北京商品房降價範圍可能擴大

2011-10-02 14:31 作者:劉狄

中原地產根據北京房地產交易管理網數據統計，9月全月，北京商品房住宅成交量為5236套，二手房住宅成交量為8750套，成交量依然維持8月的低迷狀態，總套數環比微漲了2.4%，其中二手房上漲了7.3%，商品房住宅則下調了4.9%。

對比三年來的「金九」可以發現，今年的「金九」成交量屬於最低迷狀態，總成交量不足1.4萬套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下調幅度達到了51.4%。

新房降價是主流

北京房地產交易管理網數據顯示：9月份成交的商品房住宅均價21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延續了下調趨勢。

從9月成交套數排行榜可以看出，目前成交情況較好的項目中大部分價格深幅下調。以排名第一的遠洋一方項目為例，該項目8月份成交均價為21311元/平方米，9月份跌至18337元/平方米。除遠洋一方外，位於排行榜前20位的項目當中，中建玲瓏山、加州水郡、住總萬科金域華府、華業東方玫瑰、天時名苑、金地仰山等均出現成交價格下降。

不過，在市場一片看跌的聲音當中，9月入市樓盤仍有部分保持價格穩定甚至不斷上漲，如東湖灣、金茂府、譽天下等項目分別有2000元—5000元/平方米的漲幅。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，這幾個樓盤的共同特徵是均為高端項目，售價多在30000元/平方米以上，它們的逆市上漲，又一次驗證了高端樓盤高抗壓性的特質。

二手房量微漲價微跌

9月全月二手房住宅成交量為8750套，環比上漲7.3%。從9月前28天的價格統計來看，二手住宅成交均價為23739元/平方米，環比降4%。

「鏈家地產」首席分析師張月認為，在成交量連續走低5月後，被寄予厚望的「金九」成交量未能有明顯上漲，市場需求沒有明顯增加，預計短期之內這種成交狀態不會有改變。預計10月份也將會延續這種成交狀態，價格可能會繼續小幅回落。

探因

限購限貸抑制投資需求

「樓市在國八條調控之下，市場出現了微妙的變化。」中國房地產學會副會長陳國強分析，在供應層面，去年以來土地的大規模供應、高開工率增加了樓市庫存；在需求層面，一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機需求，另一方面購房者普遍處於觀望態勢，整個供求關係發生了逆轉。

今年出臺的樓市調控是成交量價發生變化的主要原因。一家大型開發商日前作出的調查報告顯示，在國內最嚴限購令下，北京市想買、能買的購房者數量只有數十萬。

亞豪機構市場總監郭毅表示，限購令一方面排除了投機需求；另外，隨著有購房資格的購買力日漸消化，市場上的有效購買力將會越來越少。

後市

10月降價範圍可能擴大

10月因為有長假，預期看房人的時間更加寬裕，這使得純新盤項目入市積極性大漲。預期將有31個項目入市，其中20個項目為純新盤。預計其提供的住宅套數將接近萬套。郊區項目數量明顯佔比過大。

北京中原地產市場研究總監張大偉認為，在今年的「金九銀十」，市場出現成交量明顯萎縮，這很可能影響即將上市的純新盤定價。目前，開發商能夠利用的融資渠道幾乎都已被政策堵死，在最後一個銷售高峰期，必定會有大量開發商選擇降價衝量。而二手房市場也就能出現明顯的價格下調。降價的範圍將逐漸從遠郊區向核心區蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。

北京前三季土地出讓金超800億

北京前三季度土地出讓金再破800億元，僅比去年的歷史最高值下降7%。9月30日，北京土地市場各有一宗住宅用地和一宗工業用地出讓，推動前三季度土地出讓金總和達到803億元。雖然比去年前三季度的867億略有下降，但仍超過此前年份。

記者根據北京市土地整理儲備中心數據統計，前三季度北京共成交居住用地41宗，土地面積合計約486.7萬平方米，其中建設用地面積315.8萬平方米。按照建設用地面積計算，前三季度北京商品住宅用地完成全年供地計畫的26%。業內據此預計，年底三個月北京將加快普通商品住宅用地供應。

前三季出讓的41宗宅地中，23宗地塊配建了保障房。北京中原地產市場研究總監張大偉認為，北京近年來明確加大保障房供應，也使商品房地塊配建保障房成為趨勢。這也影響到宅地出讓價格。綜合考慮地塊位置等因素，包括配建面積在內，前三季度住宅平均樓面價5078元/平方米，同比下降3489元/平方米。宅地出讓金總額325億元，同比減少46%。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)