北京商品房降价范围可能扩大

中原地产根据北京房地产交易管理网数据统计，9月全月，北京商品房住宅成交量为5236套，二手房住宅成交量为8750套，成交量依然维持8月的低迷状态，总套数环比微涨了2.4%，其中二手房上涨了7.3%，商品房住宅则下调了4.9%。

对比三年来的“金九”可以发现，今年的“金九”成交量属于最低迷状态，总成交量不足1.4万套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下调幅度达到了51.4%。

新房降价是主流

北京房地产交易管理网数据显示：9月份成交的商品房住宅均价21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延续了下调趋势。

从9月成交套数排行榜可以看出，目前成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。以排名第一的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份跌至18337元/平方米。除远洋一方外，位于排行榜前20位的项目当中，中建玲珑山、加州水郡、住总万科金域华府、华业东方玫瑰、天时名苑、金地仰山等均出现成交价格下降。

不过，在市场一片看跌的声音当中，9月入市楼盘仍有部分保持价格稳定甚至不断上涨，如东湖湾、金茂府、誉天下等项目分别有2000元—5000元/平方米的涨幅。亚豪机构副总经理任启鑫认为，这几个楼盘的共同特征是均为高端项目，售价多在30000元/平方米以上，它们的逆市上涨，又一次验证了高端楼盘高抗压性的特质。

二手房量微涨价微跌

9月全月二手房住宅成交量为8750套，环比上涨7.3%。从9月前28天的价格统计来看，二手住宅成交均价为23739元/平方米，环比降4%。

“链家地产”首席分析师张月认为，在成交量连续走低5月后，被寄予厚望的“金九”成交量未能有明显上涨，市场需求没有明显增加，预计短期之内这种成交状态不会有改变。预计10月份也将会延续这种成交状态，价格可能会继续小幅回落。

探因

限购限贷抑制投资需求

“楼市在国八条调控之下，市场出现了微妙的变化。”中国房地产学会副会长陈国强分析，在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。

今年出台的楼市调控是成交量价发生变化的主要原因。一家大型开发商日前作出的调查报告显示，在国内最严限购令下，北京市想买、能买的购房者数量只有数十万。

亚豪机构市场总监郭毅表示，限购令一方面排除了投机需求；另外，随着有购房资格的购买力日渐消化，市场上的有效购买力将会越来越少。

后市

10月降价范围可能扩大

10月因为有长假，预期看房人的时间更加宽裕，这使得纯新盘项目入市积极性大涨。预期将有31个项目入市，其中20个项目为纯新盘。预计其提供的住宅套数将接近万套。郊区项目数量明显占比过大。

北京中原地产市场研究总监张大伟认为，在今年的“金九银十”，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。目前，开发商能够利用的融资渠道几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。而二手房市场也就能出现明显的价格下调。降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。

北京前三季土地出让金超800亿

北京前三季度土地出让金再破800亿元，仅比去年的历史最高值下降7%。9月30日，北京土地市场各有一宗住宅用地和一宗工业用地出让，推动前三季度土地出让金总和达到803亿元。虽然比去年前三季度的867亿略有下降，但仍超过此前年份。

记者根据北京市土地整理储备中心数据统计，前三季度北京共成交居住用地41宗，土地面积合计约486.7万平方米，其中建设用地面积315.8万平方米。按照建设用地面积计算，前三季度北京商品住宅用地完成全年供地计划的26%。业内据此预计，年底三个月北京将加快普通商品住宅用地供应。

前三季出让的41宗宅地中，23宗地块配建了保障房。北京中原地产市场研究总监张大伟认为，北京近年来明确加大保障房供应，也使商品房地块配建保障房成为趋势。这也影响到宅地出让价格。综合考虑地块位置等因素，包括配建面积在内，前三季度住宅平均楼面价5078元/平方米，同比下降3489元/平方米。宅地出让金总额325亿元，同比减少46%。

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