、海邊別墅也變成「豪門」入門標準。

其實，按照人類社會發展規律，當人均GNP開始達到3000到6000美元的社會，就是這種追從物質生活最熱衷的時候。中國至2000年開始，就步入這種狀態，也是歷史發展必由之路。

國內房地產市場雙軌制

國內其實是對房地產市場實施「雙軌制」進行管理，將住房問題劃分成「中低收入家庭」和「高收入家庭」。按照1998年住房制度改革的精神，是讓大部分低收入家庭以廉租房解決，中等收入家庭以住房補助、經濟適用房來解決，同時取消實物房屋分配福利；而高收入家庭住房問題，實施市場化解決，就是自行購買、租賃商品房。這也是任志強天天說的「年輕人就不應該有能力買房」的「政策依據」。

而現在，由於財政安排、稅收專款專用等問題困擾，和中國市場經濟發展相當迅速的不同步，導致目前廉租房、保障房建設與實際市場需求脫節，住房補助的實際覆蓋氛圍相當有限，加上以上所說的「特色社會觀念」，變成了小部分低收入家庭和大部分中等收入家庭住房問題「走向市場」。

其實，這樣的市場是相當不健康的。目前國際社會沒有哪個國家讓這麼大規模的中低收入家庭買商品房。細心觀察，所謂的兩限房、三限房，其實就是專門為了讓更多中低收入家庭去買商品房

我在受教於著名學者Dr.KUO時，就曾學習了一個道理：就是因為美國讓大量窮人買房，才最後搞出了次貸危機。而在美國實地考察大量法院拍賣處理的房屋時，也發現基本上被出售的房屋原業主，大部分是新移民美國的亞非拉人種，而且都是收入不穩定加上家庭人口眾多。

國內房地產市場決策層也一直意識到這個問題，為了穩定社會和民生問題，2011年提出未來要建設3600萬套保障房。這點本意值得稱頌。

但是，1998年房改，就是以貨幣化代替實物化住房保障，現在再大建，有點走「老路」的味道；而且，國際社會對於大量建設所謂保障房來解決中低收入家庭住房已經基本摒棄，大多以加強貨幣化補助為主流，目前只有香港、新加坡等「地區」還大行其道，但是與幅員廣闊的國內其實完全沒有可比性。

其實，目前「雙軌制」形式管理房地產市場，本身是現在國際社會主流。但是，現在的雙軌制具體措施沒有與時俱進、不斷完善；同時，雙軌制現在沒有完全實施，將過多家庭「扔」到市場化的商品房中。

最後，「雙軌制」實施過程，或許出於避重就輕，對國內消費習慣引導不足，甚至為了增加財政、稅負，鼓吹「加稅壓房價」這種意識。昨天我站在加油站，看著在美國才賣人民幣5.6元每升的98號汽油，在國內是8.7元，我就更堅定加稅是錯誤的。

國內商品房的四把「薪火」

前文已經論述了國內樓市「雙軌制」，那麼平時我們說的「房價」，其實是指面向高收入家庭的商品房。中低收入家庭本因關心的是政府的保障房、經濟適用房。

國內商品房的上漲壓力，除了上述社會發展必然原因外，有四把「薪火」在不斷加溫。

第一把：地價的不斷上漲。2000年至今，國內很多大中城市地價上漲了5-10倍以上。而開發商的高買，其實也是逼於無奈，因為地塊推出、定價不是他們可以控制的。地價包括但不限於：出讓金、報建費、公共設施配套費等。

第二把：稅負。開發商是企業，而中國企業的稅負是全球最高的，並且不斷重複徵收、增加稅種。最後，這些巨量稅負當然由消費者承擔。現在國內連市場上二手房的稅負都是全球最高，很多也是重複徵收，而其中所謂「增值稅」、「土地增值稅」、「所得稅」，從來不考慮通貨膨脹、貨幣貶值、社會平均收益率等客觀因素。近來稅務部門還計畫將二手房的房屋裡的物品、設備另行徵收稅負，簡直是匪夷所思。

第三把：開發利潤。開發商本身是商人，本質就是追逐利潤。開發商當然是千方百計希望每個項目可以在特定時間內賣得更高價，同時近年每次房地產調控，大型開發商都在藉機進一步擴大市場佔有率。而近年一些出名的房地產經濟師身價幾何級猛漲，說明房地產企業走向專業化、國際化的同時，其實也想將房地產項目利潤最大化、減低風險。

第四把：人民幣的泡沫。這個問題我在《中國房價虛高因為人民幣有泡沫》一文有專門論述。簡單說了，就是因為人民幣不是國際化貨幣，所謂對美元升值本身是偽命題，因為同時美元對其他國際化貨幣也是大幅貶值，只是國內的「聯繫匯率」自我「安慰」罷了。近年黃金價格大漲，其實代表了人民幣實質購買力同比下降（當然美元也是）。而現在人民幣實質發行量已經超過GDP的兩倍，地方債務又在10-15萬億上，所以國民對人民幣實際價值是越來越沒有信心，表現為越來越擔心通脹。因此，房地產是老百姓最保險、最容易操作的保值抗通脹的選擇。

那麼房價就真的沒有泡沫？

那麼究竟國內房價有沒有泡沫？這是一個相當敏感也很熱門的話題。很多所謂分析機構、專家都在這個問題爭吵不斷。

要看這個問題，先從概念、詞源入手。目前經濟學來自歐美，中國文化一直沒有很多對於「經濟泡沫」的論述。在拉丁語和英語，最常見的泡沫----啤酒泡沫和肥皂泡沫是兩個單詞，但是，肥皂泡沫一定會破，而啤酒泡沫晃一晃就內部化掉了。

本人認為：國內目前房價是有泡沫，但是，是像啤酒泡沫一樣，由於內部自身因素客觀存在；而人民幣不斷大量增發，就是肥皂泡沫。

細心觀察管理層的文件，你會發現國務院文件裡提到調控房價，一直定調為「防止過快上漲」，從未提到過「下跌」二字。而對於通貨膨脹就嚴厲多了，而通脹其實就是貨幣太多而因此相對與商品的貶值。

其實就是缺失的「雙軌制」操控了國內房價

從消費觀到國內經濟實際情況，就會發現：最終是由於缺失的樓市「雙軌制」一直在操控房價。因為，本身「雙軌制」雖然是目前國際流行做法，但是其核心是保障中低收入家庭通過貨幣化、政府保障房解決，而商品房本身就是針對高收入家庭。但是由於國內「雙軌制」執行上不到位、缺失，同時實物化而不是實行「貨幣化補助」，導致保障房建設跟不上社會發展真實需求，實物化操作不能以人為本，最終導致大量本因進入「住房保障範圍」的部分低收入家庭和大部分中等收入家庭「被推向市場化」，與高收入家庭一起成了國內商品房的消費群體。

任志強說的「年輕人就不該有能力買房」、「房價在低，天天喊房價太高的人還是買不起」，其實雖然難聽，但都是真話。

最後，只有盡快完善國內樓市「雙軌制」，以貨幣化補助補充單一化的實物化安置，減稅減負，切實將稅收與國民社會福利掛鉤，中國的樓市癥結才可以慢慢解決。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)