近來房地產市場喧囂不斷，太多的房價走勢預測並無實質意義，而開發商降價銷售的背後根本邏輯，只為一個字「錢」。
近日在英國《金融時報》主辦的2011中國高峰論壇上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹接受《第一財經日報》專訪時表示，從銀行貸款到IPO再到房地產信託乃至發債，面向開發商的各種融資渠道幾乎被卡死，對許多開發商而言，隨著年前工程款結算日期的臨近，今年年底將是第一道坎。
不過，潘石屹也表示，SOHO中國並不缺錢。「現在賬上還有200億現金，我覺得有錢了心裏就踏實了！」
缺錢！融資渠道卡死 二級市場乏力
在中國，房地產項目幾乎是被現金流綁架的產業。潘石屹感慨創業初期最大的壓力就是缺錢，而今缺錢的壓力非但沒有改變，甚至更大。
「現在房地產開發商融資特別難。」潘石屹對記者表示，在過去幾年，開發商最優質、最有效的融資渠道是上市IPO，趕上這班車的房地產企業都實現了比較好的融資效果，而這些企業也大多成為了國內地產行業的龍頭開發商。
「比如我們SOHO中國當時就通過IPO融到了127億港元。」潘石屹說，二級市場融資不僅成本低，而且錢是「無限期」的，和現在市場上的地產融資成本相比，性價比簡直太高了。在潘石屹看來，年利率15%的地產融資成本已經非常高了，之所以還有開發商願意承受，只緣「攸關生死」。
但是，隨著之後監管機構對內地房地產企業上市喊停，開發商IPO融資窗口已被關閉。
對於在港上市的SOHO中國目前股價，截至週四收盤報5.19港元，潘石屹認為「還可以」，同時也不否認「即便已經上市，但當前二級市場的融資功能幾乎已經失效」。
至於銀行貸款，潘石屹表示：「銀根收緊就是限制房地產開發商貸款，也不期望從緊政策會在短期內有所改變，而之前銀行和房地產開發商組合做房地產信託貸款，也隨著傳言‘綠城破產’，基本上目前房地產信託融資的管道也漸漸被封鎖，國外發債基本也沒有可能性。」
潘石屹表示，對於開發商來說，回籠資金最根本的還是通過銷售。當下，在明年2、3月很多房地產信託融資產品的到期還款壓力之下，開發商只能下調價格，促銷賣房。在此之前，由於年前要結算工程款，今年年底就是許多開發商面臨的第一道坎。
不缺錢？算著過冬 兼併談何容易
那麼，寒冬當下，地產開發商如何過冬？潘石屹把開發商分成三類：跑路的「大雁型」、冬眠的「烏龜型」和膘肥的「北極熊型」。
「現在，有些開發商撐不下去了，就索性清盤移民走人；有些採取收縮策略，停止擴張，進入休眠；或者是資本實力相對較強，就能挨過這段艱難時期。」潘石屹說，SOHO中國努力成為第三種「北極熊型」。
「現在我們賬上還有200億現金，估計還能收一兩個項目。」潘石屹表示，會非常謹慎地處理這筆資金，因為「還有很多在建項目仍然會有成本支出」。據透露，SOHO中國計畫繼續收購上海、北京的高檔優質商業物產，此前已經在上海收購9個項目，投資總金額達到180億元。
對於未來地產行業可能出現的兼併重組機會，潘石屹認為，「對實力雄厚的大開發商來說，當然是個機會，但是具體操作上也並不是很容易。」
公開信息顯示，今年6月，SOHO中國獲得匯豐、渣打、工銀澳門等十家非境內銀行共約6億美元貸款，期限三年，利率為Libor加每年3.55厘。
對於這筆「比較划算」的融資，潘石屹透露：「由於種種原因，錢始終沒有進入境內，已經被用於收購項目了，由於項目股權都在境外，整個交割也都在境外完成。」
對於市場近日盛傳的「索羅斯在港基金公司欲抄底中國房地產」，潘石屹認為分析上是認同的，「因為索羅斯不看好歐洲和美國，所以他比較關注新興市場」，但具體操作方面卻依然存在技術性壁壘。
至於這股房地產行業寒流中可能出現的倒閉潮，潘石屹對記者表示：「由於中國目前仍然處於高度的城市化進程中，內地並不會重演香港在90年代末‘幾百家開發商變成幾家’的房地產風暴。」
最後，潘石屹稱「近幾個月的商業地產租金回報率在持續上升」，並強調「SOHO中國不會降價」。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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