潛在房屋供應量100億平方米(圖)

在限購等政策影響下，中國樓市拐點初現，而將近百億平方米的巨大潛在供應量將進一步影響未來兩三年的樓市走勢。

國土資源部9日發布「全國第三季度房地產用地市場運行概況」顯示，今年前三季度，全國房地產用地供應11.88萬公頃，同比增長14.0%，比去年同期增幅回落。36個重點城市（直轄市、省會城市、計畫單列市）房地產用地供應量同比增長11%，其中供應量增加和減少的城市各佔一半。

國土部認為，從前幾年看，第四季度房地產用地供應量一般佔全年供應量30%左右，預計今年全年的房地產用地供應總量將近17萬公頃，同比增長超過10%。

值得關注的是，國土部首次對外披露未開工用地數據。截至2011年10月，全國未開工的房地產用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。

國家統計局9日發布的「2011年1~10月份固定資產投資主要情況」也涉及到了房地產及住宅施工情況。數據顯示，今年前十月，全國房屋施工面積47.4786億平方米，同比增長28.4%。而住宅施工面積為36.3712億平方米，同比增長26.8%。

業界一般認為，中國目前的房地產項目容積率平均約1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略計算，當前全國尚未開工的房地產用地應該可以建成大約32億平方米的房屋，未竣工的房地產用地可以建成68億平方米的房屋。

2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米，而當前未開工和未竣工的房地產用地可以總計提供100億平方米的房屋，如此巨大的潛在供應量大約相當於前者的9.5倍。

當然，中國樓市實行預售，也就是即便房屋還未能竣工，但只要滿足「開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間」等若干條件，開發商就可以將房屋對外銷售。因此，上述100億平方米中可能有少許部分已經對外銷售。

不過，國家統計局9日發布的數據顯示，今年前十月全國房地產銷售面積約8億平方米，即便扣除這些，今年10月份之前供應的房地產用地如果全部建成，總量也將高達90餘億平方米。

如此大的供應量將對未來樓市的價格產生較大影響。國土部表示，按照開發建設週期，這些已供應的房地產用地將逐步轉化為房屋有效供應，存銷比的變化將對房地產市場產生積極影響，促進房價合理調整。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)